Đề xuất tách thửa đất nông nghiệp: Lo phân lô bán nền

Trong văn bản gửi UBND TP.HCM mới đây nhằm góp ý cho dự thảo Quyết định thay thế Quyết định 60/2017 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đất, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra một thực tiễn ở thành phố này.

Đó là, tại các quận và các thị trấn, các điểm dân cư nông thôn thuộc các huyện, có nhiều thửa đất vừa có phần diện tích đất ở, vừa có phần diện tích đất nông nghiệp xen cài, thuộc các khu dân cư hiện hữu, ổn định.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, nhất là đối với các thửa đất ở có xen cài đất nông nghiệp, Hiệp hội đề nghị dự thảo quyết định thay thế (hoặc sửa đổi, bổ sung) Quyết định 60 của UBND TP cần bổ sung quy định cho phép thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nông nghiệp thành đất ở, sau đó thực hiện thủ tục cho phép tách thửa.

Thời gian qua, nhiều nhà đầu tư săn lùng mua các mảnh đất vườn, đất nông nghiệp với giá rẻ, làm thủ tục chuyển đổi lên đất ở rồi phân lô, bán lại cho người mua ở nhằm hưởng giá chênh lệch. Chỉ cần gõ cụm từ “bán đất nông nghiệp TP.HCM” trên Google, trong vòng 0,32 giây sẽ cho ra 30,2 triệu kết quả. 

Thế nhưng Luật Đất đai chỉ cho phép tách thửa đối với đất ở nông thôn, đất ở đô thị, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể của địa phương. Do đó, nhiều nhà đầu tư phải ôm "trái đắng" vì nhiều khi không chuyển đổi được lên đất ở ”.

Chính vì lý do trên mà trao đổi với Đất Việt, PGS.TS Nguyễn Quang Học, khoa Quản lý Đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam bày tỏ quan điểm không tán thành đề xuất cho chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở rồi tách thửa vì lo ngại tình trạng phân lô bán nền vì thế mà sẽ trầm trọng hơn.

Theo PGS.TS Nguyễn Quang Học, Hiến pháp của Việt Nam quy định đất đai  thuộc sở hữu toàn dân, việc quản lý, sử dụng đất phải theo Hiến pháp và pháp luật. Đất đai được tiếp cận theo 3 góc độ: là tài nguyên, là tài sản và là tư liệu sản xuất.

Thế nhưng, đối với nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản, đất chỉ là tài sản nên họ tìm cách mua đi bán lại, chuyển đổi để biến đất thành tài sản của họ, hoặc thông qua các hoạt động trên để kiếm lời mà hiếm khi nghĩ về lợi ích lâu dài.

"Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nếu tuân thủ đúng quy hoạch, phù hợp với quy định của pháp luật thì không hề khó khăn, cứ nộp tiền vào là được chuyển đổi. Còn chuyện tách thửa hiện nay thuộc thẩm quyền của địa phương. 

Nếu đất nông nghiệp xen kẹt với đất ở thì vẫn phải tuân theo quy hoạch. Phải xem đó là đất đô thị hay đất nông thôn, nếu đất đô thị thì nằm trong vùng đất ở hay đất hạ tầng hay khu công nghiệp? Khi ấy, chuyển đổi là đương nhiên. Còn đất ở không phải giao lâu dài mà giao có thời hạn, nếu người dân không đủ điều kiện chuyển đổi thì phải trả để cho người khác mua.

Hiện nay đã có quy định đất ở, đất phi nông nghiệp diện tích bao nhiêu mới được tách. Còn về nguyên tắc, đất nông nghiệp càng rộng càng tốt, nó vào vùng vào thửa theo mục đích sử dụng đất nông nghiệp, tại sao phải tách?", PGS.TS Nguyễn Quang Học chỉ rõ.

Vì vậy, vị chuyên gia một lần nữa nhấn mạnh quan điểm không ủng hộ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở rồi tiến hành tách thửa.

"Nhiều khi doanh nghiệp bất động sản cứ lấy lý do cần đô thị văn minh, hiện đại, thông thoáng, rồi thực tế phức tạp xin chuyển đổi, nhưng mục đích cuối cùng vẫn là muốn tách thửa, phân lô bán nền. Nguyên tắc trong thị trường bất động sản là chia nhỏ dễ bán, nên việc này thực chất là muốn kích cầu bất động sản lên, còn người dân bị đẩy ra ngoài", PGS.TS Nguyễn Quang Học bày tỏ quan điểm.  

Được biết, theo đề xuất của HoREA, đối với trường hợp thửa đất không thuộc khu vực Nhà nước phải thu hồi để đầu tư theo quy hoạch hoặc kế hoạch sử dụng đất được duyệt, UBND quận, huyện căn cứ nhu cầu của người sử dụng đất, xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ thửa đất hoặc một phần thửa đất sang đất ở, sau đó thực hiện tách thửa đất theo quy định. Thửa đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa phải đảm bảo các điều kiện quy định về tách thửa.

Đối với trường hợp sau khi tách thửa đất ở thành các thửa đất ở nhỏ hơn, mà người sử dụng đất của từng thửa đất này tự nguyện thỏa thuận dành một phần diện tích của mỗi thửa đất để làm “thông hành địa dịch” gồm lối đi chung, xây dựng công trình cấp nước, cấp điện, thoát nước… (thực hiện theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai về quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề), thì diện tích đất ở của mỗi thửa đất vẫn được ghi nhận đầy đủ, kể cả phần diện tích đất làm “thông hành địa dịch” trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

HoREA cũng thống nhất với đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường không quy định tách thửa đối với đất nông nghiệp và các loại đất khác, bỏ các quy định về thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở), bỏ quy định về tách thửa có hình thành đường giao thông trong Quyết định thay thế (hoặc sửa đổi, bổ sung) Quyết định 60 của UBND TP.HCM.

Đồng thời, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất, người sử dụng đất nông nghiệp có nhu cầu đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp công nghệ cao, có nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp; người sử dụng thửa đất ở có nhu cầu tách thửa, mà việc tách thửa có hình thành đường giao thông thì HoREA đề nghị, đối với các trường hợp này, người sử dụng đất phải lập dự án đầu tư trình cơ quan có thẩm quyền xem xét quyết định theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản.