Dịch vụ quản lý bất động sản: Nội bỏ ngỏ, ngoại lấn át

Nhà quản trị vòng đời dự án, họ là ai?

Cách đây 10 - 15 năm, người mua nhà không thể tưởng tượng có một ngày, “khách hàng là thượng đế” tới mức chủ đầu tư tổ chức cả những buổi hòa nhạc cộng đồng ngay tại thềm nhà của cư dân vào mỗi sáng mai, hoặc ngập tràn trên con phố nội khu là lễ hội hoa hay thậm chí cả lễ hội phở.

Điều đó là một hiện thực và đang được nhân rộng. Ví như ban quản lý Savills ở Mailand Hanoi City (TP. Hà Nội) đã cùng thương hiệu Phở Gánh Hà Nội tổ chức sự kiện dành riêng cho cư dân tại dự án. Trang trí theo “concept” Hà Nội cổ kính và hương vị chuẩn Phở Gánh Hà Nội, sự kiện đã trở thành dịp đặc biệt để các gia đình cùng nhau tìm về nét độc đáo của phở Hà Nội xưa.

Hay để tôn vinh một nửa thế giới trong ngày đặc biệt 20/10, Savills đã tổ chức sự kiện “Ha Noi Macaron Tour” tại các dự án nơi công ty này nhận vai trò là nhà cung cấp dịch vụ hậu mãi, kéo dài từ Nam ra Bắc. Theo đó, cư dân có cơ hội thưởng thức những chiếc bánh macaron đến từ thương hiệu bánh Pháp và cùng nhau giao lưu, chung vui nhân ngày Phụ nữ Việt Nam.

Savills là một trong các công ty quản lý tòa nhà có quy mô toàn cầu với hơn 600 văn phòng đại diện tại hơn 60 quốc gia. Hiện Savills sở hữu hơn 6.311.620 m2 diện tích bất động sản với đội ngũ nhân viên hùng hậu, chuyên nghiệp và có nhiều khách hàng là chủ đầu tư khu vực TP. HCM và các tỉnh phía Nam.

Dẫu vậy, chính thức thịnh hành ở Việt Nam trong vài năm gần đây, dịch vụ quản lý bất động sản ở Việt Nam còn có thêm nhiều “anh tài” khác có kinh nghiệm trên thế giới. Trong đó, phải kể tới CBRE Group, là đơn vị đầu tư và kinh doanh dịch vụ bất động sản có trụ sở chính tại Mỹ, hoạt động trên lĩnh vực bất động sản với nhiều dịch vụ cung cấp bao gồm: tư vấn chiến lược, định giá, thẩm định, thị trường vốn, dịch vụ đại lý, quản lý tài sản và quản lý dự án. Tới Việt Nam từ năm 2003, CBRE nhanh chóng chiếm thị trường quản lý vận hành bất động sản từ Bắc vào Nam.

Dù mới có mặt ở Việt Nam tháng 9/2003 nhưng chỉ sau gần một năm, công ty CB Richard Ellis đã có trong tay các hợp đồng quản lý và tiếp thị các tòa nhà lớn như: Vincom City Towes (TP. Hà Nội) và The Landcaster (TP. HCM)…

Hiện tại, công ty này đang quản lý rất nhiều tòa cao ốc như: Capital Place, LTT Court, HBT Court, Pasteur Court, Avalon, trung tâm mua sắm TD Plaza rộng 26.000 m2 tại Hải Phòng. Gần đây nhất, Công ty TNHH Đầu tư T&M Việt Nam đã hợp đồng trao quyền quản lý Melinh Plaza cho công ty CB Richard Ellis.

Công ty Chesterton Petty tập trung vào thị trường TP. HCM và dành được các hợp đồng tiếp thị và quản lý cho các khu căn hộ cao cấp mới được xây dựng như The Waterfront ở Phú Mỹ Hưng, khu căn hộ cao cấp Nguyễn Du Park và Orchard Garden. Công ty TTD Gems Ltd chính thức giao tòa nhà thương mại tổng hợp 16 tầng Ruby Plaza tại 44 Lê Ngọc Hân, Hà Nội cho Công ty Chesterton Petty quản lý.

Công ty Dinning & Associates lại nhanh tay ký được hợp đồng quản lý cao ốc văn phòng E.Town và Bitexco, 2 tòa nhà cao ốc văn phòng mới nhất ở TP. HCM do các công ty Việt Nam đầu tư xây dựng. Công ty Bitexco cho biết cũng sẽ hợp đồng với công ty Dinning & Associates để quản lý dự án The Manor; đồng thời công ty Dinning & Associates còn được chỉ định quản lý Hoàng Quân Plaza ở TP. HCM.

