Doanh nghiệp BĐS ngóng quy hoạch đô thị để 'ăn theo' vành đai 3 TP. HCM

Đường Vành đai 3 sẽ đi qua địa phận của 4 tỉnh Đồng Nai, Long An, Bình Dương và TP. HCM

Quy hoạch đi trước mới tránh dự án bị hoang hóa

Bà Nguyễn Thu Nga, giám đốc điều hành một Công ty BĐS của TP. HCM cho hay, doanh nghiệp của bà đã tìm hiểu và nghiên cứu để phát triển quỹ đất nhằm xây dựng dự án “ăn theo” hạ tầng đường vành đai 3. “Theo quy luật tự nhiên thì hạ tầng được đầu tư và hoàn thiện sẽ kéo theo sự phát triển mạnh mẽ của các khu đô thị, nhưng với thực trạng thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn như hiện nay thì doanh nghiệp rất nghe ngóng và đặc biệt chờ hoàn thiện quy hoạch của các địa phương để dự án thu hút được khách hàng mà không bị bỏ hoang”.

Bà Nga cho rằng hạ tầng đi trước, quy hoạch cũng phải đi trước. Nếu chỉ có đường giao thông mà không có hạ tầng đô thị để kết nối thì sức hấp dẫn của BĐS sẽ không có. “Người mua nhà hiện nay đã khó tính hơn nhiều rồi, thêm những khó khăn về tín dụng, lãi suất vay mua nhà tăng cao nữa thì đương nhiên họ sẽ chọn những dự án mà có thể ở ngay được và đáp ứng mọi sinh hoạt để an cư lạc nghiệp như có bệnh viện, trường học, chợ, trung tâm thương mại. Doanh nghiệp phát triển dự án giờ cũng tính toán sử dụng từng đồng vốn có hiệu quả chứ không chạy theo giữ đất như trước đây nữa, đã làm là làm thật, là thu được hiệu quả ngay”, bà Nga cho hay.  

Tương tự, Giám đốc pháp chế của Bình Minh Land, một công ty tư vấn phát triển dự án BĐS tại Bình Dương, cho hay quy hoạch và hạ tầng phải đi trước trong phát triển đô thị thì mới hạn chế tối đa tình trạng hình thành các khu nhà ở bị bỏ hoang. Vấn đề này phụ thuộc rất nhiều vào việc nghiên cứu và thực hiện tại các địa phương. Bài học từ các dự án BĐS hoang hóa ở Nhơn Trạch vẫn còn đó khi cả chục năm qua mà cây cầu nối TP. HCM và Đồng Nai vẫn không thể thực hiện. Hay như một số doanh nghiệp BĐS đã “giữ chỗ” hàng loạt quỹ đất ở Củ Chi để chờ vành đai 3 chạy ngang qua, nhưng nhiều năm qua vẫn để hoang hóa không dám triển khai vì "chờ mỏi mắt" mà chưa rõ quy hoạch đô thị kết nối sẽ ra sao.

“Ví dụ có giai đoạn các tỉnh như Long An, Đồng Nai chú trọng xây dựng các cụm khu công nghiệp dọc tuyến đường giao thông mới mở, nhưng lại không quy hoạch các khu đô thị dành cho công nhân. Đến khi vận hành, phát triển các khu công nghiệp thì bộc lộ rất rõ, các dịch vụ dành cho công nhân thiếu, nơi ở cho công nhân thiếu. Lúc ấy chúng ta mới chạy theo nhu cầu thì quỹ đất không còn và giá cả cũng vượt quá tầm với của nhà đầu tư rồi”, vị giám đốc này cho hay.

Tại một hội thảo mới đây, ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng, cũng cho rằng quy hoạch và hạ tầng phải đi trước phát triển dự án, khu đô thị. Đây không phải vấn đề dễ khi một bên là quy hoạch của nhà nước với một bên là thị trường, để hai bên gặp được nhau, đòi hỏi nỗ lực rất lớn.

Theo ông Thái, đô thị được xây dựng nhiều, nhưng hạ tầng kỹ thuật, xã hội liên quan lại không đầy đủ, hoặc không kết nối khiến nhiều dự án BĐS bị bỏ hoang. Bởi vậy việc quy hoạch trước rất quan trọng, cần thiết phải tính toán đầy đủ, có tầm nhìn tổng thể dài hạn, phải phân tầng phù hợp với nguồn lực.

