Chuyên gia nói gì về khó khăn của thị trường BĐS hiện nay?

Chuyên gia nhận định, sau các đợt thanh lọc, “sân chơi” sẽ được trả về cho những chủ đầu tư thật sự có nguồn lực về tài chính và nền tảng vững vàng. Các chủ đầu tư phụ thuộc vào vốn vay, “ăn xổi ở thì”, không có sự thích nghi, điều chỉnh kịp thời sẽ đứng trước nguy cơ đổ vỡ.

Thời điểm “tiền khủng hoảng”

Theo dữ liệu của Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), năm 2007 thị trường bất động sản nóng sốt “bong bóng”. Từ đầu năm 2008 thị trường bất động sản bị “đóng băng”, khủng hoảng tài chính toàn cầu tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.

Quy mô nền kinh tế năm 2007 khoảng 71,3 tỷ USD, dự trữ ngoại hối chỉ có 20,7 tỷ USD vào ngày 19/06/2008 (do từ năm 2007 về trước không công bố dự trữ ngoại hối).

Sang đến 2009, Chính phủ có gói tín dụng “kích cầu đầu tư” tương đương 1 tỷ USD nhưng lại kích thích thị trường bất động sản “bong bóng” năm 2010. Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng, tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên đến 51,39%; Năm 2008, năm 2011, Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất cho vay lên đến 21-25%/năm.

Tích tụ đến năm 2012, thị trường bất động sản tồn tại 03 “điểm nghẽn”. Thứ nhất là hàng tồn kho rất lớn với khoảng 38.897 căn hộ có giá trị khoảng 94.458 tỷ đồng, dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; Thứ hai là nợ xấu lên đến 8,6%, trong đó chủ yếu là nợ xấu bất động sản gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng; Thứ ba là người thu nhập trung bình thu nhập thấp khó tạo lập được nhà ở.

Tiếp đến tháng 01/2013, Chính phủ có gói tín dụng “kích cầu tiêu dùng” với quy mô 30.000 tỷ đồng (thực chi là 34.826 tỷ đồng) và cho phép chia nhỏ căn hộ lớn, chuyển dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội đã giải quyết 03 “điểm nghẽn” trên đây và tạo điều kiện cho 56.112 cá nhân mua được nhà ở, giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Khó khăn của thị trường hiện nay

Năm 2022, vấn đề “mới” đáng quan tâm so với năm 2007, 2008 là “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ” mà đến năm 2023 - 2024 ước khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt.

Trong 09 tháng đầu năm 2022 là doanh nghiệp nỗ lực mua lại trái phiếu trước thời hạn với giá trị lên đến 142.000 tỷ đồng để giảm “rủi ro” cho nhà đầu tư, nhưng dẫn đến tình trạng doanh nghiệp càng thiếu vốn đầu tư.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, nguồn cung trong 9 tháng đầu năm về nhà ở thương mại số lượng dự án nhà ở thương mại được chấp thuận mới và hoàn thành vẫn hạn chế, chưa cho thấy sự cải thiện. Trong đó, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành là 63 dự án với 14.948 căn, số lượng dự án bằng khoảng 50,4% so với cùng kỳ năm 2021.

Số lượng nhà ở thương mại đang triển khai xây dựng là 1.102 dự án với 302.616 căn, số lượng dự án bằng khoảng 156,7% so với cùng kỳ năm 2021.  Số lượng dự án được chấp thuận mới là 104 dự án với 49.737 căn, số lượng dự án bằng khoảng 51% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là 193 dự án với 56.402 căn, số lượng dự án bằng khoảng 76% so với cùng kỳ năm 2021.

Nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị ghi nhận hoàn thành việc đầu tư xây dựng 30 dự án, quy mô xây dựng khoảng 5.090 căn hộ, với tổng diện tích khoảng 254.500 m2. Còn Nhà ở xã hội dành cho công KCN, hoàn thành việc đầu tư xây dựng 05 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 8.700 căn hộ, với tổng diện tích 435.000 m2.

Bên cạnh đó, lũy kế 09 tháng đầu năm 2022 có 139.350 giao dịch, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 250% so với cùng kỳ năm 2021. Lượng giao dịch có xu hướng chững lại và giảm mạnh vào quý III/2022, Trong Quý III có 51.003 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 73,8% so với Quý trước. Lượng giao dịch đất nền Quý III/2022 đạt 115.129 giao dịch thành công, chỉ bằng khoảng 54% so với Quý trước.

Giá bất động sản các phân khúc vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập từ thời điểm cuối Quý II/2022. Một số dự án có giảm giá để tăng tính thanh khoản nhưng chưa nhiều.

Căn hộ bình dân (có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 30 triệu đồng/m2) tại các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2; căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận/huyện.

Dư nợ tín dụng BĐS tính đến 31/8/2022 đạt 777.235 tỷ (tính đến 30/6/2022 là 784.575 tỷ).

