Đất nền: Bước vào giai đoạn thận trọng, nhà đầu tư đang quan tâm khu vực nào?

Đất nền hạ nhiệt

Theo dữ liệu từ batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền trong tháng 6 giảm mạnh so với tháng 3, cụ thể: Hà Nội giảm 47%, Thành phố Hồ Chí Minh cũ giảm 28%, các khu vực khác giảm 33%. Nguồn cung cũng co lại khi lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15%, Thành phố Hồ Chí Minh cũ giảm 9%, các khu vực khác giảm 3%. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng từ cả người mua lẫn người bán, trong bối cảnh chi phí nắm giữ tăng và chính sách chưa rõ ràng.

Nhà đầu tư quan tâm đất nền ở các tỉnh nội tại kinh tế mạnh tại miền bắc, trong khi miền nam thì quan tâm các tỉnh lân cận Thành phố Hồ Chí Minh.

Mức độ quan tâm đất nền quý II/2025 cho thấy sự phân hóa theo vùng. Tại miền bắc, mức độ quan tâm phân bố rộng, nổi bật tại các tỉnh có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên. Tại miền nam, mức độ tập trung cao quanh Thành phố Hồ Chí Minh, điển hình như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu.

Miền bắc hiện có mặt bằng giá cao hơn miền nam: Bắc Ninh 36 triệu/m2, Hưng Yên 35 triệu/m2, Hà Nam và Hải Dương đều 26 triệu/m2, Bắc Giang và Vĩnh Phúc đều 24 triệu/m2. Trong khi miền nam ghi nhận Bình Dương 31 triệu/m2, Cần Thơ 28,9 triệu/m2, Bà Rịa-Vũng Tàu và Kiên Giang khoảng 16 triệu/m2…

Một số tỉnh miền bắc ghi nhận mức tăng giá rất mạnh từ đầu 2023 đến quý II/2025: Hòa Bình (+200%), Bắc Giang (+100%), Hưng Yên (+75%), Bắc Ninh (+54%), Vĩnh Phúc (+26%). Trong khi đó, miền nam chủ yếu giữ xu hướng ổn định: Bình Dương (+25%), Đồng Nai (+23%), Long An (+36%), Bà Rịa-Vũng Tàu (+18%), Bình Phước và Tây Ninh (0%).

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), việc tăng giá tập trung mạnh vào một số địa phương như Ninh Bình, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương, vùng ven Hà Nội. Tuy nhiên, thị trường đất nền đã hạ nhiệt vào giữa tháng 4 và thị trường dần ổn định trở lại.

Hiện nhà đầu tư cẩn trọng, tiếp tục chờ thông tin quy hoạch để có định hướng chính xác cho quyết định đầu tư. Có thể thấy, 6 tháng đầu năm 2025 đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, với miền bắc dẫn dắt tăng giá, trong khi miền nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung và dài hạn.

Nhà đầu tư cũng thận trọng hơn

Theo nhiều chuyên gia, dù thị trường đã trải qua giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, nhưng các yếu tố nền tảng như thanh khoản yếu, dòng tiền thắt chặt và tâm lý nhà đầu tư vẫn còn dè dặt đang khiến đất nền chưa thể phục hồi mạnh, thậm chí có thể diễn biến trầm trọng hơn tại một số khu vực.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính – bất động sản nhận định: “Giao dịch đất nền vẫn đang ở mức rất thấp, đặc biệt tại các tỉnh xa trung tâm như Tây Ninh, Bình Phước, Lâm Đồng, hoặc các huyện vùng ven TP.HCM. Sự phục hồi của thị trường nhà đất nói chung không đồng đều và đất nền là phân khúc phục hồi chậm nhất.” Ông cho rằng tâm lý nhà đầu tư hiện rất cẩn trọng, chỉ tập trung vào sản phẩm có pháp lý minh bạch, vị trí tốt và mức giá đã chiết khấu sâu.

Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính trong giai đoạn 2021–2022 hiện đang phải gồng gánh lãi vay hoặc đã buộc phải bán cắt lỗ để thu hồi dòng tiền. Đáng chú ý, tại một số khu vực như Bảo Lộc (Lâm Đồng), Chơn Thành (Bình Phước), Đức Hòa (Long An), mức giá rao bán đã giảm từ 20%–40% so với đỉnh, nhưng vẫn rất ít giao dịch phát sinh.

TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho biết: “Dòng vốn vào đất nền vẫn rất hạn chế vì đây là phân khúc rủi ro cao, giá trị đầu tư lớn trong khi khả năng khai thác thấp. Nhà đầu tư hiện nay ưu tiên sự an toàn, thanh khoản hơn là kỳ vọng tăng giá như giai đoạn trước.”

Nhìn chung, đất nền trong 6 tháng cuối năm 2025 được dự báo vẫn chưa thể tạo sóng mạnh. Các chuyên gia cho rằng diễn biến thị trường sẽ mang tính phân hóa cao: những khu vực có pháp lý rõ ràng, hạ tầng được triển khai đồng bộ, giá điều chỉnh sâu mới có khả năng hút dòng tiền đầu tư trở lại.