Ngay liên doanh Phú Mỹ Hưng cũng đã hợp đồng và giao cho Công ty Quản lý bất động sản ZhongHai Thẩm Quyến (ZhongHai Property Management Ltd.) thuộc Tập đoàn Hải ngoại Trung Quốc quản lý khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng.

Dự án Saigon Pearl gồm 16 chung cư cao cấp và 4 tòa nhà văn phòng tại quận Bình Thạnh, dọc theo sông Sài Gòn với 2.144 căn hộ cao cấp từ 82 - 328m2, 250 văn phòng và 40.000 m2 xây dựng khu vui chơi, giải trí, khu liên hợp mua sắm, bãi đậu xe… cũng sẽ hợp đồng với các công ty quản lý bất động sản của Hồng Kông…

Có thể nói, lĩnh vực quản lý bất động sản ở nước ta hiện nay chủ yếu do các công ty quốc tế thực hiện. Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam hiện tại lại trở thành “sân chơi” riêng của các công ty quản lý bất động sản quốc tế.

Tuy nhiên ở nước ta, đây là lĩnh vực mà các nhà kinh doanh trong nước vẫn còn bỏ ngỏ, ít được quan tâm đầu tư đúng mức. Hầu như các công ty kinh doanh bất động sản trong nước mới chỉ tập trung quản lý những bất động sản có quy mô, giá trị nhỏ của chính công ty mình đầu tư. Những khu đô thị mới, những tòa cao ốc văn phòng, những cao ốc căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở các thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội và TP. HCM nhưng bóng dáng của các nhà quản lý bất động sản Việt Nam ở đó vẫn còn rất mờ nhạt.

Quản lý bất động sản, dư địa vẫn còn cho các công ty Việt

Thời gian gần đây, thị trường ghi nhận sự nỗ lực của một số công ty quản lý bất động sản thương hiệu Việt Nam trong đó có nhiều công ty liên doanh. Điển hình như tại phía Bắc, Pan Services là một trong các công ty quản lý chung cư có kinh nghiệm và là thành viên của tập đoàn Nihon Housing (tập đoàn hàng đầu tại Nhật Bản về địa ốc).

Bên cạnh đó, còn có sự góp mặt của thương hiệu Asahi Japan là đơn vị quản lý vận hành tòa nhà cao cấp theo tiêu chuẩn Nhật Bản, được thành lập dựa trên cơ sở hợp tác giữa tập đoàn xây dựng, đầu tư và quản lý bất động sản uy tín Nhật Bản ToYo Group và Đất Xanh Miền Bắc, đơn vị phân phối và cho thuê bất động sản hàng đầu Việt Nam. Cũng hợp tác với tập đoàn Biken Teken Techno Nhật Bản, công ty PMC có cổ đông là VNPT Việt Nam cũng ra đời nhằm cung cấp dịch vụ khai thác quản lý tòa nhà.

Hay sự gia nhập thêm các thương hiệu lớn 100% của Việt Nam, như: Công ty PSA, được đánh giá là đơn vị quản lý vận hành bất động sản thương hiệu quốc gia, là đơn vị thành viên của Petrosetco, công ty Visaho, một đơn vị Việt Nam cung cấp dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà theo tiêu chuẩn Nhật Bản. Hay như công ty dịch vụ bất động sản Hancic USC thành lập 2004, Công ty TNHH quản lý tòa nhà Quang Minh, Công ty quản lý tòa nhà văn phòng Inply...

Dẫu vậy, theo nhiều chuyên gia, các công ty Việt Nam còn khó chen chân vào các dự án có quy mô lớn. Nói về lý do này, bà Huỳnh Thục Anh, giám đốc tư vấn quản lý bất động sản của một công ty đến từ Nhật, cho hay nguyên nhân đầu tiên là các công ty quốc tế đã có thương hiệu nổi tiếng trên thế giới, có lợi thế hơn do người Việt có tâm lý tín nhiệm với sự quản lý của các công ty vốn đã nổi tiếng và có thương hiệu cao.

Tâm lý “sinh ngoại” của các chủ đầu tư cũng tạo điều kiện để các công ty quản lý bất động sản quốc tế dễ dàng hoạt động. Việc lựa chọn các nhà quản lý bất động sản nước ngoài có thể coi là phương cách tạo dựng và thể hiện danh tiếng cho chính dự án đầu tư.

