“Điểm rơi” của dòng tiền từ nay đến cuối năm sẽ chảy vào đất nền đấu giá?

Vì sao đất đấu giá được ưa chuộng?

Một trong những lý do trước tiên phải kể đến là do, đây là “đất sạch”, không dính đến tranh chấp kiện tụng. Sản phẩm này đã có sổ đỏ, hạ tầng, giúp người sở hữu sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Trên thực tế, việc tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới đã được các địa phương triển khai nhiều hơn so với cùng kỳ. Hoạt động đấu giá đất tại một số địa phương diễn ra sôi động với số lượng hồ sơ tăng vọt, với mức đấu giá thành công cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Đơn cử như gần đây nhất, các phiên đấu giá tại Thanh Oai, hay Hoài Đức thuộc khu vực ngoại thành Hà Nội đã gây xôn xao dư luận khi giá trúng lên đến trăm triệu đồng một m2, cao gấp 5-6 lần giá khởi điểm. Số người tham dự đấu giá cũng lập kỷ lục, khi đấu giá tại Thanh Oai có khoảng 1.500 người tham dự, với hơn 4.000 hồ sơ đăng ký hợp lệ.

Một nguyên nhân quan trọng nữa là theo quy định hiện hành, tại Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với những thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật sẽ là giá theo bảng giá đất. Do bảng giá đất hiện nay tương đối thấp so giá giao dịch trên thị trường nên giá khởi điểm để tổ chức đấu giá rất thấp, tạo ra sức hấp dẫn lớn với người dân, nhiều người cảm thấy cơ hội “thắng lớn” nếu trúng đấu giá. Hơn nữa, tiền đặt trước để tham gia đấu giá hiện nay tính bằng 20% giá khởi điểm cũng rất thấp, dẫn đến việc người dân đăng ký ồ ạt. Tại phiên đấu giá, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng trả giá cao và chấp nhận mất tiền đặt trước (do giá trị tiền đặt trước thấp hơn nhiều so với cơ hội “đổi đời” nếu trúng đấu giá).

Như vậy, đối với đấu giá đất tại huyện Thanh Oai, mức khởi điểm chỉ 8,6-12,5 triệu đồng/m2, tương đương 685 triệu đến hơn 1 tỷ đồng một lô, người tham gia đấu giá đất ở Thanh Oai chỉ cần đặt cọc khoảng 120-200 triệu đồng mỗi lô. Số tiền này được đánh giá "khá mềm" với nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Dòng tiền sẽ chảy về đất nền đấu giá

Từ đầu năm đến nay, nhiều địa phương tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư mới với tần suất cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước. Hoạt động đấu giá đất diễn ra sôi động và không chỉ có số lượng hồ sơ tăng vọt mà mức đấu giá thành công cũng cao hơn từ 20% cho tới 10 lần so với giá khởi điểm.

Tiến sỹ - Kiến trúc sư Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam đánh giá, từ góc độ quy hoạch, việc các địa phương mở các cuộc đấu giá đất, mở rộng thu hút đầu tư, trải thảm đỏ mời gọi nhà đầu tư... là điều hết sức bình thường và hợp lý. Khi quỹ đất trong nội thành không còn nhiều và việc mở rộng phát triển các đô thị vệ tinh nhằm giảm áp lực cho nội đô đã là ý tưởng, mục tiêu từ hàng chục năm qua.

Nhưng việc giá trúng quá cao khiến chuyên gia này phải cảnh báo về hệ lụy đằng sau những phiên đấu giá đất được trả “giá ảo” như vậy.

Đặc biệt, trong bối cảnh Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, thì đất đấu giá lại ngày càng hấp dẫn.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, hàng nghìn người tranh mua vài chục lô đất đấu giá vì 'khát' đầu tư trong bối cảnh nguồn cung ít ỏi, giá nhiều phân khúc đã tăng quá cao.

Chủ tịch VARS cho hay: "Nhu cầu chuyển dịch sang đất nền vùng ven, đặc biệt loại hình đấu giá nên ngày càng nhiều nhà đầu tư đi săn đất".

Theo ông Trần Minh, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản độc lập, dự báo phân khúc đất đấu giá sẽ tiếp tục tăng nhiệt. Bởi nếu bảng giá đất mới chưa được áp dụng, đất đấu giá áp dụng theo khung giá nhà nước hiện tại sẽ rẻ hơn nhiều so với phân khúc khác.

Giới chuyên gia cũng đề xuất về việc, người dân trúng giá đất cao rồi bỏ cọc cần phải được xác định và có biện pháp răn đe bằng pháp luật không để tình trạng những nhiễu thị trường đấu giá đất.