“Điểm sáng” từ bất động sản khu công nghiệp
Mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một giai đoạn khó khăn nhưng một “điểm sáng” vẫn tồn tại trong một thị trường ảm đạm là bất động sản khu công nghiệp (KCN).
Bất động sản KCN hút nhà đầu tư
Giữa lúc nhiều phân khúc bất động sản gặp khó, bất động sản khu công nghiệp lại hội tụ đủ yếu tố thuận lợi để phát triển. Sau đại dịch Covid-19, mọi hoạt động tại Việt Nam nhanh chóng được bình thường hóa, mở đường cho các nhà đầu tư nước ngoài trở lại. Việc ký kết các biên bản ghi nhớ, hợp đồng thuê bắt đầu diễn ra và được hoàn thiện rất nhiều trong năm nay.
Chia sẻ về sức hút của bất động sản KCN với nhà đầu tư thời gian qua, bà Đỗ Thị Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Việt Nam cho hay, rất nhiều chủ đầu tư hỏi rằng trong năm tới nên đầu tư gì. Theo tôi, nếu có tiềm lực, nên đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp. Đây dường như cũng là một trong những trọng tâm phát triển của rất nhiều chủ đầu tư trong thời gian tới.
“Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang điều chỉnh, cùng với việc Việt Nam được dự báo tăng trưởng kinh tế tốt cả trong năm nay và năm tới, bất động sản công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng xây sẵn sẽ là chủ đề thu hút xuyên suốt cho đến năm sau, sánh ngang bất động sản nhà ở”, bà Hằng nhấn mạnh.
Thực tế, trong 9 tháng đầu năm nay bất động sản tiếp tục đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI. Riêng bất động sản KCN là "điểm sáng" khi giá thuê liên tục tăng. Các khu công nghiệp tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh gần như lấp đầy hoàn toàn.
Theo thống kê, bất động sản công nghiệp có lợi suất đạt 8 - 11%. Trong khi đó, lợi nhuận trung bình của nhà cho thuê chỉ vào khoảng hơn 4%/năm. Con số lợi nhuận đầu tư khu công nghiệp khá ấn tượng.
Đó là kết quả trực tiếp từ thành công trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI). Đặc biệt, từ năm 2021 tới nay, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã có rất nhiều cuộc gặp gỡ, tiếp xúc, làm việc với cộng đồng doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhất là trong bối cảnh dịch COVID-19. Thủ tướng khẳng định Việt Nam tạo mọi điều kiện để có môi trường thuận lợi, an toàn, minh bạch cho các nhà đầu tư nước ngoài yên tâm đầu tư lâu dài tại Việt Nam.
Đánh giá về tiềm năng phát triển của bất động sản KCN tại Việt Nam, ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam nhận định, dư địa phát triển của bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn còn rất lớn nhờ lợi thế vị trí địa lý, sự ổn định về chính trị, nguồn lao động dồi dào, chi phí hợp lý, nhiều ưu đãi trong thu hút đầu tư và hỗ trợ phát triển công nghiệp. Đồng thời, tiềm năng tăng giá tương lai là rất hấp dẫn, với mức tăng bình quân khoảng 7 - 10%/năm.
Cùng với xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ các nước lân cận sang Việt Nam và sự phát triển của thương mại điện tử, nhu cầu phát triển các cơ sở hậu cần (logistics), trung tâm dữ liệu và kho lạnh dự kiến sẽ tăng trong thời gian tới
"Với các doanh nghiệp Mỹ, Việt Nam là thị trường có sức tăng trưởng mạnh mẽ, phù hợp để tiếp tục kinh doanh đầu tư trong thời gian dài. Họ coi đây là một nơi hấp dẫn với đội ngũ người lao động chất lượng, phân phối tốt và sức cầu của thị trường cao. Đây sẽ là một tác động tích cực cho tăng trưởng thị trường bất động sản công nghiệp và thương mại của Việt Nam", ông Dominic Harding, Phó chủ tịch kiêm Trưởng bộ phận Khách thuê xuyên biên giới, Savills Hoa Kỳ, cho biết.
Nhiều cơ hội bùng nổ trong năm 2023
Với những dấu hiệu tích cực ở thời điểm hiện tại, bất động sản KCN được đánh giá có nhiều cơ hội bùng nổ trong năm 2023.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội (HnREA), cho rằng giai đoạn này, bất động sản KCN là một trong những phân khúc đang nổi lên, bởi ảnh hưởng của làn sóng dịch chuyển nhà máy từ Trung Quốc và các nước khu vực sang Việt Nam, đặc biệt tại hai vùng trọng điểm cả nước là Hà Nội và TP.HCM, các KCN phát triển, thu hút nguồn lực và người đến ở rất đông. Do đó, trước mắt và trong tương lai, đầu tư vào phân khúc này là lựa chọn hợp lý.
Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng bất động sản KCN là phân khúc số một thu hút đầu tư trong thời gian tới.
Tiếp đó là bất động sản nhà ở, bởi theo ông, nguồn cung phân khúc trung cấp và thấp cấp đang thiếu rất nhiều, nhất là các dự án nhà ở cho công nhân và nhà ở xã hội đúng nghĩa.
