Diễn biến thị trường bất động sản cuối năm 2024

Điều hướng dòng tiền xa khu vực trung tâm

Theo ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, giá nhà tại Hà Nội hiện đã ở mức quá cao, khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận. Điều này đến từ nhiều yếu tố, trong đó có việc nhà đầu tư chưa có nhiều thông tin với các kênh đầu tư khác, câu chuyện truyền thông về nhà ở trên thị trường cũng tập trung quá nhiều vào Hà Nội và khiến cho mối quan tâm đến thị trường này càng nhiều hơn.

Theo ông Nga, một điểm quan trọng cần làm ở giai đoạn hiện tại là cần có thêm các dự án vùng ven, điều hướng dòng tiền rời xa Hà nội, xa khu vực trung tâm, từ đó có thể làm giảm đà tăng của giá nhà.

Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế - tài chính đánh giá, dòng tiền của nhà đầu tư cá nhân bắt đầu quay trở lại thị trường chung cư khi các hoạt động kinh tế, sản xuất… phục hồi, các khoản đầu tư có kết quả khả quan. Cùng với đó, thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi cục bộ ở một số phân khúc, sản phẩm xuất phát từ động thái của nhóm nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và người mua ở thực, còn nhóm nhà đầu tư “lướt sóng” hạn chế xuống tiền ở giai đoạn này.

Ông Hiển cho rằng, khi nền kinh tế tăng trưởng ổn định, thị trường bất động sản ấm dần lên, dòng tiền chảy vào thị trường chung cư sẽ tăng. “Điểm rơi” giải ngân đầu tư công cũng tăng tốc mạnh nhất từ quý III này. Theo đó, loại hình bất động sản sử dụng thực, có thể khai thác dòng tiền như căn hộ sẽ bật mạnh trước tiên.

Giới chuyên gia cũng đánh giá, sức cầu căn hộ đã hồi phục trong nửa đầu năm 2024. Phân khúc căn hộ ghi nhận mối quan tâm tăng đột biến, dẫn đến giá sản phẩm trên thị trường thứ cấp tăng mạnh. Trong tương quan so sánh với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp trung bình tăng 25%, thậm chí phân khúc hạng B và hạng C ghi nhận mức tăng 27% đến 29%. Kể từ 2020 đến nay, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng 14% mỗi năm. Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm.

Giá nhà sẽ tăng hay giảm?

Việc hạn chế nguồn cung, mất cân bằng về sản phẩm được cho là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá bán của phân khúc căn hộ liên tục tăng mạnh. Bên cạnh đó, niềm tin người mua trở lại, lãi suất tiền gửi cùng với dư nợ tín dụng bất động sản tăng... Đặc biệt, các luật chuyên ngành có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024 đang tác động tích cực tới thị trường chung cư nói riêng, thị trường địa ốc nói chung.

Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn G6 cho hay, quan sát diễn biến thị trường, đặc biệt từ câu chuyện cung – cầu cho thấy, tại Hà Nội, giá chung cư trong vành đai 1, 2 chắc chắn sẽ không giảm do không có nguồn cung mới, các dự án mới thì đều neo ở mức cao. Còn từ vành đai 3 trở vào cũng rất khó giảm, nếu có chỉ mang tính cục bộ một số khu vực khi có nơi có những dự án mới với nguồn cung lớn.

Nhìn chung, giá căn hộ tại Hà nội sẽ rất khó giảm, nếu có chỉ là câu chuyện cục bộ một khu vực nào đó chứ bình diện chung thì không. Nếu trông chờ giá nhà giảm, phải gắn với một diễn biến vĩ mô thật quan trọng, kiểu như kinh tế toàn cầu suy thoái mạnh, Việt Nam cũng vậy thì khi đó, giá nhà mới có thể giảm, chứ bối cảnh cầu cao – cung thấp như hiện nay thì rất khó.

Một bộ phận nhà đầu tư đã tranh thủ “xuống tiền” khi các luật mới đi vào thực tiễn. Họ hiểu rằng, với việc kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động đầu tư, kinh doanh của các chủ đầu tư thì trong thời gian tới, giá bán chung cư sẽ tăng do các chi phí đầu vào phát triển dự án đều tăng lên. Động thái ‘săn hàng’ đang ngày một rõ nét hơn khi thị trường chung cư đứng trước chân sóng mới. Tuy nhiên, sự thanh lọc trong giai đoạn tới sẽ mạnh mẽ hơn, cơ hội chỉ dành cho những chủ đầu tư đủ năng lực tài chính triển khai các dự án để đưa sản phẩm ra thị trường.

Bình luận về diễn biến giá nhà thời gian tới, chuyên gia cho rằng, khó có thể chờ đợi sản phẩm chung cư giảm giá khi cấu thành giá đầu vào như chi phí đất, thiết kế, xây dựng cảnh quan, tiện ích… đều tăng cao. Hiện nay, các chủ đầu tư có quỹ đất ra hàng được đang nằm trong các đại đô thị, với chi phí phát triển dự án tốn kém, do hạ tầng, tiện ích nhiều, kéo theo giá đầu vào của các sản phẩm căn hộ cao. Báo cáo OneHousing cũng dự báo nguồn cung căn hộ trong thời gian tới sẽ chưa cải thiện nhiều: 2025 đạt 23.000 căn và 2026 là 24.000 căn, gần như không có yếu tố nào có thể giúp cho giá rẻ đi được. Trong tương lai 2026 - 2027 nếu như nguồn cung có thể cải thiện, nhưng muốn mua căn hộ giá rẻ sẽ phải chấp nhận đi xa trung tâm.