Đấu giá đất qua thời “lướt sóng ăn bằng lần”, nhà đầu tư cẩn trọng với “vết xe đổ”?

Nhiều phiên đấu giá đất “gây bão”

Thực tế, cơn sốt đất đấu giá đã bùng lên ở nhiều tỉnh, thành. Bắt đầu từ Hà Nội, hồi giữa năm 2024, nhiều người quan tâm hẳn vẫn còn nhớ những phiên đấu giá kỷ lục tại Thanh Oai diễn ra với hơn 7.000 hồ sơ, cùng 1.600 người tranh mua 68 lô đất, với các lô đất trúng đấu giá cao nhất lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, mức giá chưa từng có tại các địa phương.

Những phiên đấu giá nóng hầm hập giúp nhiều nhà đầu tư lướt sóng thắng đậm, nhưng cũng đang đẩy không ít người vào thế phải cắt lỗ, hoặc bỏ cọc, do không giữ được “cái đầu lạnh”.

Hay như vừa qua, phiên đấu giá 273 lô đất ở thuộc Khu dân cư phía Bắc thị trấn Ân Thi (huyện Ân Thi, tỉnh Hưng Yên) cách đây chưa lâu, khi thu hút gần 2.000 người tham dự với khoảng hơn 4.000 bộ hồ sơ đăng ký đấu giá. Kết quả, buổi đấu giá ghi nhận lô đất trúng đấu giá thấp nhất có giá 32 triệu đồng/m2, trong khi lô đất được giá cao nhất lên tới 120 triệu đồng/m2 - kỷ lục vô tiền khoáng hậu của một lô đất tỉnh khi đưa lên sàn đấu giá.

Theo một môi giới, ngay sau phiên đấu giá, một số lô đất có vị trí góc đang được rao bán chênh lên tới 1,5 tỷ đồng so với giá trúng, trong khi nhiều lô đất khác được rao chênh từ 100-500 triệu đồng. Đối với lô đất diện tích 215,7m2 có giá trúng lên tới 120 triệu đồng/m2, đây là mức giá quá cao tại khu vực.

Cuối tháng 3 vừa qua, UBND huyện Sóc Sơn (TP Hà Nội) cũng đấu giá quyền sử dụng 33 lô đất tại thôn Thạch Lỗi (xã Thanh Xuân). Lô đất có giá trúng cao nhất là 120,6 triệu đồng/m2, với diện tích 108,6m2, tổng giá trị gần 13,1 tỷ đồng. Các lô đất còn lại có mức giá trúng từ 70 triệu đồng đến 100 triệu đồng/m2.

Ông Phạm Đức Toản - chuyên gia bất động sản - nói, giai đoạn vừa qua, các phiên đấu giá ở nhiều nơi đều ghi nhận mức giá trúng cao kỷ lục. Giá khởi điểm ở nhiều nơi vẫn thấp, nên tiền đặt cọc trước không nhiều. Do đó, nhiều đội nhóm tham gia đấu giá vẫn chỉ có mục đích "lướt sóng" kiếm lời.

Bên cạnh đó, có nhiều nhóm tham gia đấu giá với mục đích đẩy giá cao nhằm bán những lô đất khác trong khu vực. Tuy nhiên, do chưa đến hạn nộp tiền nên không thể lấy giá trúng của những lô đất này để xác lập mức giá trong khu vực.

"Hầu hết người tham gia đấu giá đều không phải người dân địa phương. Họ tham gia đều có mục đích riêng và không có nhu cầu thực. Rất ít trong số này có nhu cầu thực, nhưng do giá trúng cao nên khó trúng. Tình trạng của đấu giá đất hiện nay vẫn giống như năm 2024 đã xảy ra", ông nói.

Cẩn trọng “vết xe đổ”

Thực tế cũng cho thấy tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc đấu giá đất, chấp nhận mất hàng trăm triệu đến tỷ đồng diễn ra không hiếm, nếu không muốn nói là rất phổ biến trong thời gian qua.

Đơn cử, trong tháng 3/2025, hơn 80% thửa đất trúng đấu giá tại quận Hà Đông hồi tháng 10/2024 bị nhà đầu tư bỏ cọc, tổng số tiền hơn 7 tỷ đồng. Trước đó, tại huyện Thanh Oai, sau phiên đấu giá 68 lô đất tại khu ngõ 3 thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, với giá trúng đấu giá đất được đẩy lên 100 triệu đồng/m² gây ồn ào dư luận, sau đó chỉ có 12 người trúng đấu giá nộp tiền đất, 56 người không nộp tiền đúng thời gian quy định...

Đáng nói, nguy cơ “đu đỉnh-cắt lỗ” đã được giới chuyên gia cảnh báo từ trước. Trong bối cảnh đất đấu giá đã qua thời “lướt sóng ăn bằng lần”, hiện tượng “quân xanh, quân đỏ” thao túng, đẩy giá đất lên cao vẫn chưa có “thuốc đặc trị”, các nhà đầu tư cần thận trọng để tránh đi vào những “vết xe đổ” trong quá khứ. Bản thân các nhà đầu tư cũng có không ít “cú ngã ngựa” để đời trong những lần “đu đỉnh” đất đấu giá.

Ở góc độ chuyên gia, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nói, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế. Đây chính là kết quả của các mục đích không lành mạnh.

Nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người "có nghề" đấu giá đất. Họ thường tham gia với mục đích đơn giản đó là "lướt sóng". Họ không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.

Hay mục đích nguy hiểm hơn là tạo "sốt đất". Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. Khi thấy giá bất động sản được duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, thì tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lại phía sau) sẽ trỗi dậy. Nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm.

Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó còn ảnh hưởng tới sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương nói riêng, cả nước nói chung khi dòng tiền bị ứ đọng ở đất đai, không đi vào hoạt động kinh tế khác.