Doanh nghiệp bán lẻ lớn có xu hướng “đi săn” quỹ đất ở khu vực đô thị mở rộng, các thành phố hạng 2, hạng 3

Theo vị chuyên gia này, các đô thị được xem là động lực tăng trưởng của Việt Nam khi đóng góp 90% tổng mức tăng trưởng tiêu dùng trong 10 năm tới, các vị trí được nhắm đến trong bối cảnh tầng lớp trung lưu thành thị ngày càng tăng, đặc biệt ở Cần Thơ, Đà Nẵng và Hải Phòng.

Trong quá trình đô thị hóa, nguồn cung mặt bằng bán lẻ phát triển với tốc độ khiêm tốn hơn so với các loại hình bất động sản khác vì nó đòi hỏi diện tích lớn và phụ thuộc nhiều vào tính kết nối hạ tầng và nhân khẩu học (số lượng dân cư, mức độ phát triển kinh tế – xã hội). Tuy háo hức trước tiềm năng thị trường mà ngành bán lẻ Việt Nam có thể mang lại, các nhà bán lẻ cũng áp dụng chiến lược “chờ đợi và quan sát” một thời gian trước khi đưa ra quyết định đầu tư.

Bà Trang Đỗ – Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ, Colliers (Việt Nam).

Giá mặt bằng bất động sản bán lẻ vùng trung tâm tăng mạnh

Sau một thời gian dài chịu ảnh hưởng của đại dịch Covid-19, đến quý III/2022 phân khúc mặt bằng thương mại cho thuê có sự tăng trưởng trở lại cả nguồn cung và giá thuê trên phạm vi cả nước.

Theo đó, trong quý III, giá cho thuê mặt bằng thương mại ước tăng bình quân trên 20% so với cùng kỳ năm 2021; cùng với sự phục hồi mạnh mẽ của các hoạt động thương mại - dịch vụ - du lịch, làn sóng mở rộng hoạt động kinh doanh của cá nhân, DN trong và ngoài nước tại Việt Nam trở lại, khiến giá thuê tăng cao. Đáng chú ý, đây cũng là thời điểm những chính sách trợ giá của chủ mặt bằng đối với khách thuê cũng không còn được áp dụng.

Theo nguồn tin từ Kinh tế đô thị, sau giai đoạn nửa đầu năm 2022 còn gặp nhiều khó khăn, đến thời điểm hiện tại, hoạt động kinh doanh thương mại, đặc biệt là bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng đã tăng trưởng xấp xỉ 20% so với cùng kỳ năm 2021. Một số địa phương có mức doanh thu bán lẻ tăng cao như: Khánh Hòa (tăng 27,8%), TP Hồ Chí Minh (18,2%), Bình Dương (16,6%), Hải Phòng (12,8%), Hà Nội (10,7%), Cần Thơ (8,8%), Đà Nẵng (6,7%)…

Kéo theo nhu cầu thuê mặt bằng thương mại cũng tăng mạnh, số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam trong quý III/2022, tỷ lệ lấp đầy các trung tâm thương mại, siêu thị lớn trên phạm vi cả nước đạt mức trung bình khoảng 92 - 95%.

Riêng Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tỷ lệ này đạt 96 - 97% ở khu vực trung tâm, giá thuê cũng tăng cao nhất khoảng 23% so với cùng kỳ; tỷ lệ lấp đầy khu vực ngoài trung tâm là 88 - 90%, giá thuê tăng 5 - 9%.

“Tại TP Hồ Chí Minh, giá thuê mặt bằng trung tâm thương mại ngoài trung tâm TP đạt bình quân hơn 40 USD/m2/tháng, khu vực trung tâm khoảng 130 USD/m2/tháng, tỷ lệ lấp đầy khu vực trung tâm trên 96%, còn ngoài trung tâm khoảng 88%.

Tại Hà Nội, giá thuê ở ngoài trung tâm khoảng 30 USD/m2/tháng; khu vực trung tâm chào thuê hơn 100 USD/m2/tháng. Thị trường Hà Nội có nguồn cung mới từ trung tâm mua sắm Vincom Mega Mall Smart City, sắp đón nhận nguồn cung mới từ khu phức hợp quy mô lớn Lotte Mall vào năm 2023” - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính thông tin.

Giá mặt bằng tại các khu vực vùng trung tâm tăng giá cũng là lý do khiến các ông lớn ngành bán lẻ đi săn tìm quỹ đất tại các khu vực đô thị mở rộng, các thành phố hạng 2, hạng 3

Cuộc "săn tìm" các quỹ đất tiềm năng

Có thể ví von 2 năm đại dịch như giai đoạn R&D (nghiên cứu thị trường) và 2022 chính là thời điểm chín muồi để tung ra các kế hoạch mở rộng và bứt phá trong cuộc đua ngành bán lẻ.

Đơn cử như Central Retail, thương hiệu này đã mở thêm các trung tâm thương mại Go mới ở Lào Cai, Quy Nhơn, Thái Bình trong năm nay và nhắm đến Đồng Tháp, Bạc Liêu vào năm sau. Với mục tiêu tăng gấp đôi số lượng siêu thị lên hơn 70 trong vòng 5 năm, ông lớn này công bố sẽ chi 30 tỷ baht (790 triệu USD) để mở rộng hoạt động tại Việt Nam, đưa doanh số đến năm 2026 đạt 100 tỷ baht (hơn 2.8 tỉ USD).