Về phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản, theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị trái phiếu phát hành khoảng 323.000 tỷ đồng, trong đó đối với nhóm Bất động sản thì giá trị phát hành là khoảng 93.000 tỷ đồng, chiếm 28,87% tổng giá trị phát hành trái phiếu.

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến 20/9/2022, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư khoảng 3,5 tỷ USD, chiếm 18,7% tổng vốn đầu tư đăng ký (tính đến 20/6/2022 là trên 3,15 tỷ USD).

Số liệu cho thấy hoạt động của các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã dần phục hồi so với thời điểm năm 2021, khi mọi hoạt động đầu tư, kinh doanh bị ảnh hưởng nặng nề bời dịch bệnh. Tuy nhiên, hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn còn có nhiều khó khăn.

Cụ thể, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc triển khai thực hiện dự án do có vướng mắc trong thủ tục đầu tư, pháp lý của dự án đặc biệt là việc chấp thuận chủ trương đầu tư và thủ tục giao đất, tính tiền sử dụng đất.

Với việc kiểm soát chặt chẽ của thị trường tín dụng, phát hành trái phiếu, cổ phiếu nên các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để triển khai dự án.

Lãi suất cho vay, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng tăng, dẫn đến cho phí của doanh nghiệp cũng tăng cao gây ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản đang thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh (dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng một số dự án; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO).

Một số Tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phải tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động (thậm chí có Tập đoàn giảm đến 50% lực lượng lao động) tác động đến vấn đề an sinh xã hội, hoặc phải giảm lương tác động đến cuộc sống người lao động.

Chuyên gia nói gì khi thị trường trầm lắng?

Trước lo ngại bất động sản có thể lặp lại chu kỳ khủng hoảng 10 năm trước, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng nhiều khả năng trong thời gian tới, ít nhất là các tháng cuối năm 2022, thị trường sẽ khó khởi sắc. Trong dài hạn, bất động sản vẫn là lĩnh vực nhiều tiềm năng.

Đồng quan điểm, lãnh đạo DKRA Group, cho biết tình cảnh thị trường giai đoạn 2008-2012 có độ nén rất lớn nên "bong bóng" vỡ. Còn hiện tại, thị trường chỉ đang sàng lọc, đây là thời điểm các doanh nghiệp cơ cấu lại tổ chức và chọn các hướng đi an toàn hơn.

Với kinh nghiệm trong quá khứ, Chính phủ cũng đang có hành động mạnh và sâu sát để giảm thiểu những nguy cơ tồi tệ có thể xảy ra. Chưa kể, theo nhiều chuyên gia, việc nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu luôn rất lớn nên khó có thể xảy ra tình trạng “vỡ bong bóng” khiến giá giảm sâu.

Tuy nhiên, vẫn có những ý kiến trái chiều về khả năng "đóng băng" hoặc “vỡ bong bóng” của ngành địa ốc, nhưng một điều chắc chắn là thị trường này đang đối diện vô vàn khó khăn. Với tác động rất lớn đến nhiều ngành nghề, lĩnh vực trọng điểm, nếu không có giải pháp tháo gỡ kịp thời, đà giảm của bất động sản có thể ảnh hưởng tiêu cực đến cả nền kinh tế nói chung.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội cho rằng, việc tăng lãi suất huy động của các ngân hàng sẽ thu hút được nhiều tiền gửi. Tuy nhiên, lãi suất huy động tăng đồng nghĩa lãi suất cho vay cũng sẽ tăng theo, điều này không tốt cho thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn chững lại khi nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng bị siết lại. Bởi vậy mà nhiều doanh nghiệp bất động sản ngóng tín dụng từ ngân hàng như "nắng hạn chờ mưa".

Theo ông Điệp, trước đó, thị trường bất động sản sốt nóng, không ít người vay tín dụng để đầu tư. Nhưng hiện nay thị trường chững lại, giao dịch khó khăn hơn khiến nhiều người bị mắc kẹt. Do đó, nếu lãi suất ngân hàng tăng cao, việc vay đầu tư bất động sản sẽ bị nhà đầu tư cân nhắc, thậm chí là bỏ qua.

Về cơ bản, giai đoạn này là thời điểm cơ cấu lại thị trường bất động sản, nhiều nhà đầu tư hoặc phát triển sẽ phải bán tài sản nếu như giai đoạn trước sử dụng đòn bẩy lớn.

Trước những khó khăn của thị trường, HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành các quy định nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của một số nghị định có liên quan khác, bảo đảm tính khả thi, đồng bộ, thống nhất để giải quyết ngay một số "vướng mắc về pháp lý".

Đồng thời, cần sớm tháo gỡ một số khó khăn của các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội của các doanh nghiệp, nhà đầu tư và tạo thuận lợi cho người dân thực hiện quyền, nghĩa vụ đối với đất đai, nhà ở, sản phẩm bất động sản khác.