Thị trường BĐS có khả năng lặp lại “khủng hoảng đóng băng” như giai đoạn 2012?

Theo đó, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã đưa ra số liệu so sánh giữa 2 giai đoạn.

Cụ thể, năm 2007 thị trường bất động sản nóng sốt “bong bóng”, từ đầu năm 2008 thị trường bất động sản bị “đóng băng”. Năm 2008 khủng hoảng tài chính toàn cầu tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.

Đến 2009, Chính phủ có gói tín dụng “kích cầu đầu tư” tương đương 1 tỷ USD nhưng lại kích thích thị trường bất động sản “bong bóng” năm 2010.

Tích tụ đến năm 2012, thị trường bất động sản tồn tại 03 “điểm nghẽn” là (1) Hàng tồn kho rất lớn với khoảng 38.897 căn hộ có giá trị khoảng 94.458 tỷ đồng, dư thừa nhà ở thương mại diện tích lớn, thiếu nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội; (2) Nợ xấu lên đến 8,6%, trong đó chủ yếu là nợ xấu bất động sản gây rủi ro cho các tổ chức tín dụng; (3) Người thu nhập trung bình thu nhập thấp khó tạo lập được nhà ở.

Tiếp đến tháng 01/2013, Chính phủ có gói tín dụng “kích cầu tiêu dùng” với quy mô 30.000 tỷ đồng (thực chi là 34.826 tỷ đồng) và cho phép chia nhỏ căn hộ lớn, chuyển dự án nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội đã giải quyết 03 “điểm nghẽn” trên đây và tạo điều kiện cho 56.112 cá nhân mua được nhà ở, giúp thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Năm 2007, năm 2010, Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ nới lỏng, tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên đến 51,39%; Năm 2008, năm 2011, Nhà nước thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, lãi suất cho vay lên đến 21-25%/năm.

Ngoài ra, năm 2007, 2008 không có trái phiếu doanh nghiệp. Quy mô nền kinh tế năm 2007 khoảng 71,3 tỷ USD, dự trữ ngoại hối chỉ có 20,7 tỷ USD vào ngày 19/06/2008 (do từ năm 2007 về trước không công bố dự trữ ngoại hối).

Năm 2007 - 2008 - 2009, Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody’s đã xếp hạng tín nhiệm nước ta ở mức Ba3 triển vọng “ổn định”.

Còn đối với giai đoạn 2022 – 2023, HoREA thấy điểm khá tương đồng với giai đoạn tiền khủng hoảng là 03 quý đầu năm 2022 thị trường bất động sản cũng bị sốt giá nhà đất. Năm 2023, có nguy cơ xảy ra lạm phát, suy thoái kinh tế, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, mà nếu xảy ra sẽ tác động rất lớn đến nền kinh tế và thị trường bất động sản nước ta.

Bên cạnh đó, năm 2022, thị trường bất động sản bị “sốt giá” nhà đất, “lệch pha” cung - cầu, thiếu nguồn cung “lệch pha” phân khúc thị trường, cơ cấu nhà ở không hợp lý “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội (là điểm khá tương đồng) nên rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội

Vấn đề “hàng tồn kho” đến tháng 06/2022 của 45 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, ghi nhận khoảng 273.373 tỷ đồng chiếm quá nửa giá trị tài sản của doanh nghiệp và đáng quan ngại đối với hàng tồn kho thuộc các dự án “dở dang”, nên cần tháo gỡ “vướng mắc” về pháp lý để tháo gỡ “hàng tồn kho”.

Năm 2022, Quốc hội và Chính phủ có gói 350.000 tỷ đồng để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sản xuất, kinh doanh sau đại dịch CoViD-19, trong đó có 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi vay và 15.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, người thuê phòng trọ, nhưng phần lớn gói này dành để phát triển kết cấu hạ tầng, đường giao thông là chính sách rất đúng đắn.

Tuy nhiên, việc thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, linh hoạt với mục tiêu tăng trưởng tín dụng không quá 14% Hiệp hội cho là điểm khác biệt “tốt hơn” so với giai đoạn trước, nhưng đề nghị xem xét nới “room” tín dụng thêm 1-2% (tăng trưởng tín dụng khoảng 15-16% năm 2022).

Còn có tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 7,35% thấp hơn mức tăng trưởng tín dụng 09 tháng là 11%, vẫn được kiểm soát; Quy mô nền kinh tế ước khoảng 394,5 tỷ USD, gấp 5,53 lần năm 2007; Dự trữ ngoại hối gấp 5,3 lần so với năm 2007, nhưng vừa bị giảm từ 110 tỷ USD xuống còn 87 tỷ USD trong 09 tháng đầu năm 2022, sau khi phải bán ra 21 tỷ USD để hỗ trợ nền kinh tế thể hiện sức chống chịu tốt cũng được đánh giá là điểm khác biệt “tốt hơn” giai đoạn trước.

