Diễn biến thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm 2023 ra sao?

Thị trường bất động sản sắp bước vào chu trình "rã đông"

Theo đánh giá của giới chuyên gia, mặc dù đã có nhiều chính sách được ban hành nhưng khả năng chuyển biến của thị trường bất động sản chưa rõ ràng do cần một khoảng thời gian đủ dài để các chính sách được “ngấm”.

Chuyên gia cho rằng, niềm tin đã mất của cộng đồng nhà đầu tư chưa hồi phục hoàn toàn. Để đi tới các giao dịch vẫn còn khó khăn và cần thêm thời gian.

Ngoài ra, một bộ phận rất lớn nhà đầu tư vẫn mong muốn giá bất động sản sẽ tiếp tục giảm. Bởi họ cho rằng, thị trường vẫn còn khó khăn đến hết năm 2023 nên tình trạng giảm giá bán vẫn sẽ tiếp diễn và mức giảm sẽ ngày càng sâu hơn. Vì vậy, nhà đầu tư luôn trong trạng thái chờ đợi để "dò đáy" thị trường.

Chưa kể, có rất nhiều nhà đầu tư hiện nay cũng chưa thoát được hàng do thanh khoản sản phẩm kém, giá mua vào cao. Vì vậy, họ còn không đủ khả năng giải quyết các sản phẩm tồn của mình thì khó có thể ôm tiếp sản phẩm cho các chủ đầu tư.

Theo khảo sát mới đây của Batdongsan.com.vn về xu hướng của nhà đầu tư bất động sản quý I/2023, hiện nay có khoảng 36% nhà đầu tư giữ bất động sản chờ thị trường ổn định, quyết định không giao dịch; 29% nhà đầu tư giữ tiền chờ cơ hội tốt hơn để đầu tư; 31% nhà đầu tư hạ giá bất động sản, bán cắt lỗ. Như vậy có 65% nhà đầu tư đang quyết định chờ đợi.

Nhóm có nhu cầu mua ở thực cũng có diễn biến tâm lý, hành động tương tự. Cụ thể, 43% tiếp tục chờ bất động sản giảm giá để mua; 37% mua bất động sản cắt lỗ, giảm giá; 15% không có đủ tiền/không vay được để mua; 4% bỏ kế hoạch mua nhà vì giá vẫn quá cao.

Chuyên gia cho rằng, tâm lý thận trọng “dò đường”, chờ đợi của nhà đầu tư ở thời điểm hiện tại là điều dễ hiểu bởi thị trường bất động sản vẫn còn những “nốt trầm”, chưa hoàn toàn hồi phục. Tuy nhiên, tâm lý này sẽ nhanh chóng được cải thiện bởi bất động sản vẫn là một trong những kênh đầu tư quan trọng và có sức hấp dẫn nhất định.

Hơn hết, với những động thái quan tâm và hỗ trợ từ phía Chính phủ, sự tự điều chỉnh của các doanh nghiệp để hướng tới việc làm ăn minh bạch, lành mạnh thì nhà đầu tư sẽ nhanh chóng được củng cố niềm tin, lấy lại tinh thần để tham gia vào thị trường bất động sản.

Các chuyên gia cũng cho rằng, bất động sản là tâm điểm, cần được "cấp cứu" thông qua các "liều thuốc" tức thời và liên tục. Khi những chính sách này ngấm dần cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình "rã đông". Nhưng chu kỳ này sẽ diễn ra từ từ.

Theo đó, quý I/2023 được coi là khoảng thời gian gần cuối của quá trình “sàng lọc tự nhiên”. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận loại bỏ hàng loạt đối tượng không phù hợp ra khỏi cuộc chơi, bao gồm cả doanh nghiệp bất động sản đến lực lượng môi giới. Đây chính là tiền đề cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch, bền vững và chắc chắn hơn.

Dự báo thị trường BĐS có thể phục hồi sớm từ cuối Quý 3, đầu Quý 4 năm 2023

Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh bất động sản đang nhiều hạn chế, vẫn sẽ có những sản phẩm thu hút khách hàng nếu có “lối đi riêng” bằng chất lượng sản phẩm và giá cả phù hợp.

