Doanh nghiệp bất động sản tìm cách thích nghi với thị trường

Doanh nghiệp BĐS chịu ảnh hưởng kép

Theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam, mỗi giai đoạn đều phải đối mặt với những yếu tố khác nhau nhưng khó khăn ở chu kỳ này khác biệt so với các giai đoạn trước do bị ảnh hưởng kép.

Thứ nhất, các doanh nghiệp bất động sản đã phải đối mặt với những thách thức vô cùng khó khăn do đại dịch Covid-19 gây ra.

Thứ hai, sau khi thị trường bắt đầu phục hồi, khi mọi người đã dồn sức chuẩn bị cho chu kỳ mới, thì thị trường lại giảm sút mạnh mẽ, đẩy các doanh nghiệp vào tình thế khó khăn.

Nhiều doanh nghiệp không có phương án dự phòng vì trước đó, trong giai đoạn thị trường "sốt nóng", họ đã không tính đến rủi ro. Trong đại dịch, khi được hỏi về kế hoạch ứng phó, 70% doanh nghiệp bất động sản đã trả lời rằng họ "đang chờ" đại dịch kết thúc.

Tuy nhiên, sau đại dịch, một số lượng đáng kể các doanh nghiệp "chờ" đã phá sản. Chỉ có những doanh nghiệp có chiến lược bán hàng mới và tiếp cận được với người mua mới có thể "sống sót". Các doanh nghiệp chỉ đơn thuần "ngồi chờ" đa phần gặp khó khăn. Đây chính là "cú đấm" đầu tiên của thị trường đối với doanh nghiệp.

Chưa kể sau đại dịch, những doanh nghiệp còn tồn tại được hưởng lợi khi thị trường bất động sản bùng nổ mạnh mẽ từ năm 2021 đến đầu năm 2022. Tuy nhiên, trong thời gian đó, nhiều doanh nghiệp môi giới bất động sản cũng tham gia đầu tư, khiến họ gặp khó khăn khi thị trường suy thoái, vì họ không có phương án B để tạo dòng tiền.

Thứ ba, khó khăn trong việc tiếp cận vốn, bao gồm phát hành trái phiếu, tín dụng và vốn từ khách hàng...

Trái phiếu doanh nghiệp là một kênh quan trọng để huy động vốn triển khai các dự án dài hạn. Nhưng trong tình hình phải trả nợ ngắn hạn, các doanh nghiệp gặp áp lực từ các vụ án, chính sách thay đổi, niềm tin của khách hàng đối với trái phiếu cũng giảm sút, dẫn đến việc mất nguồn vốn.

Doanh nghiệp đã làm gì?

Thời gian qua, hàng loạt doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều thách thức và thay đổi phương án kinh doanh. Đa số các doanh nghiệp phải giảm quy mô đầu tư từ cơ sở vật chất, quy mô dự án, tái cơ cấu nợ và tinh giản tối đa bộ máy nhân sự hoạt động.

Thậm chí, có doanh nghiệp giảm đến 50% lực lượng lao động, để ứng phó với tình cảnh không mấy khả quan của thị trường bất động sản thời điểm hiện tại. Không phải ai cũng may mắn, nhiều lãnh đạo công ty còn phải chấp nhận giải thể doanh nghiệp hoặc tạm dừng hoạt động.

Đơn cử như Tập đoàn Novaland chia sẻ về giải pháp của mình. Họ đã nhờ sự hỗ trợ và tư vấn của nhiều đối tác tư vấn hàng đầu như EY- Parthenon, KPMG để quyết liệt tiến hành tái cấu trúc toàn diện nhằm đưa ra những giải pháp cơ cấu tài chính phù hợp. Đồng thời nỗ lực cùng các đối tác, nhà thầu tiếp tục xây dựng, hoàn thiện các dự án đang triển khai để bàn giao sản phẩm cho khách hàng, duy trì việc làm cho nhân viên.

Nhiều công ty bất động sản khác cũng đã chi hàng ngàn tỉ đồng thực hiện mua lại trái phiếu trước hạn cũng như tất toán các khoản vay trước hạn. Đồng thời, doanh nghiệp này cũng đẩy mạnh thủ tục pháp lý của các dự án để nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, bán hàng và từ đó có nguồn tiền, nguồn tài chính trả cho các trái chủ, thanh toán các khoản nợ và tiếp tục hoạt động.

Như vậy, trước hết các doanh nghiệp bất động sản đã phải tự tái cấu trúc chính mình để khi được tiếp sức mới có thể sẵn sàng hồi phục, phát triển.

Bên cạnh đó, thị trường cũng cần phải được tái cấu trúc từ phía cơ quan quản lý. Thời gian qua, Nhà nước và các cấp, các ngành đã tổ chức nhiều hội nghị, hội thảo quy mô lớn với một mục đích duy nhất: Tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững.

Nổi bật nhất khi Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản 2024 được thông qua, các doanh nghiệp có nguồn lực, năng lực hạn chế, dựa vào chiến thuật “tay không bắt giặc”, phân lô bán nền, lập quy hoạch dự án để bán nhà trên giấy hoặc chuyển nhượng dự án sẽ gặp khó khăn theo quy định mới. Đây cũng là cơ chế “sàng lọc”, giúp doanh nghiệp có tài chính khỏe và có khả năng huy động vốn trong phát triển dự án.

Theo Trung tâm phân tích Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) cũng nhận định, đối với Luật Đất đai năm 2024 cũng đã tạo điều kiện để thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, trở thành kênh phân bổ đất đai hợp lý, công bằng, hiệu quả.

Bộ Luật mới này giúp tháo gỡ một số vướng mắc, mâu thuẫn quan trọng trong quy định hiện hành; đẩy nhanh quy trình chuẩn bị pháp lý và mặt bằng tại các dự án, đồng thời giảm thiểu rủi ro pháp lý khi thanh tra dự án. Luật cũng tạo điều kiện cho các doanh nghiệp chuyển nhượng bớt dự án để tái cấu trúc khi đang tắc nghẽn dòng tiền hoặc suy giảm nguồn lực tài chính. Tuy nhiên, thị trường sẽ cần chờ thêm những hướng dẫn cụ thể hoặc tháo gỡ từ các nghị định, thông tư để đánh giá rõ hơn.

Các doanh nghiệp sẽ phải thích ứng với điều kiện khắt khe hơn trong việc thực hiện dự án. Như vậy, các doanh nghiệp có quy mô lớn, đủ nguồn lực phát triển các dự án khu đô thị đầy đủ hạ tầng tiện ích, có năng lực tài chính để thực hiện đấu giá, đấu thầu dự án sẽ có cơ hội “vươn mình” xa hơn.