Đấu giá đất Hà Nội lại “nóng bỏng tay”, liệu có phải đầu cơ, thổi giá?

Sau thời gian ngắn tạm thời im ắng sau những cuộc đấu giá kỷ lục tại các huyện ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, Phúc Thọ,… thì thị trường bất động sản lại bất ngờ xôn xao với phiên đấu giá đất tại Hà Đông mới diễn ra. Theo đó, 27 thửa đất tại quận Hà Đông đã được đấu giá vào ngày 19/10.

Đáng chú ý, mức giá trúng đấu giá được cho là chênh lệch lớn so với khu vực, khi có thửa đất tiền trúng đấu giá đã lên tới 246 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, Trong đó, lô trúng cao nhất thuộc khu Đống Đanh - Đồng Cộc (phường Phú Lương), mức trúng hơn 262 triệu đồng/m2 với diện tích 57,5m2, tổng là 15 tỉ đồng, gấp gần 8,2 lần so với khởi điểm. Lô trúng thấp nhất có giá gần 132,8 triệu đồng/m2. Các lô đất khác có mức giá trúng dao động từ 146,4 triệu đồng đến gần 183 triệu đồng/m2.

Theo tìm hiểu, giá rao bán phổ biến đất nền ở phường Phú Lương, quận Hà Đông, Hà Nội trong quý III/2024 là 109 triệu đồng/m2. Trong vòng 1 năm qua, giá đất ở đây đã tăng hơn 75,4%.

Giá rao bán tại các xã lân cận trong quận Hà Đông cũng dao động từ 57 triệu đến 173 triệu đồng/m2 trong quý III/2024. Theo đó, giá đất trúng đấu giá trong phiên vừa qua cao gấp 1- 2 lần so với mặt bằng giá phổ biến.

Liệu có phải đầu cơ, thổi giá?

Theo các chuyên gia bất động sản, việc đấu giá quyền sử dụng đất với kết quả trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm sẽ có tác động làm tăng mặt bằng giá đất, giá bất động sản, giá nhà ở của khu vực lân cận và của địa phương. Đồng thời, việc này còn làm tăng chi phí triển khai thực hiện dự án nhà ở, gây khó khăn cho doanh nghiệp, giảm nguồn cung cho thị trường, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản…

Thực tế cho thấy, nhiều người tham gia đấu giá đất với mục đích “lướt sóng", không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không diễn biến theo đúng kỳ vọng.

Thậm chí, trong nhiều trường hợp, mục đích sâu xa hơn của những cá nhân đó là tạo “sốt" đất thông qua lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. Họ bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở khu vực và các vùng lân cận. Và khi đó, hệ lụy của các tình trạng này là tạo “sốt ảo”, đẩy giá bất động sản vốn đã cao nay lại càng cao hơn.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường lại vừa bình thường. Bởi hiện nay, ranh giới phân biệt những việc bất thường và bình thường có vẻ không còn xác định.

“Có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá đất đấu giá. Tuy nhiên, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi”, ông Đính bày tỏ quan điểm.

Trong khi đó, Bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn, xúc tiến đầu tư của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, trong quý III/2024, câu chuyện đấu giá đất “nóng" hơn bao giờ hết với các phiên đấu giá được tổ chức “xuyên đêm", ghi nhận hàng trăm, thậm chí cả nghìn người chấp nhận “ăn trực nằm chờ” để tranh suất.​ Mức giá trúng cũng cao kỷ lục, ngang ngửa đất dự án đã được đầu tư hạ tầng bài bản.

Bà Phạm Thị Miền cho rằng, khi luật mới quy định siết phân lô bán nền, các sản phẩm đất nền đang dần khan hiếm. Do vậy, dự báo thời gian tới, đất đấu giá tiếp tục nhận được sự quan tâm của người dân do pháp lý đảm bảo và mức giá khởi điểm thấp.

Có thể nói, việc đầu cơ đất đai đặc biệt là tình trạng "ngáo giá" đất đấu giá đang trở thành vấn đề nhức nhối, đẩy giá bất động sản lên cao và làm cho người trẻ, người có thu nhập trung bình khó tiếp cận với nhà ở. Để ngăn chặn tình trạng này, các chuyên gia cho rằng, cần đánh thuế cao đối với việc mua đất mà không có nhu cầu sử dụng thực sự. Khi một người hoặc tổ chức mua đất và không xây dựng trong một khoảng thời gian nhất định, họ sẽ phải chịu mức thuế cao hơn. Điều này không chỉ tạo áp lực kinh tế lên những người đầu cơ mà còn khuyến khích việc sử dụng đất hiệu quả hơn.