Giá căn hộ vẫn leo thang, “đỏ mắt” tìm chung cư dưới 3 tỷ đồng

Giá nhà tiếp đà tăng giá

Theo dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn cho biết, trong tháng 7/2024, toàn thị trường bất động sản Hà Nội có sự tăng trưởng ấn tượng khi mức độ quan tâm toàn thị trường tăng 2,4%, lượng tin đăng tăng 6%. Đây là những con số tăng trưởng ấn tượng, bởi lẽ vào tháng trước đó, dữ liệu thị trường tháng 6/2024 ghi nhận sự sụt giảm khi mức độ quan tâm toàn thị trường giảm 9%, lượng tin đăng giảm 6%.

Trong sự tăng trưởng chung của bất động sản Hà Nội, thị trường chung cư Hà Nội tiếp tục là phân khúc dẫn đầu thị trường. Cụ thể, mức độ quan tâm với thị trường chung cư Hà Nội tăng 6%, lượng tin đăng tăng 6%. Đáng chú ý, không chỉ chung cư, các phân khúc, loại hình khác đều ghi nhận sự tăng trưởng của mức độ quan tâm và lượng tin đăng. Cụ thể, so với tháng trước, trên thị trường mua bán, mức độ quan tâm với nhà riêng Hà Nội tăng 4%, lượng tin đăng tăng 8%; mức độ quan tâm đất nền Hà Nội tăng 3%, lượng tin đăng tăng 5%, mức độ quan tâm biệt thự Hà Nội tăng 2%, lượng tin đăng tăng 4%. Con số tượng tự lần lượt ở phân khúc nhà mặt phố Hà Nội là 1% và 4%.

Nguồn: Batdongsan.com.vn

Trên thị trường cho thuê, mức độ quan tâm tăng mạnh trên nhiều loại hình. Trong đó, chung cư và nhà trọ là 2 phân khúc có sự tăng trưởng mạnh nhất về mức độ quan tâm với các con số tăng trưởng cụ thể lần lượt là 15% và 10%. Các loại hình khác đều ghi nhận sự tăng trưởng của mức độ quan tâm. Trong đó, nhà riêng cho thuê có mức độ quan tâm tăng 3%, nhà mặt phố tăng 2%. Về lượng tin đăng của thị trường cho thuê, lượng tin đăng của chung cư tăng 7%, văn phòng tăng 13%, nhà riêng tăng 5% và biệt thự tăng 15%. Khu vực có mức độ quan tâm nổi bật là Cầu Giấy với mức tăng 11%, Hoài Đức 20% và Đống Đa tăng 13%.

Về giá bán, Dữ liệu của hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE Việt Nam cho thấy, căn hộ tại Hà Nội tăng 6,5% trong quý II và 25% theo năm. Hãng tư vấn này đánh giá nhờ nguồn cung mới dồi dào, giao dịch chung cư tại thủ đô trong 6 tháng qua vượt 2023, với trên 12.200 căn được bán. Riêng quý II, 10.170 căn chung cư ở thủ đô được bán, gấp 5 lần quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Một số dự án có lượng mở bán mới (1.000 - 2.000 căn), nhưng đã tiêu thụ hết 80-90% rổ hàng.

Sau giai đoạn sốt giá đầu năm, đà tăng chung cư cũ ở Hà Nội chững lại trong 5 tháng. Tuy nhiên, hiện nhiều dự án cũ ở các quận nội thành tiếp tục điều chỉnh. Chị Thủy, môi giới chuyên căn hộ ở khu vực quận Cầu Giấy, Tây Hồ cho biết một số dự án ở Tây Hồ Tây đắt thêm 5-10% so với đầu quý II.

Trong khi đó, theo ghi nhận của Bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam cho thấy, dòng sản phẩm căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân ở Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, nguồn cung này đang ngày càng hạn chế tại thị trường này và chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp từ đầu năm đến nay. Hầu hết sản phẩm có khoảng giá này đều nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

“Đỏ mắt” tìm căn hộ bình dân

Đà tăng giá chung cư vẫn tiếp diễn, theo giới phân tích, chủ yếu do khan hiếm nguồn cung. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng thị trường địa ốc đang thiếu nhà ở vừa túi tiền lẫn hạng sang.

"Nhiều dự án vẫn gặp khó khăn về gỡ vướng pháp lý để triển khai xây dựng. Bên cạnh đó, câu chuyện quỹ đất và chi phí phát triển dự án cũng khiến giá nhà khó giảm dù ở phân khúc nào", ông nói.

Tuy nhiên, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng các nhà phát triển dự án cũng cần tính bài toán về thanh khoản thị trường. Bởi, khi giá tăng thì giao dịch bị ảnh hưởng. "Các doanh nghiệp địa ốc rất khó khăn trong định vị sản phẩm, vì giá thấp thì không được còn cao quá lại khó bán. Nhiều chủ đầu tư không thể điều chỉnh giá thấp hơn được do chi phí đầu vào tăng, buộc họ phải bán cao", ông Khương nhận xét.

Hiện phân khúc căn hộ dưới 3 tỷ đồng được xem là bình dân tại TP HCM, theo phân loại của Savills Việt Nam. Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận nguyên cứu Savills TP HCM cho biết mức thu nhập phổ thông ở địa phương này chỉ có thể mua được căn hộ dưới 3 tỷ đồng, là phân khúc có nhu cầu nhiều nhất.

Tương tự, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cũng nói căn hộ giá dưới 3 tỷ phù hợp với số đông. Đối tượng có nhu cầu ở mức giá này thường là người trẻ độc thân, cặp đôi hoặc gia đình có mức sống trung bình. "Ngoài ra, phân khúc này cũng thu hút với nhà đầu tư vì đáp ứng đúng nhu cầu ở thực, do đó dễ dàng cho thuê hoặc mua đi bán lại", ông nói.

Căn hộ dưới 3 tỷ đang dần khó tìm tại TP HCM khi mặt bằng giá tăng dần trên thị trường thứ cấp và hàng mới dự báo sẽ cạn dần.

Theo ông David Jackson, trước năm 2019, các dự án có giá khoảng 40 triệu đồng mỗi m2 đã được xem là tiệm cận với mức trung - cao cấp. Nhưng hiện nay, 50 triệu đồng mỗi m2 mới được xem là "mức sàn" của trung cấp.

Trên thị trường thứ cấp, các dự án đã hoàn thiện không tăng giá đáng kể, khoảng 2-3% tùy năm nhưng ít người muốn bán lại. Vì vậy, nguồn cung kém đa dạng và tập trung chủ yếu ở các khu vực như quận Thủ Đức cũ, quận 9 cũ, quận Bình Tân, quận 7 và huyện Bình Chánh. Đó cũng lý do nhiều người tìm căn hộ dưới 3 tỷ thường không ưng ý vị trí.

Cũng theo Savills, lượng căn hộ dưới 3 tỷ đồng này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm nay, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10 km.

Công ty này cho rằng nhà ở bình dân đang dần "cạn kiệt". "Khả năng chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3 năm tới rơi vào phân khúc này (dưới 3 tỷ đồng)", Savills nhận định.