Diễn biến giá các phân khúc bất động sản phía Nam

Báo cáo DKRA trong tháng 7 cho thấy, tại phân khúc căn hộ, thị trường ghi nhận 625 căn, giảm 84% so với cùng kỳ năm ngoái, tập trung nhiều nhất tại Bình Dương và TP HCM khi chiếm tỷ trọng lần lượt 39% và 36% tổng nguồn cung mới khu vực. Hầu hết sản phẩm thuộc phân khúc căn hộ hạng B và C, phân bổ chủ yếu tại khu Đông TP HCM và TP Dĩ An (Bình Dương).

Lượng tiêu thụ giảm 94% so với năm ngoái, đạt 189 căn. Tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới ở mức thấp, phần nào bị ảnh hưởng do người mua lựa chọn quan sát diễn biến thị trường khi hồi tháng 7, các luật mới ở thời điểm chuẩn bị có hiệu lực.

Về giá bán nguồn cung mới, căn hộ tại TP HCM dao động 42 - 57 triệu/m2, Đồng Nai 31 - 35 triệu/m2, Bình Dương 29 - 48 triệu/m2, Bà Rịa - Vũng Tàu 48 - 53 triệu/m2. Nhìn chung, mặt bằng giá sơ cấp lẫn thứ cấp đều không có nhiều biến động.

DKRA dự báo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiệu lực sớm từ tháng 8, lãi suất cho vay tiếp tục duy trì ở mức thấp,… được kỳ vọng sẽ là những yếu tố ảnh hưởng tích cực lên sức cầu thị trường thời gian tới.

Theo OneHousing, TP.HCM ghi nhận nguồn cung căn hộ mới quý II tăng 132,5% so với quý trước. Giai đoạn 2024 - 2025, thị trường TP.HCM dự kiến hồi phục với nguồn cung khoảng 8.000 - 10.000 căn/năm. Trong đó, phân khúc hạng sang đang dẫn dắt thị trường căn hộ TP.HCM trong nửa đầu năm 2024 khi chiếm 54% nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2024 với những dự án mở bán mới chủ yếu tại khu Đông.

Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường TP.HCM quý II/2024 đạt mức kỷ lục 76,7 triệu đồng/m2, tăng 6% so với cùng kỳ năm trước. Dù giá neo cao nhưng lượng tiêu thụ quý II/2024 vẫn tăng 7,3% so với cùng kỳ 2023, đạt khoảng 1.600 căn, cao hơn nguồn cung mở mới (khoảng 1.200 căn), trong đó lượng tiêu thụ của phân khúc cao cấp và hạng sang chiếm khoảng 80%.

Đại diện OneHousing nhìn nhận, việc các chỉ số kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt cũng như 3 luật liên quan tới bất động sản (sửa đổi) sớm được ban hành là nền móng giúp thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục tăng trưởng trong nửa cuối năm 2024 và các năm tiếp theo.

Theo ông Tiến, thị trường bất động sản TP.HCM được kỳ vọng sẽ bắt đầu giai đoạn phục hồi trong 2024-2025, khi các vấn đề pháp lý dự án dần được tháo gỡ và nguồn cung căn hộ mở mới sẽ cao hơn giai đoạn năm 2023. Phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ chiếm phần lớn nguồn cung căn hộ mở mới. Các đại đô thị được quy hoạch bài bản và các chủ đầu tư uy tín với tiềm lực tài chính mạnh sẽ có cơ hội chiếm lĩnh thị trường trong thời gian tới.

Tại phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới có nhiều cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm 2023 và đạt mức tăng khoảng 14% so với tháng trước, ghi nhận 557 căn. Đồng Nai và TP HCM chiếm 85% tỷ trọng nguồn cung mới, khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu chiếm 15% tỷ trọng cung còn lại. Thanh khoản thị trường ở mức trung bình, lượng tiêu thụ đạt 279 căn, tương đương khoảng 50% trên tổng cung mới của tháng, giảm 17% so với tháng 6.

Giá bán nhà phố/biệt thự mới ở Đồng Nai dao động 6,8 - 66 tỷ/căn, TP HCM khoảng 7,4 - 19,9 tỷ/căn, Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 4,2 - 12,5 tỷ/căn. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng khoảng 1% so với lần mở bán trước đó.  

DKRA dự kiến trong cả quý III, nguồn cung nhà liền thổ mới sẽ tiếp tục đà tăng trưởng của quý trước, dao động 950 - 1.050 căn. Thanh khoản được dự báo sẽ khởi sắc, trong đó, nhóm sản phẩm được triển khai bởi các chủ đầu tư có năng lực tài chính và uy tín thu hút được nhiều sự quan tâm của khách hàng.

Trên thị trường thứ cấp, dự báo sẽ ghi nhận cải thiện tích cực về lượng giao dịch cũng như mức giá chuyển nhượng. Giao dịch tập trung cục bộ ở các sản phẩm thuộc các khu đô thị có liên kết vùng thuận tiện, đã cấp giấy chủ quyền nhà ở,… 

Đối với phân khúc đất nền, loại hình thấp tầng và đất nền cũng bắt đầu "nhen nhóm" tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt. Thị trường bất động sản TP HCM cũng lên cơn sốt khi Bảng giá đất điều chỉnh của địa phương này dự kiến tăng từ 5 lần đến 50 lần giúp giá đất sát thị trường. Các chuyên gia cánh báo, điều này sẽ gây không ít khó khăn khi tác động đến hàng chục nhóm đối tượng, gây áp lực tiền sử dụng đất với người dân.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, từ nay đến cuối năm, nguồn cung tiếp tục chuyển biến theo xu hướng tăng. Nhu cầu nhà ở thực vẫn sẽ duy trì ở mức cao, được củng cố bởi tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa. Cầu đầu tư tiếp tục được củng cố, hướng tới các đô thị vệ tinh của Hà Nội, TP HCM hoặc đô thị lớn ở các thành phố trực thuộc Trung ương như Đà Nẵng.

Với Luật Đất đai 2024, những quy định mới như bỏ khung giá đất, bảng giá được cập nhật hàng năm và mở quyền quyết định giá cho cấp quận, huyện... được kỳ vọng cải thiện việc giao, sử dụng đất và tăng thu ngân sách. Khi áp dụng luật mới, giá đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường. Việc này giúp tăng tính minh bạch, thanh khoản trên thị trường.