Đất nền đang ở mức giá quá cao, nhà đầu tư không còn mặn mà?

Giá đất nền tăng mạnh

Thị trường đất nền đang có những chuyển biến tích cực khi giá liên tục tăng mạnh ở nhiều khu vực, đặc biệt là vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận. Những khu vực từng ghi nhận giao dịch ảm đạm trong giai đoạn 2022 - 2024 nay đã trở thành điểm nóng, thu hút sự quan tâm của giới đầu tư. Không ít người từng vội vã bán đất vì cho rằng giá đã đạt đỉnh nay phải tiếc ngẩn ngơ khi chứng kiến mức tăng gấp hai, thậm chí ba lần so với thời điểm họ chốt lời.

Ghi nhận thực tế, nhiều khu vực đất nền vùng ven Hà Nội đang có mức tăng giá ấn tượng. Theo khảo sát, giá đất nền tại các huyện Đông Anh, Hoài Đức, Mê Linh đã tăng trung bình từ 20-50% so với đầu năm 2024. Tại Đông Anh, mặt bằng giá trung bình dao động từ 60-100 triệu đồng/m2, trong đó, những lô đất đẹp gần trục đường lớn có mức giá vượt ngưỡng 130-150 triệu đồng/m2. Mê Linh, khu vực từng có mức giá 20-30 triệu đồng/m2, nay đã tăng lên 40-55 triệu đồng/m2.

Riêng tại Hoài Đức, giá đất tăng mạnh nhất ở các khu vực gần tuyến đường Vành đai 4. Các vị trí có tuyến đường này chạy qua như Đức Thượng, Dương Liễu, Tiền Yên đã ghi nhận mức tăng 20-50% so với đầu năm 2024, lên mức 50-70 triệu đồng/m2.

Xu hướng tăng giá không chỉ giới hạn trong phạm vi Hà Nội mà còn lan rộng ra các tỉnh lân cận. Tại Bắc Ninh, đặc biệt là Từ Sơn và Quế Võ, giá đất nền hiện dao động từ 45-80 triệu đồng/m2, tăng khoảng 35-40% so với đầu năm 2024. Hưng Yên cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, với các khu vực như Văn Giang, Mỹ Hào chứng kiến giá đất tăng 25-50%. Một số vị trí giáp ranh Hà Nội như Yên Mỹ, Khoái Châu có mức tăng trung bình 20-30% trong vòng một năm qua.

Nhận định về phân khúc đất nền, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng đất nền có pháp lý hoàn thiện tại các khu vực có hạ tầng phát triển và tiềm năng cao vẫn thu hút được sự quan tâm lớn từ nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần cẩn trọng trước tình trạng giá bị đẩy quá cao theo hiệu ứng tâm lý đám đông. Nếu không cân nhắc kỹ lưỡng, nhiều người có thể gặp khó khăn về thanh khoản khi thị trường hạ nhiệt.

Nhà đầu tư quay lưng

Thực tế đã cho thấy, trong khi thị trường bất động sản bắt đầu phục hồi mạnh, cộng thêm việc số lượng dự án mới không nhiều, nhưng riêng phân khúc đất nền vẫn vắng khách mua.

Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA Group, cho thấy trong quý I, khu vực phía Nam có 102 dự án với hơn 6.530 nền đất được chào bán sơ cấp, tăng 5,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt 430 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 6,6%. Mặc dù cải thiện hơn so với quý I/2024 (74 nền), con số này vẫn rất thấp so với phân khúc từng được mệnh danh là kênh đầu tư "vua" của thị trường.

Để thu hút khách mua, nhiều chủ đầu tư áp dụng nhiều chương trình khuyến mãi như tặng vàng, ôtô, xe máy, chiết khấu từ 10-20%... nhưng sức mua vẫn yếu hơn dự kiến khiến chủ đầu tư phải dừng kế hoạch mở bán, xây dựng lại chính sách bán hàng.

Lý giải tình trạng thanh khoản kém của thị trường đất nền, Giám đốc một Công ty bất động sản nhận định thị trường đất nền hiện đã "đứt" hẳn dòng tiền từ giới đầu tư và đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực với sản phẩm này rất thấp do đặc thù không thể sử dụng ngay.

Lấy ví dụ như Tại Bình Dương, một dự án cũng thuộc dạng hiếm hoi đang bán đất nền tại huyện Phú Giáo. Được biết, Dự án phát triển trên diện tích 41,9 ha, với 2.760 sản phẩm đất nền, được bán từ năm 2022 tới nay. Song, theo lãnh đạo đơn vị tham gia bán độc quyền dự án từ cuối năm 2024, lượng khách hàng quan tâm cũng như mua đất nền tại dự án này rất thấp. Có những tuần mở bán, nhưng không có giao dịch nào thành công, thậm chí có những tuần mở bán chỉ có 2 khách hàng tới tham quan dự án.

Theo ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy, chuyên nghiên cứu về thị trường bất động sản nhận xét, hiện nay, đất nền không còn là miếng “pho mát” ngon như giai đoạn 2015 - 2020.

Cụ thể, ông Hoàng cho biết, trong giai đoạn 2015 - 2020, khi thị trường bùng nổ, các sản phẩm đất nền được lựa chọn nhiều để đầu tư theo hình thức mua đi - bán lại, biên độ lợi nhuận đạt từ 50% tới 100% chỉ trong vài tháng. Nhưng từ năm 2020 tới nay, thị trường này giảm sức hút bởi không có giao dịch, nhiều nhà đầu tư mua tại thời điểm từ năm 2019 tới năm 2022 chưa thể bán được hàng.

“Một điểm nữa, đó là hiện nay giá đất nền đã được đẩy lên khá cao. Nếu từ năm 2020 đổ về trước chỉ khoảng 8 - 15 triệu đồng/m2, thì giờ đây giá thấp nhất cũng đã là 18 triệu đồng/m2, giá trung bình khoảng 25 triệu đồng/m2. Với mức giá này, khách hàng khó “xuống tiền” vì giao dịch ở phân khúc này đa phần là dân đầu cơ, khi giá cao, giao dịch chậm như hiện nay sẽ không có lời, thậm chí là nguy cơ phải cắt lỗ để thu hồi vốn”, ông Hoàng nói.