Hai là, các công ty quản lý bất động sản quốc tế có đội ngũ cán bộ quản lý và nhân viên chuyên nghiệp với những tri thức và kinh nghiệm trong quản lý các cao ốc hiện đại có hệ thống thiết bị hiện đại và phức tạp. Ba là, quản lý bất động sản là một loại hình kinh doanh bao gồm rất nhiều hoạt động phức tạp cụ thể, tỉ mỉ.

Làm thế nào để cả một tòa nhà 20-30 tầng với hàng chục ngàn mét vuông văn phòng với hệ thống điện, nước, viễn thông… vận hành một cách trơn tru? Làm thế nào để cung cấp những tiện ích phục vụ cho hàng ngàn người sinh hoạt, làm việc cùng lúc mà ai cũng cảm thấy hài lòng? Về điều này, các công ty bất động sản quốc tế có ưu thế nổi trội hơn.

Thị trường quản lý bất động sản ở Việt Nam hiện tại là trở thành “sân chơi” riêng của các công ty nước ngoài. Các doanh nghiệp trong nước, dù đã có những nỗ lực đáng kể, song hầu như chỉ tìm được một chỗ đứng, chứ rất khó đảo ngược cán cân này.

Bốn là, ngoài chức năng chính là quản lý bất động sản, các công ty quản lý bất động sản quốc tế còn góp phần quan trọng vào tư vấn, cho chủ đầu tư các hợp đồng về cung cấp dịch vụ an ninh, thông tin liên lạc, viễn thông, hệ thống bảo trì máy móc thiết bị, bảo vệ và cải thiện cảnh quan môi trường…

Năm là, các công ty quản lý bất động sản quốc tế còn là người góp phần quan trọng trong tư vấn xây dựng chiến lược tiếp thị, mời gọi khách thuê, khách hàng cho chủ đầu tư, nhờ đó mà các bất động sản dễ dàng, nhanh chóng được lấp đầy.

Chen chân cùng “người khổng lồ”

Sự bùng nổ của các dự án lớn sẽ khiến cung thị trường quản lý bất động sản tăng mạnh. Vậy các công ty Việt cần làm gì để tham gia thị trường mạnh mẽ hơn và chiếm lĩnh thị phần?

Theo bà Bùi Mai Hương, giám đốc điều hành của một dự án chung cư cao cấp tại TP. HCM, các công ty kinh doanh dịch bất động sản Việt Nam cần tập trung đầu tư phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa đặc biệt là dào tạo nguồn lực con người.

Để thâm nhập thị trường quản lý bất động sản, các công ty mẹ, tổng công ty lớn cần thành lập các công ty chuyên biệt quản lý bất động sản, tạo mọi điều kiện hỗ trợ, liên kết trong hệ thống để phát huy thế mạnh tổng hợp của cả hệ thống để hỗ trợ cho công ty quản lý bất động sản chuyên biệt.

Chia sẻ kinh nghiệm, ông Võ Thanh, phụ trách phòng quản lý dịch vụ hậu mãi của Jll, cho biết ban đầu, các công ty kinh doanh bất động sản trong nước có thể thuê các chuyên gia nước ngoài vào những vị trí quan trọng. Sau khi hoạt động của công ty đã thành nề nếp, nhân sự công ty sẽ học hỏi được kinh nghiệm và sau một thời gian nhất định có thể tự đảm nhiệm toàn bộ hoạt động quản lý bất động sản của mình.

Chia sẻ về việc các công ty quản lý bất động sản trong nước có thể cạnh tranh với các công ty quản lý bất động sản quốc tế bằng giá cả thấp hơn, ông Thanh cho rằng, điều này khó có tính khả thi. Nguyên do là đối với các cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp, các trung tâm thương mại, dịch vụ lớn có mức giá thuê từ 25-40 USD/m2/tháng như ở Hà Nội hiện nay thì việc bỏ thêm 3-5 USD/m2/tháng chi phí cho dịch vụ quản lý để hưởng được những điều kiện hoạt động tốt nhất không phải là vấn đề lớn. Do vậy, khả năng cạnh tranh bằng giá dịch vụ quản lý thấp khó có thể thực hiện được.

“Vấn đề nằm ở chỗ cần nâng cao chất lượng của hoạt động dịch vụ quản lý. Điều đó buộc các công ty kinh doanh bất động sản trong nước phải không ngừng chuyên nghiệp hóa, học hỏi nâng cao trình độ và kỹ năng. Đó là con đường cơ bản nhất để chen chân và cạnh tranh trong lĩnh vực quản lý bất động sản ở nước ta”, ông Thanh nói.