Đất nền vùng ven: nhu cầu thật giữa “tâm bão” tăng giá ảo

Lợi dụng thông tin quy hoạch để “thổi giá” đất

Cơn “sóng thần” giá đất nền xuất hiện từ cuối năm ngoái tại các tỉnh thành vùng ven 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi hoặc dùng đòn bẩy đổ xô đi “săn lùng” đất nền để tranh thủ “sốt đất” kiếm lợi nhuận cao trong thời gian ngắn. Nhiều người thậm chí bỏ công bỏ việc chuyển sang làm “cò đất”, còn một bộ phận môi giới chuyên nghiệp tại thành phố “xin” chuyển về vùng ven để làm việc.

Theo khảo sát, giá đất nền đầu năm 2022 tại các tỉnh thành lân cận TP.HCM như Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Lâm Đồng... đã tăng bình quân 30% so với cùng kỳ năm 2021. Tại TP.HCM, đất thổ cư, đất thổ cư xen lẫn đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm... tại các huyện Củ Chi, Cần Giờ và Hóc Môn bị “thổi” giá tăng 30 - 50% chỉ trong vài tháng.

Tại các huyện ngoại thành thành phố Hà Nội và các tỉnh vùng ven lân cận như Hòa Bình, Bắc Ninh, Hưng Yên,... giá đất cũng “nhảy múa” không ngừng. Cá biệt, giá rao bán đất nền tại tỉnh Bắc Ninh đã tăng bình quân 61% so với năm ngoái.

Phần lớn những cơn sốt đất ảo diễn ra thời gian này đều “ăn theo” thông tin quy hoạch hạ tầng giao thông hay một khu vực nào đó được xem xét lên quận/thành phố. Điều đáng nói là, những thông tin quy hoạch này bị giới đầu cơ lợi dụng để “lùa” nhà đầu tư vào vòng xoáy sốt đất. Trong đó, đáng chú ý nhất là tình trạng phân lô, tách thửa đất nông nghiệp để bán mặc cho nhiều địa phương đã có văn bản tạm dừng hoạt động này, nhưng giá đất vẫn không ngừng leo thang.

Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại khu vực Củ Chi và Hóc Môn (TP.HCM) cho biết, mặc dù thông tin đề xuất lên thành phố hay quận rất tích cực đối với thị trường, là cơ hội để nhà đầu tư kinh nghiệm nắm bắt. Nhưng họ sẽ không ồ ạt đi “săn lùng” hay “rót tiền” mua đất ngay mà bình tĩnh, kiên nhẫn chờ đợi thông tin chính thức.

Tuy nhiên, đối với các hội nhóm đầu cơ đất thì những thông tin quy hoạch mập mờ như vậy cũng là “miếng mồi ngon” để các hội nhóm này tận dụng nhằm “bơm thổi”, đẩy giá đất tăng vượt xa giá trị thật, kiếm chác lợi nhuận từ những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm.

Theo các chuyên gia bất động sản, giá đất nền vùng ven tăng nóng trong thời gian qua một phần do những đối tượng đầu cơ lợi dụng thông tin quy hoạch chưa rõ ràng để “thổi giá”. Nhưng, một phần quan trọng không kém đó là do nhu cầu đầu tư thật, ở thật gia tăng trong khi nguồn cung khan hiếm trên thị trường.

Đất nền luôn được xem là kênh “trú ẩn” an toàn. Điều này càng đúng trong bối cảnh những kênh đầu tư khác biến động. Lãi suất tiết kiệm kém hấp dẫn, thị trường chứng khoán liên tục giảm điểm khiến dòng tiền quay lại đổ vào bất động sản nói chung, đất nền nói riêng với kỳ vọng lợi nhuận cao. Việc nhu cầu đầu tư đất nền tăng mạnh mà nguồn cung không thể đáp ứng kịp đã khiến giá đất nhiều nơi tăng vọt.

