Đất nông nghiệp “sang trang”: Xuất hiện tay to “mua gom” chờ Luật mới có hiệu lực?

Mở ra thời “hoàng kim” cho đất nông nghiệp?

Vài năm trở lại đây, đất nông nghiệp được nhiều nhà đầu tư quan tâm và đầu tư một cách thực chất. Nhà đầu tư sau khi đã mua đất xong sẽ đầu tư khai thác, vận hành cho mảnh đất sinh lời bằng nông nghiệp đang được coi là kênh đầu tư tốt trong trung và dài hạn. Thực chất, đất nông nghiệp trước đây cũng đã rất sôi động nhưng chủ yếu thực hiện các hoạt động dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng hoặc phân lô bán nền... Tuy nhiên, đó là cách làm trái luật.

Trong bối cảnh khó khăn chung của nền kinh tế, xu hướng đầu tư trên thị trường đất nông nghiệp có nhiều người để mắt đến một cách thực chất (tức là đầu tư làm nông nghiệp). Đặc biệt, đây sẽ là xu hướng đầu tư đi kèm hành động, tức là nhà đầu tư sẽ không chỉ mua rồi để đó mà sẽ phát triển bằng cách khai thác, vận hành cho mảnh đất sinh lời bằng nông nghiệp. Xu hướng này trước mắt quy mô có thể không lớn, nhưng là một kênh đầu tư tốt trong trung và dài hạn, dự báo sẽ thu hút được nhiều người tham gia.

Sau khi đầu tư đất nông nghiệp, trong thời gian chờ giá trị đất tăng giá và có giao dịch thì người mua đất (chủ sở hữu) hoàn toàn có thể khai thác trồng trọt từ một số loại cây năng suất cao.

Trước khó khăn chung của thị trường BĐS, dự báo trong thời gian tới, phân khúc đất nông nghiệp ở những vùng có tiềm năng trong  phát triển nông nghiệp gắn với khai thác du lịch, nghỉ dưỡng sẽ có cơ hội phát triển, đem lại dòng tiền cho nhà đầu tư. Dự báo, trong thời gian tới, nhiều nhà đầu tư đang sở hữu quỹ đất phù hợp sẽ chuyển đổi vào phân khúc được cho là mới mẻ này. Nếu được khai thác, vận hành tốt, đất nông nghiệp sẽ thực sự tiềm năng và dòng tiền đem lại sẽ rất tốt.

Đáng chú ý, từ ngày 1/8/2024, bộ ba Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực. Vậy là sau một thập kỷ gắn bó với bộ luật cũ, thị trường đang chuẩn bị cho một màn chuyển mình lịch sử. Trong lần thay đổi này, nhiều phân khúc đứng trước cơ hội trỗi dậy mạnh mẽ. Một trong số đó là phân khúc đất nông nghiệp.

Một điểm mới của Luật Đất đai 2024 so với luật cũ là người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Sự bổ sung của quy định mới được kỳ vọng mở ra một giai đoạn “hoàng kim” cho phân khúc này.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property nhận định, sau khi được luật hoá, giá đất nông nghiệp chắc chắn sẽ tăng. Tuy nhiên, đà tăng giá sẽ đến từ loại đất nông nghiệp được quy hoạch cho mục đích phi nông nghiệp (đất được quy hoạch làm đất ở, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ).

“Sẽ xuất hiện những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom loại đất này để chờ đền bù với giá cao. Hiện tượng này trước đây cũng đã phổ biến, đặc biệt là trong các đợt ‘sốt đất’, gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng”, ông Toản lo ngại.

Xuất hiện tay to “gom đất”

Hiện nay, trên các hội nhóm rao bán bất động sản, đất nông nghiệp tại ngoại thành Hà Nội đang được chào bán với giá khoảng 360 triệu đồng/sào, tương ứng 1 triệu đồng/m2. Để tăng sức thuyết phục khách hàng, nhiều môi giới còn “vẽ” ra kịch bản tăng giá nhờ việc đền bù quy hoạch.

Theo Quyết định số 30/2019/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội về bảng giá các loại đất trên địa bàn, áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024, mức giá đền bù đất nông nghiệp cao nhất chỉ hơn 1,5 triệu đồng/m2, chênh khoảng 500.000 đồng so với giá rao bán của môi giới.

Nếu con số chỉ dừng ở đó, thì đất nông nghiệp không thể được chú ý nhiều đến như vậy. Trong Luật Đất đai 2024 có một chi tiết mới rất đáng giá và làm đảo lộn thế cục thị trường, đó chính là quy định bỏ khung giá đất định kỳ 5 năm một lần và thay bằng bảng giá đất được cập nhật hàng năm.

Với quy định trên, số tiền đền bù có thể không dừng lại ở mức 1,5 triệu đồng/m2. Điều này đồng nghĩa với khoản lợi nhuận mà nhà đầu tư thu về cũng sẽ tăng lên. Tác động của quy định mới này không chỉ dừng lại ở phân khúc đất nông nghiệp và câu chuyện đền bù.

Tại một tọa đàm mới đây, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group cũng chia sẻ, khoảng 2 - 3 năm trở lại đây, tình hình giao dịch đất nông nghiệp diễn ra sôi động. Việc xuất hiện “tay to” săn đất nông nghiệp diện tích lớn để phân lô không hiếm.

Về tiềm năng tăng trưởng, theo vị này, thị trường bất động sản đang có sự điều chỉnh lớn về giá và cơ cấu các loại hình trong hơn 3 năm qua. Điều này sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn khi các luật mới được chính thức ban hành, song cũng tùy vào phân khúc. Những phân khúc tạo dòng tiền hoặc đóng vai trò tư liệu sản xuất đặc biệt như đất nông nghiệp hay đất thương mại dịch vụ, hiện tăng giá khá ổn định.

Thực tế, trong giai đoạn 2020-2022, tình hình giao dịch bất động sản nông nghiệp sôi động. Nhiều doanh nghiệp, cá nhân đi thâu tóm, mua gom đất nông nghiệp, bao gồm cả đất trồng lúa với mục đích chuyển đổi phân lô bán nền.

Hiện, ở một số khu vực đã xuất hiện nhóm nhà đầu tư đi “săn” đất rừng, đất rẫy, đất nông nghiệp để phân lô bán lại. Dù động thái này chưa rõ nét song đã có dấu hiệu ở các địa phương có tiềm năng về phát triển hạ tầng, không thuộc khu vực cấm phân lô bán nền.