Doanh nghiệp địa ốc cần làm gì trong giai đoạn này?
Theo các chuyên gia, việc củng cố niềm tin người mua nhà sẽ giúp nhu cầu nhà ở tăng trở lại và thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn. Các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn, có tiềm lực tài chính và năng lực triển khai dự án sẽ được hưởng lợi.
Tuy vậy, nhóm doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối mặt với không ít thách thức. Trong đó, nhu cầu tiêu dùng tăng chậm hơn kỳ vọng khi dư nợ tín dụng cho hoạt động tiêu dùng bất động sản có xu hướng giảm cả về quy mô lẫn tỷ trọng trước định hướng điều hành của cơ quan quản lý.
Bên cạnh đó, nợ xấu tại nhiều ngân hàng đang gia tăng khiến khả năng tiếp cận vốn tín dụng của các chủ đầu tư dự án khó khăn hơn, trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản sẽ tiếp tục gánh chịu áp lực lớn từ lượng trái phiếu đáo hạn trong thời gian tới.
Chuyên gia đánh giá, những thách thức trên có thể tác động tiêu cực lên dòng tiền và khả năng triển khai dự án mới của các doanh nghiệp. Ngoài ra, chi phí đền bù mặt bằng ngày càng tăng cũng sẽ ảnh hưởng lên nguồn cung đất ở, trong khi quy định về việc áp dụng thuế tối thiểu toàn cầu có thể tác động đến lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.
MBS Research cho rằng, sức khỏe tài chính của không ít doanh nghiệp bất động sản hiện vẫn còn yếu và chưa tiếp cận được nguồn vốn, trong khi chi phí phát triển dự án sẽ ngày càng gia tăng theo quy định mới. Việc bán/chuyển nhượng dự án cho các chủ đầu tư khác có tiềm lực tài chính, năng lực phát triển dự án tốt hơn là cần thiết để có thể duy trì hoạt động cũng như ổn định thị trường.
Những doanh nghiệp quy mô lớn có dự án bị tắc nghẽn về pháp lý, nguồn vốn vẫn được hỗ trợ để tránh rủi ro nợ xấu và tình trạng dự án treo nhiều năm, nhưng một số doanh nghiệp sẽ khó khôi phục vị thế và quy mô phát triển dự án như trước đó.
Theo ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp nhóm này là làm thế nào để có đất đưa vào sản xuất - kinh doanh. Luật Đất đai 2024 đã trả lời rõ, với nguyên tắc là sử dụng công cụ thị trường và thông tin minh bạch. Với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, cơ hội không chỉ là đầu tư nhà ở thương mại, mà có thể quan tâm đến các chính sách nhà ở khác như nhà ở xã hội, chỉnh trang chung cư cũ...
Đặc biệt, thiếu quỹ đất là một trong những “điểm nghẽn” của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, khiến họ gặp khó khăn trong việc mở rộng, phát triển hoạt động đầu tư kinh doanh và thu hút dự án lớn. Luật Đất đai 2024 được đánh giá là “đáp án” hợp lý cho bài toán này khi cho phép doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất thông qua ba cơ chế: quỹ đất Nhà nước thu hồi thông qua đấu giá hoặc đấu thầu, quỹ đất do thoả thuận với các bên liên quan thông qua chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất và quỹ đất do chuyển mục đích sử dụng đất nếu đang có quyền sử dụng với khu đất đó.
Ngoài ra, điểm thay đổi nổi bật nhất trong Luật Đất đai 2024 là “đất sử dụng kết hợp đa mục đích”, theo đó đất nông nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ, chăn nuôi, trồng cây dược liệu (không cần trực tiếp hoạt động nông nghiệp cũng được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa). Đất sử dụng vào mục đích công cộng được kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ; đất xây dựng công trình sự nghiệp được sử dụng kết hợp với mục đích thương mại, dịch vụ…, tuy nhiên phải đáp ứng một số yêu cầu cụ thể.
Cũng theo tinh thần Luật Đất đai 2024, trừ nhà ở thương mại thì ưu tiên thỏa thuận so với thu hồi đất, nếu như một dự án đề xuất thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu đề xuất tự thoả thuận đất chuyển nhượng thì cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, chứ không quy định cứng như hiện nay…
Tuy nhiên, các doanh nghiệp không chỉ cần nắm rõ cơ hội đầu tư kinh doanh của mình mà cần phải nắm chắc các chính sách hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước dành cho các đối tượng thụ hưởng chính sách liên quan như đối tác, người dân…; bao gồm các quy định của Luật và tất cả văn bản hướng dẫn.
Thay vì chỉ tính toán các kịch bản tích cực, doanh nghiệp cần dự trù cả phương án quản trị rủi ro. Ví dụ, có doanh nghiệp không đồng tình với quy định thu hồi dự án không bồi hoàn, kể cả đất và công trình trên đất, nếu dự án chậm tiến độ quá 48 tháng. Nhưng nếu đặt lợi ích chung của xã hội cũng như lợi ích của các doanh nghiệp có năng lực, có nhu cầu nhưng không tiếp cận được đất thì góc nhìn sẽ khác.
Tóm lại, luật chơi đã được đặt lên bàn, doanh nghiệp biết rõ là chậm sẽ bị thu hồi, có thể không bồi hoàn, thì phải tính tới kịch bản này ngay trong phương án kinh doanh, có thể là rút lui sớm, chuyển nhượng dự án khi không đủ năng lực tiếp tục... để tránh bị thu hồi.