Nhu cầu thật giữa “cơn sốt” ảo

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, tâm lý ưa thích đầu tư, tích trữ tài sản vào đất nền của một bộ phận lớn người dân là nguyên nhân tạo ra những cơn sốt đất. Cơn sốt tạo ra giá ảo nhưng nhu cầu đầu tư của người dân là thật.

“Trong những cơn sốt ảo, đa phần là giới đầu cơ mua đi bán lại với nhau thì vẫn có những nhu cầu thật. Đó là thực tế không thể phủ nhận. Bên cạnh những người mua đất nền để xây nhà an cư, thị trường xuất hiện hàng loạt các nhu cầu thật rất lớn gồm: Đầu tư, tìm kênh trú ẩn an toàn và tích lũy tài sản của người dân”, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ nhận định.

Anh Tuấn (TP.HCM), một nhà đầu tư đang sở hữu một lô đất nền tại tỉnh Bình Phước cho biết, sau nhiều năm đi làm, anh đã tích góp được khoảng 1 tỷ đồng nên muốn tìm một kênh đầu tư nào có thể giúp “tiền đẻ ra tiền” nên anh đã lựa chọn đầu tư vào đất nền. Thế nhưng, thời gian qua, giá đất nền tại các khu vực lân cận TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương... tăng chóng mặt, vượt xa khả năng tài chính của anh. Sau một thời gian tìm kiếm, nghiên cứu và cân nhắc cẩn thận, anh Tuấn quyết định không lao theo các cơn sốt đất mà chọn mua đất nền tại Bình Phước vì giá “vừa túi tiền” và có triển vọng tăng trưởng trong dài hạn.

“Chỉ còn số vốn 1 tỷ đồng trong tay nên khi đầu tư tôi luôn tính toán, nghiên cứu tỉ mỉ và chọn đất nền là kênh đầu tư phù hợp nhất với mình. Theo tôi, những dự án đất nền minh bạch về pháp lý luôn là kênh đầu tư lâu dài và tiềm năng sinh lợi hấp dẫn. Hiện tại, lô đất của tôi đã tăng gần gấp đôi chỉ sau gần 2 năm.”

Theo nhiều báo cáo nghiên cứu thị trường, đất nền là một trong những phân khúc khá nhộn nhịp và không bị tác động nhiều trong thời gian diễn ra đại dịch Covid-19. Số lượng giao dịch đất nền tăng trưởng tích cực dù cho một số khu vực xuất hiện tình trạng “làm giá”.

Giám đốc một công ty bất động sản tại TP.HCM cho biết, trong thị trường đất nền hiện nay có khoảng 80% khách hàng muốn đầu tư ngắn hạn, lướt sóng nhưng trong số này vẫn có không ít nhà đầu tư lựa chọn đầu tư dài hạn. 20% còn lại là những khách hàng mua đất nền nhằm mục đích xây nhà để ở. Với nhóm này, giá đất tăng hay giảm không ảnh hưởng nhiều đến quyết định đầu tư của họ. Thay vào đó, họ quan tâm nhiều đến vấn đề pháp lý và các tiện ích xã hội xung quanh khu đất họ muốn mua.

Vị Giám đốc còn cho biết thêm, trải qua nhiều đợt sốt đất ảo, nhà đầu tư ít nhiều tích lũy được kinh nghiệm. Nhà đầu tư xác định tư tưởng giá trị đất nền sẽ luôn tăng theo thời gian, nếu thấy không được giá như kỳ vọng, họ sẽ chờ đến khi các quy hoạch hạ tầng được hiện thực hóa, nhu cầu ở thực tăng lên thì giá đất khi đó chắc chắn sẽ tăng.

Những nhà đầu tư theo thiên hướng đầu cơ, lướt sóng, thậm chí vay mượn tiền để đầu cơ đất sớm muộn cũng ôm hận và bị đào thải khỏi thị trường. Điều này sẽ giúp cho thị trường bất động sản được thanh lọc, các cơn sốt đất ảo sẽ dần biến mất.