Trong khi đó, nhờ lợi thế có sẵn lượng dân nội khu, Vincom Retail năm nay cũng đã khánh thành 3 trung tâm thương mại Vincom ở Tiền Giang, Bạc Liêu và quận Nam Từ Liêm - Hà Nội (theo mô hình mới Life - Design Mall, tên gọi Vincom Mega Mall Smart City).

Nhiều ông lớn trong ngành bán lẻ đi săn quỹ đất tiềm năng.

Trước đó, Công ty cổ phần chứng khoán Bản Việt dự báo, Vincom sẽ mở thêm 6 trung tâm thương mại mới vào năm 2023, nâng tổng diện tích sàn cho thuê bán lẻ của Vincom Retail lên mức 1,94 triệu m2 vào cuối năm sau, khi lợi nhuận mảng cho thuê bán lẻ của doanh nghiệp này ngày càng tích cực.

Miếng bánh thị phần ngày càng hấp dẫn hơn khi một số thương hiệu bán lẻ đến từ Nga, Mỹ, châu Âu cũng nôn nóng có mặt trên thị trường bán lẻ Việt Nam, với tiềm lực tài chính không kém cạnh gì các tay chơi đang hiển diện.

Bà Trang đưa ra đánh giá: “Chúng tôi đã có dịp trao đổi với đại diện các thương hiệu này và họ rất quan tâm đến thị trường bán lẻ Việt Nam sau dịch Covid-19. Thế nhưng, khó khăn lớn nhất đối với các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bán lẻ là tìm kiếm mặt bằng có vị trí, diện tích phù hợp và theo đuổi các thủ tục đầu tư và xin giấy phép”.

Ngoài ra, trong bối cảnh còn nhiều bất ổn vĩ mô, các nhà đầu tư cần thêm thời gian để theo dõi những tác động từ hiệu ứng domino tới nền kinh tế Việt Nam như thế nào trong 2-3 năm tới.

Bà Trang phân tích, dù là gương mặt mới hay cái tên quen thuộc, các doanh nghiệp kinh doanh mặt bằng bán lẻ cần nắm bắt và đón đầu các nhu cầu mới của khách thuê, từ đó trở nên hấp dẫn và cạnh tranh hơn. Chẳng hạn như với chiến lược bán hàng chéo (cross-shopping), hay mô hình bán mang đi (takeaway) và giao hàng (delivery), layout và thiết kế mặt bằng cần được điều chỉnh thích hợp và thuận tiện để tối ưu trải nghiệm mua sắm của khách hàng.

Sôi động cạnh tranh từ các thương vụ M&A

Theo số liệu thống kê từ Colliers (Việt Nam) cho thấy, tổng mức bán lẻ 11 tháng năm 2022 tăng 20,5% so với cùng kỳ năm trước và tốc độ tăng trung bình của GDP bình quân đầu người trong 15 năm trở lại đây (2006 - 2021) đạt 24,7%.

Trưởng phòng Dịch vụ Bán lẻ Colliers (Việt Nam) phân tích, doanh nghiệp nội địa và nước ngoài đang áp dụng các chiến lược khác nhau để tăng trưởng.

Bà Trang cho rằng, thị trường cũng phụ thuộc nhiều yếu tố, từ ngắn hạn như chi phí tăng, nhu cầu tiêu dùng thay đổi, đến dài hạn như uy tín và độ phủ của nhà bán lẻ, cũng như khẩu vị mua sắm giữa các thế hệ. Áp lực thay đổi hay bị đào thải càng cao hơn khi việc mở rộng bị hạn chế bởi giá đất, giá thuê mặt bằng và khan hiếm quỹ đất lớn, nhất là ở hai đại đô thị TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Do đó, những thách thức này vô hình trung giúp Việt Nam trở thành một trong những thị trường bán lẻ năng động nhất châu Á khi nhìn lại những chiến lược mở rộng thú vị trong năm 2022.

Có thể kể đến, mô hình nhượng quyền (franchise) được xem là cách ưu việt và được các thương hiệu cửa hàng tiện lợi như GS25 và WinMart áp dụng để nhân rộng số lượng cửa hàng. Lợi thế của chiến lược này là chi phí đầu tư vừa sức và tính linh hoạt cao. Trong năm 2022, GS25 là cái tên đáng chú ý khi vừa cán mốc 200 cửa hàng vào đầu tháng 11.

Đa dạng hóa danh mục sản phẩm và tối ưu hệ sinh thái bán lẻ sẵn có cũng là cách các doanh nghiệp bắt tay với nhau để tăng độ phủ thương hiệu, như thương vụ Nova Consumer mua lại Sunrise Foods vào tháng 6 để liên kết tới 450.000 điểm bán lẻ và phát triển mảng trang trại. Để rồi sau đó, doanh nghiệp này bán lại 10,66% trị giá 24,5 triệu USD cho VinaCapital.