Dự báo về phân khúc sẽ là điểm sáng trong quý 2, ông Đính cho rằng không chỉ phân khúc nhà ở mà các phân khúc khác như bất động sản khu công nghiệp, bất động sản văn phòng, bán lẻ đều nhận được sự quan tâm, thu hút các nhà đầu tư. Tuy nhiên, ông Đính đánh giá cao phân khúc bất động sản công nghiệp. Các hoạt động của phân khúc này được đánh giá tốt hơn so với những phân khúc còn lại.

Còn theo dự báo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), thị trường BĐS Quý 2 năm 2023 dự kiến tăng trưởng nhẹ so với Quý 1.2023, nhưng giảm mạnh so về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với Quý 2.2022. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS chưa phát huy hiệu quả rõ rệt, lãi suất ngân hàng giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao.

Thị trường BĐS năm 2023 có thể diễn ra với 3 kịch bản: Kịch bản lý tưởng, kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức. Đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung giảm 20% - 30%, lãi suất 10% -12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt từ 40% - 50%. Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30% - 50%, lãi suất dao động 12 - 14%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt từ 20% - 30%. Còn kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50% - 60%, lãi suất trên 14%, giá bán giảm 20% - 30%, lúc này tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 10%.

Cụ thể, về nguồn cung thị trường Hà Nội, kịch bản dự báo nguồn cung mới năm 2023 đều giảm mạnh so với năm 2022: Kịch bản lý tưởng giảm khoảng 30%; Kịch bản kỳ vọng giảm trên 50%; Kịch bản thách thức giảm khoảng 60%. Nguồn cung mới Quý 2 dự kiến đạt khoảng 2.000 sản phẩm. Các dự án dự kiến triển khai trong thời gian sắp tới đều có quy mô lớn từ các Chủ đầu tư uy tín.

Trong khi đó, nguồn cung TP.HCM dự báo giảm mạnh so với năm 2022, dự kiến đạt 1.700 sản phẩm. Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung sẽ giảm khoảng 40%; Kịch bản kỳ vọng giảm trên 50%; Kịch bản thách thức giảm khoảng 70%.

DXS - FERI dự báo thị trường bất động sản có thể kỳ vọng thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng từ cuối Quý 3, đầu Quý 4 năm 2023. Cơ sở kỳ vọng phục hồi đến từ nhiều yếu tố.

Trong đó, tăng trưởng tín dụng và chính sách sẽ là 2 yếu tố mang lại tác động tích cực và đẩy nhanh tiến trình xoay chiều cho thị trường BĐS năm 2023. Mức lãi suất huy động tại nhiều nhà băng ở mức cao vào cuối năm 2022 nên tiền gửi là kênh hút vốn mạnh từ người dân, sau thời gian dài dòng tiền đổ vào chứng khoán, bất động sản. Nhưng sang năm 2023, đến thời điểm đáo hạn các khoản tiền gửi, lãi suất đáo hạn không còn ở mức cao, dự báo nhà đầu tư sẽ quay lại thị trường bất động sản.

Về chính sách, Quý 2 và Quý 3 năm 2023 với các yếu tố tác động như gói tín dụng gần 470.000 tỷ đồng, lãi suất từ 7% - 8% từ các NHTM hỗ trợ sản xuất kinh doanh. Lãi suất cho vay mua nhà giảm từ 0,6% - 2,5% T3/2023. Dự thảo Nghị quyết Quốc hội Thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển Nhà ở xã hội. Lãi suất vay mua nhà tiếp tục giảm thêm từ 1% kỳ vọng hoạt động sản xuất kinh doanh ổn định sẽ giúp củng cố niềm tin cho thị trường. Sang Quý 4 năm 2023, từ tháng 10, trình Quốc hội thông qua: Luật Đất đai (sửa đổi); Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi); Luật Nhà ở (sửa đổi).

Mặc dù sẽ có độ trễ để chính sách đi vào hiệu lực, nhưng kỳ vọng khi những bộ luật này được thông qua, thị trường sẽ trở nên minh bạch, nhiều vướng mắc được tháo gỡ, tăng trưởng thêm nguồn cung mới.