Doanh nghiệp bất động sản vẫn “khát vốn” dù “room” tín dụng đã được nới?

Tầm quan trọng của vốn tín dụng với thị trường bất động sản

Từ trước đến nay, tín dụng từ ngân hàng vẫn là được xem là kênh dẫn vốn chủ đạo của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo thống kê trước đó của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến thời điểm 31/5/2022, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản là 2,33 triệu tỷ đồng, tăng 12,31% so với cuối năm ngoái. Đây là mức tăng cao so với cùng kỳ các năm trước và cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, chiếm tỷ trọng 20,66% tổng dư nợ tín dụng chung đối với nền kinh tế.

Trong số 2,33 triệu tỷ đồng dư nợ, tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích tự sử dụng (1,55 triệu tỷ đồng, tăng 14,41%, chiếm tỷ trọng 66,3%), dư nợ tín dụng với mục đích kinh doanh bất động sản là hơn 786 nghìn tỷ đồng, tăng 8,4% so với cuối năm ngoái và chiếm tỷ trọng 33,7% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Ngoài ra, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Do đó, tổ chức tín dụng còn thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Đến 31/5/2022, số dư bảo lãnh là 685.495 tỷ đồng, trong đó, số dư bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đạt 18.304 tỷ đồng, tăng 5,96% so với cuối năm 2021.

Bà Nguyễn Thị Hồng, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng nhận định nhu cầu tín dụng bất động sản thường là với thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10-25 năm). Trong khi đó, nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn).

Doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng

Tại hội nghị mới đây về thị trường bất động sản, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh quan điểm kiên trì, kiên định, kiên quyết phát triển hệ sinh thái bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững; không siết chặt tín dụng một cách bất hợp lý, nhưng tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý nhà nước.

Đến ngày 7/9 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã phát đi thông cáo cho biết đã thực hiện điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng (room) tín dụng năm 2022 đối với các tổ chức tín dụng có đề nghị và có thông báo gửi các tổ chức tín dụng này.

Kiên định với mục tiêu trần tăng trưởng tín dụng cả năm của hệ thống quanh mức 14%, nhà điều hành lần này thận trọng cấp thêm từ 1% đến 4% room tín dụng so với mức cũ, tuỳ từng ngân hàng. Theo tìm hiểu được biết có 15 ngân hàng được nới room tín dụng lần này.

Cụ thể, hạn mức tín dụng được cấp của một số ngân hàng nằm trong danh sách được nới chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng lần này như sau: Sacombank (STB) 4%; HDBank 3,4%; MB (3,2%); OCB (3,1%); VIB (3%).

Vietcombank và Techcombank cùng được cấp thêm 2,7%. Một số ngân hàng khác cũng được nới room nhưng ở mức khiêm tốn hơn.

Như vậy, điều này tương đương với việc sẽ có khoảng 457.000 tỷ đồng sẽ được phân bổ về cho các ngân hàng, với mức dự báo hạn mức bổ sung sẽ vào khoảng 3-5%, tùy vào tình hình sức khỏe của từng ngân hàng.

Mặc dù room tín dụng đã được nới nhưng theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, động thái nới tín dụng của Ngân hàng Nhà nước chưa hẳn là tin vui vì hạn mức tín dụng này chỉ là con số còn lại trong mức trần 14% của năm 2022.

Chưa hết, ông Châu dự báo nguồn tiền sắp tới trên thị trường sẽ được luân chuyển từ ngành có nhiều rủi ro sang ít rủi ro. Mà bất động sản đang bị đánh giá rất thiếu tích cực, vì vậy các doanh nghiệp không nên quá kỳ vọng vào động thái nới room tín dụng.

"Nói thật, mục tiêu tăng trưởng tín dụng 14% trong năm 2022 là con số đáng buồn chứ không vui, cần nới thêm 1-2% bởi các ngân hàng thương mại đã gần cạn room", ông Châu đề xuất thêm.

Trên thực tế, theo chia sẻ của một số nhà băng, dù room tín dụng được nới thì kế hoạch trước mắt của các ngân hàng vẫn là tập trung dòng vốn vào các ngành sản xuất - kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu tiên và ngành nghề thiết yếu của nền kinh tế.

Đơn cử như tại Sacombank - một trong những ngân hàng TMCP tư nhân được nới room ở mức cao nhất (tới 4%), nâng tổng hạn mức tăng trưởng tín dụng cả năm lên 11%. Tuy nhiên, đại diện nhà băng này cho hay, từ nay đến cuối năm, Sacombank còn khoảng 15.000 tỷ đồng để cung ứng ra nền kinh tế và room tín dụng được cấp thêm sẽ hướng vào các lĩnh vực ưu tiên theo định hướng của Chính phủ và NHNN.

"Riêng với bất động sản, việc cho vay tiếp tục hạn chế, hoặc nếu có chỉ là thực hiện những hợp đồng đã cam kết cấp tín dụng từ trước", đại diện Sacombank thông tin.

Doanh nghiệp bất động sản làm sao để thích ứng?

Chia sẻ về vấn đề này, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia, cho rằng "room" tín dụng vừa được cấp tăng thêm không quá nhiều. Trong phần dư địa cho vay được tăng thêm mới đây, có khoảng 15-20% được giải ngân cho lĩnh vực bất động sản, nhất là 2 phân khúc nhà ở và khu công nghiệp.

"Hiện nay dư nợ cho vay bất động sản chiếm khoảng 20,6% tổng dư nợ của toàn nền kinh tế, trong đó có 67% gắn với bất động sản nhà ở, 33% bất động sản kinh doanh và đầu tư", ông Lực nói thêm.

Ông Lực cũng cho rằng, người dân và doanh nghiệp phải đa dạng hóa nguồn vốn ngoài kênh tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, chứng khoán, đầu tư nước ngoài...

Theo ông, trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng, du lịch không nên trông chờ tín dụng ngân hàng vì rủi ro hơn phân khúc khác, pháp lý lại chưa tốt. Do đó, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định 153 sửa đổi, quy định chi tiết về điều kiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Từ đó, các doanh nghiệp có dự án tốt, hoặc tình hình tài chính minh bạch có thể dễ dàng huy động vốn từ kênh này.

Vị chuyên gia nhấn mạnh đây là một vấn đề cấp thiết và cần Chính phủ quan tâm, giúp thị trường phát triển bền vững và ổn định.

Ông dẫn chứng thời gian vừa qua, một số doanh nghiệp lớn đã huy động được lượng lớn vốn từ trái phiếu quốc tế. Còn nếu chỉ trông mong vào một nguồn vốn ngân hàng thì không thể đáp ứng được nhu cầu vốn. Do đó, doanh nghiệp Việt Nam nên mạnh dạn để huy động vốn từ các kênh khác ngoài kênh vốn từ các ngân hàng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là lĩnh vực bất động sản cao cấp, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn sẽ bị kiểm soát chặt chẽ trong những quý cuối năm. Do đó, việc nới lỏng "room" cho một số ngân hàng thương mại vẫn là ánh sáng cuối đường hầm đối với ngành bất động sản.