Doanh nghiệp bất động sản cần định hình chiến lược và bài toán kinh doanh để vượt khó

Vấn đề lớn nhất của doanh nghiệp vẫn ở nguồn vốn?

Một loạt các chính sách kích cầu thị trường bất động sản được nới rộng cùng với đó là liên tiếp các đợt hạ lãi suất điều hành nhưng thị trường giao dịch vẫn ảm đạm.

Thao khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, trong quý III, thị trường đã ghi nhận 5.750 giao dịch ở tất cả các phân khúc; con số này gấp 1,5 lần quý II và hơn 2 lần so với quý I. Trong đó, giao dịch chủ yếu đến từ phân khúc căn hộ và các sản phẩm có giá dưới 3 tỷ đồng. Tuy nhiên, tính chung 9 tháng đầu năm nay, lượng giao dịch trên mới chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước.

Điều này cho thấy, thị trường về cơ bản đang trong giai đoạn phục hồi nhưng tốc độ phục hồi còn chậm chạp.

Cũng theo khảo sát của VARS, trong 500 doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản tham gia khảo sát cho thấy, nguồn vốn vẫn là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp bất động sản. Hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác động tới doanh nghiệp.

Hiện nay, hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: Ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, dòng tiền từ các kênh này đều đang “trục trặc”. Thị trường trái phiếu đã có một số tín hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đó là hệ lụy của sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 - 2021. Nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà. Trong khi điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt" để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô.

Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch,... trên thị trường gần như bị ngưng trệ. Ảnh hưởng trực tiếp tới các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản và hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Đồng thời, gián tiếp gây ra những hệ lụy về lâu dài cho nền kinh tế.

Bên cạnh đó, dòng tiền từ trái phiếu cũng là một trong những khó khăn cần phải giải quyết của doanh nghiệp khi giá trị đáo hạn còn cao đến cuối năm nay.

Doanh nghiệp cần có chiến lược kinh doanh dài hơi

Thị trường khó khăn, nhiều doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ cho đến quy mô lớn hơn là cả Tập đoàn cần phải có kế hoạch tiếp theo cho chặng đường dài ở phía trước để tồn tại.

Ông Lê Đình Lăng, Giám đốc Công ty TNHH Đầu tư xây dựng và Phát triển địa ốc Song Long nhận định, thị trường bất động sản trong thời gian qua gặp nhiều khó khăn, trong đó thanh khoản thị trường kém, đòn bẩy tài chính không được sử dụng đã làm cho các nhà đầu tư không còn mặn mà với nhà đất. Chủ đầu tư, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, nhưng trong nguy có cơ.

Một số doanh nghiệp đã có giải pháp hữu hiệu khi vừa kích cầu vừa duy trì tốt dòng vốn hoạt động bằng nhiều các khác nhau như thực hiện phương án chiết khấu cao, thanh toán linh hoạt mà không cần phục thuộc ngân hàng hay như hỗ trợ lãi suất cho nhà đầu tư…

Hồi đầu năm 2023, tại một hội thảo, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, cho rằng, yếu tố quản trị doanh nghiệp và quản trị danh mục đầu tư rất quan trọng, nhất là sau khủng hoảng. Đó là bài học sâu sắc cho bất cứ doanh nghiệp nào làm bất động sản. Các chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia cần có tính toán sử dụng đòn bẩy như thế nào thay vì đầu tư theo đám đông, phải đầu tư dài hơi không thể lãi gấp đôi, gấp ba ngay được.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, doanh nghiệp cần cấu trúc lại dòng sản phẩm để dễ hấp thụ với thị trường, nhằm có dòng tiền để doanh nghiệp khởi động trở lại.

Doanh nghiệp nên đưa nhà ở xã hội vào chiến lược kinh doanh của mình, kể cả doanh nghiệp lớn chuyên về phát triển nhà ở cao cấp. Ông Đính cho rằng, đây là sản phẩm tạo ra sự bền vững, ổn định dài hơn đối với doanh nghiệp.

Đối với doanh nghiệp phát hành trái phiếu doanh nghiệp, cần xây dựng các phương án trả nợ, phát hành, đặc biệt là lấy lại niềm tin từ nhà đầu tư.