Do đó, trong thời gian tới, bên cạnh tổ chức giải phóng mặt bằng, triển khai đường vành đai 3 thì các địa phương cần quan tâm, đầu tư thích đáng cho công tác quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch trong lĩnh vực xây dựng và công nghiệp để làm cơ sở nền tảng tổ chức phát triển các không gian kinh tế mới, phát triển các khu đô thị  mới cho vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

TS Nguyễn Minh Hòa, chuyên gia kinh tế, cho rằng cơ quan quản lý đia phương cần tìm lời giải cho bài toán cân bằng giữa định hướng quy hoạch của địa phương và tác động đến thị trường BĐS để tránh tình trạng tăng giá vì nếu giá đất bị thổi phồng rất khó giải phóng mặt bằng để dự án hạ tầng sớm triển khai. Mặt khác, cũng cần tìm điểm hài hòa về quy hoạch đô thị để tránh hình thành nên các dự án BĐS hoang tàn trong quá trình phát triển không gian đô thị liên quan đến đường vành đai 3 của TP. HCM.

Đi tìm một mô hình dự án BĐS

TS Nguyễn Minh Hòa cho rằng, sự hình thành và phát triển của các tuyến đường vành đai đi qua 4 tỉnh đã thay đổi căn bản tư duy về không gian kinh tế, bởi vậy tư duy phát triển dự án BĐS cũng cần nghiên cứu để thay đổi cho phù hợp.

“Trước đây nếu không có sự hình thành các tuyến đường vành đai thì các đô thị trong vùng hướng về TP. HCM, rõ ràng TP đã nảy sinh các vấn đề như ùn tắc giao thông đường bộ, thiếu quỹ đất, môi trường ô nhiễm. Nhưng đường vành đai 3 đã thay đổi không gian kinh tế, tỏa rộng ra Long An, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh. Nếu cách đây 15 năm, TP. HCM thu hút các hoạt động sản xuất công nghiệp và thâm hụt lao động vào TP thì bây giờ chỉ ưu tiên các hoạt động công nghệ cao. Sự thuận lợi của không gian giao thông này sẽ là điều kiện để dịch chuyển các khu công nghiệp lan tỏa tới các tỉnh và rõ ràng lao động, chuyên gia, công nhân sẽ dịch chuyển theo. Vậy thì phát triển các dự án BĐS cũng sẽ phải nghiên cứu phục vụ cho nhu cầu của lực lượng lao động mới”. 

Ông Trần Quốc Thái cho biết, khi triển khai các dự án giao thông nói chung và dự án xây dựng đường vành đai 3 nói riêng thì có thể dự báo rất rõ ràng là mặt bằng giá chung của BĐS theo chiều hướng tích cực hơn. Qua thực tiễn của địa phương và thế giới, ông Thái dự đoán mặt bằng giá đất tăng 11-12% là tối thiểu.

Ông Trần Quốc Thái, Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng 

Tuy nhiên, nếu không làm cẩn trọng, thì sự kì vọng đối với sự tăng trưởng của thị trường không được như thực tế. “Mỗi thị trường để thành công, cần nhiều yếu tố khác nhau, đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay đối tượng khách hàng sẽ càng ngày càng khó tính hơn trong việc lựa chọn. Các tỉnh cần quy hoạch có tầm nhìn tổng thể, dài hạn, không chộp giật và khi tổ chức thực hiện, kêu gọi nhà đầu tư thì không thực hiện dàn trải mà được phân chia theo khu vực, từng bước phù hợp, hiệu quả”, ông Thái nói.

“Cần phải thay đổi tư duy kinh tế để định hướng lại không gian phát triển. Ví dụ, Đồng Nai từng quy hoạch có 3 đô thị loại 3, 1 đô thị loại 1, 1 đô thị loại 2; Bình Dương có 1 đô thị loại 1, 2 đô thị loại 2, 1 đô thị loại 3… Giờ có đường vành đai 3 thì có thay đổi gì không, đâu là khu nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, chỗ nào quy hoạch đô thị cao cấp cho chuyên gia…Tôi thấy Bình Dương là thực tế rất rõ ràng, các đô thị của Bình Dương đang phát triển rất mạnh mẽ gắn với bệnh viện, trường học, trung tâm mua sắm. Nhưng Long An, Đồng Nai thì cần nghiên cứu thêm, mô hình ở đây cần có thêm các khu đô thị cho người lao động và công nhân với nhà giá rẻ hoặc trung bình”, bà Thu Nga chia sẻ.

Giám đốc công ty BĐS An Phát (Đồng Nai), ông Nguyễn Hùng cho hay, mô hình dự án BĐS khi triển khai tuyến đường vành đai 3 khá phong phú, tùy vào thực tế địa hình của mỗi địa phương mà có thể làm BĐS sinh thái, nghỉ dưỡng hay khu đô thị hỗn hợp, khu đô thị cho công nhân. Tuy nhiên, nhà đầu tư nên xác định phân khúc trung cấp và nhà giá rẻ dành cho công nhân, người lao động sẽ dễ dàng phát triển và có hiệu quả ngay trong thời điểm thị trường 2023 còn nhiều thách thức.