Ông Lực cho biết, hiện nay cả nước có khoảng 300 KCN là hoạt động một cách đầy đủ, chiếm 73-75%. Việc đầu tư vào bất động sản công nghiệp sẽ phụ thuộc và từng khu vực, từng địa phương, không phải đầu tư vào đâu cũng sẽ thắng.
Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Việt Nam đang nắm nhiều lợi thế so với các nước trong khu vực. Đơn cử là về giá thuê trong nước hiện vẫn ở mức tương đối thấp nếu đặt lên bàn cân với Malaysia, Thái Lan, Trung Quốc, hay Ấn Độ… Chưa kể, nguồn lao động tại Việt Nam dồi dào, mức lương chi trả không quá cao.
Đáng chú ý, với sự bùng nổ của thương mại điện tử trong những năm gần đây, bất động sản công nghiệp sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc…
Tuy nhiên, chuyên gia này cũng cho biết, nhóm các nhà đầu tư cập bến thị trường Việt Nam trong giai đoạn 2022 - 2023 đang có xu hướng tìm kiếm bất động sản hậu cần (logistics) chất lượng ngày càng cao. Đây là thách thức của các nhà đầu tư khi xây khu công nghiệp cho thuê trong thời gian tới.
Đáng chú ý, xu hướng xanh và bền vững tại các khu công nghiệp là định hướng phát triển tất yếu trong tương lai. Không chỉ đem lại lợi ích về môi trường, xu hướng này chính là một lợi thế cạnh tranh của các khu công nghiệp tại Việt Nam với các “đại bàng” trong khu vực và toàn cầu”, ông Thịnh cho biết.
Cần lưu ý gì khi đầu tư bất động sản KCN thời gian tới?
T.S Cấn Văn Lực nhấn mạnh, các nhà đầu tư phải hết sức chú ý đến khâu quy hoạch. Bên cạnh đó là tiềm năng phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu tư, lãnh đạo ở mỗi tỉnh. Một yếu tố nữa cũng rất quan trọng, đó là khả năng liên kết vùng tại KCN đó.
Ông Lực cho biết, hiện nay cả nước có khoảng 300 KCN là hoạt động một cách đầy đủ, chiếm 73-75%. Việc đầu tư vào bất động sản công nghiệp sẽ phụ thuộc và từng khu vực, từng địa phương, không phải đầu tư vào đâu cũng sẽ thắng.
Theo ông Lực, có 3 động lực quan trọng cho phân khúc này. Thứ nhất, sau khoảng 10 năm, Chính phủ mới chính thức có Nghị định 35 vào ngày 28.5.2022, quy định về bất động sản công nghiệp trong đó yêu cầu năng lực chủ đầu tư rõ ràng hơn, quy trình thủ tục đơn giản hơn, và phải có hệ sinh thái nhà ở…
Động lực thứ hai là khả năng thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. “Trong khoảng 1 tháng vừa qua, tôi làm việc với 3 đoàn nhà đầu tư nước ngoài. Cách đây một tuần là mấy nhà đầu tư Canada, sắp tới là các nhà đầu tư Phần Lan và một số nhà đầu tư của Mỹ. Họ rất quan tâm. Chính sách dịch chuyển chuỗi đầu tư, cung ứng từ Trung Quốc, Hong Kong do chính sách Zero Covid vẫn còn. Do vậy, xu hướng dịch chuyển đến Việt Nam vẫn tồn tại”, ông Lực cho biết.
Động lực thứ ba, theo ông Lực, Việt Nam được đánh giá là quốc gia có chính trị ổn định, giá nhân công cạnh tranh, thấp hơn một chút so với Thái Lan, Indonesia, Trung Quốc.
Bên cạnh đó, cơ sở hạ tầng ngày càng được quan tâm cải thiện nhất là nơi có các KCN. Chính sách thu hút đầu tư nước ngoài của Việt Nam rất hấp dẫn. Đó là những động lực quan trọng giúp cho bất động sản công nghiệp phát triển thời gian tới.
Một chuyên gia bất động sản cho rằng, trong mấy năm qua, nhà đầu tư rất quan tâm đến phân khúc bất động sản ven các KCN, nhất là từ 2020 trở đi, khi nổ ra chiến tranh thương mại, giao dịch ở phân khúc này cũng tăng đột biến.
Theo vị này, tiêu chí để lựa chọn đầu tư phân khúc này là có bán kính di chuyển tương đối gần, dưới 3km quanh các KCN. Hai là các KCN đang có tỷ lệ lấp đầy tốt, có quy hoạch mở rộng để tạo ra dư địa phát triển trong tương lai.
Bên cạnh đó, chọn tỉnh để đầu tư cũng rất quan trọng, tỉnh đó phải có sức hấp dẫn thu hút đầu tư nguồn lực trong nước và nước ngoài dựa trên chính sách, liên kết vùng, hạ tầng. Đây là 3 yếu tố được các nhà đầu tư chiến thắng nhiều trong năm qua đúc rút lại.