Năm 2022, vấn đề “mới” đáng quan tâm so với năm 2007, 2008 là “trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ” mà đến năm 2023 - 2024 ước khoảng 790.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn (là điểm khác biệt “cần xử lý thỏa đáng”) nên rất cần cơ chế, chính sách của Nhà nước tạo điều kiện để thị trường bất động sản vận hành thông suốt.

Mặt tích cực trong 09 tháng đầu năm 2022 là doanh nghiệp nỗ lực mua lại trái phiếu trước thời hạn với giá trị lên đến 142.000 tỷ đồng để giảm “rủi ro” cho nhà đầu tư, nhưng dẫn đến tình trạng doanh nghiệp càng thiếu vốn đầu tư.

Năm 2022, Tổ chức xếp hạng tín nhiệm S&P đã nâng xếp hạng tín nhiệm dài hạn của nước ta lên mức BB+ triển vọng “ổn định” (là điểm khác biệt “tốt hơn”) và Tổ chức xếp hạng tín nhiệm Moody’s đã xếp hạng tín nhiệm nước ta từ mức Ba3 lên mức Ba2 triển vọng “ổn định” (cao hơn).

Tầng lớp trung lưu tăng nhanh, chiếm 13% dân số năm 2021 và dự kiến tăng lên 26% năm 2026 là tầng lớp có nhu cầu tạo lập nhà ở rất cao.

Như vậy, qua các số liệu so sánh trên, HoREA nhận thấy, Năm 2008 và năm 2011, Chính phủ thực hiện “chính sách tiền tệ thắt chặt đột ngột” dẫn đến thị trường bất động sản ngay lập tức rơi vào “khủng hoảng đóng băng”.

Năm 2022, Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo thực hiện “chính sách tiền tệ thận trọng, linh hoạt, không siết chặt tín dụng bất động sản bất hợp lý, quyết liệt kiểm soát lạm phát đi đôi với chống suy thoái kinh tế, bảo đảm các cân đối lớn của nền kinh tế và hỗ trợ nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng”.

Năm 2007, năm 2009, Chính phủ thực hiện chính sách “tiền tệ nới lỏng” đi đôi với gói tín dụng “kích cầu đầu tư” tương đương 1 tỷ USD nhưng do chưa kiểm soát thật chặt chẽ nên đã kích thích thị trường bất động sản quay trở lại “bong bóng” năm 2007 và năm 2010.

Năm 2013, Chính phủ đã thành công với gói tín dụng “kích cầu tiêu dùng” quy mô 30.000 tỷ đồng (thực chi là 34.826 tỷ đồng) chủ yếu để hỗ trợ người mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại có giá dưới 1,05 tỷ đồng/căn (tăng “tổng cầu” nhà ở) với lãi suất vay ưu đãi 6% trong năm 2013, từ năm 2014 áp dụng lãi suất 5%/năm; cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chia căn hộ lớn thành các căn hộ nhỏ; cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội; hỗ trợ vốn vay ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội để hoàn thành các dự án nhà ở “dở dang” vừa khắc phục tình trạng dự án nhà ở “trùm mền” giải quyết được hàng tồn kho, vừa có thêm sản phẩm nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu thị trường với kết quả là đã có 56.112 cá nhân mua được nhà ở, giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng trở lại từ cuối năm 2013 đến nay.

Năm 2022, Quốc hội và Chính phủ có gói 350.000 tỷ đồng để hỗ trợ nền kinh tế phục hồi sản xuất, kinh doanh sau đại dịch CoViD-19, trong đó có 40.000 tỷ đồng hỗ trợ 2% lãi vay và 15.000 tỷ đồng hỗ trợ người mua nhà ở xã hội, người thuê phòng trọ, nhưng phần lớn gói này dành để phát triển kết cấu hạ tầng, đường giao thông là chính sách rất đúng đắn, tạo điều kiện cho nền kinh tế và thị trường bất động sản phát triển trong trung, dài hạn.

Từ các nghiên cứu, phân tích trên đây, so sánh tình thế của nền kinh tế và thị trường bất động sản năm 2022, dự báo năm 2023 - 2025 so với tình thế của các năm 2007 - 2008, 2011 - 2013, với quan điểm “nhìn thẳng vào sự thật, nói rõ sự thật”, hết sức bình tĩnh, khách quan, phân tích thấu đáo, xem xét nhiều chiều.

Hiệp hội cũng đã kiến nghị một số giải pháp cấp bách nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư để thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, đảm bảo các cân đối lớn của nền kinh tế, kiểm soát lạm phát, suy thoái, tìm được điểm cân bằng, hài hòa lợi ích của người dân, doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.