Có cơ hội “đầu cơ” đất nông nghiệp sau khi Luật mới có hiệu lực?

Đất nông nghiệp từng có thời điểm đem lại siêu lợi nhuận cho nhà đầu tư. Nếu thành công phân lô lên đất thổ cư thì mức giá tăng bằng lần trong khoảng thời gian ngắn.

Theo Luật Đất đai 2024, người không sản xuất nông nghiệp vẫn được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa kể từ ngày có hiệu lực vào 1/8/2024 thay vì 1/1/2025. Đây là điểm hoàn toàn mới so với Luật Đất đai hiện hành, mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

Quy định mới này được xem là phù hợp với xu thế phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp quy mô lớn như hiện nay. Đồng thời, cũng tạo điều kiện để phát triển nông nghiệp trong bối cảnh mới, nâng cao giá trị kinh tế của nền nông nghiệp nói chung của đất nước; tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng thuận tiện hơn hoặc chuyển đổi nghề bảo đảm cuộc sống.

Điều này có thể làm tăng sự tin tưởng của nhà đầu tư vào đất nông nghiệp, từ đó thúc đẩy hoạt động mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Bên cạnh đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang xem xét một dự thảo Nghị quyết cho phép thí điểm dự án nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở, bao gồm cả đất nông nghiệp đem lại sự phát triển kinh tế, phát triển đô thị đồng thời quy định này tạo ra nhiều cơ hội để phát triển nhà ở, giải quyết nhu cầu của người dân về chỗ ở.

Những thay đổi này khiến phân khúc đất nông nghiệp được dễ dàng tiếp cận hơn đối với các tổ chức, cá nhân so với luật đất đai 2013, giúp khai thác hiệu quả đất đai, làm tăng giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp, thúc đẩy giao dịch về quyền sử dụng đất trên thị trường.

Dù vậy, cũng có lo ngại khi hai quy định này cùng có hiệu lực, khả năng tồn tại rủi ro tiềm tàng về vấn nạn “đầu cơ” là rất lớn. Khi luật cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được mua đất nông nghiệp, một số người có thể lợi dụng để mua đất giá rẻ, chờ tăng giá rồi bán lại.

Nhận định về vấn đề này, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty EZ Property cho biết, sau khi được luật hoá, giá đất nông nghiệp chắc chắn sẽ tăng. Tuy nhiên, đà tăng giá sẽ đến từ loại đất nông nghiệp được quy hoạch cho mục đích phi nông nghiệp (đất được quy hoạch làm đất ở, đất công nghiệp, thương mại dịch vụ).

"Sẽ xuất hiện những cá nhân, nhóm, tổ chức mua gom loại đất này để chờ đền bù với giá cao. Hiện tượng này trước đây cũng đã phổ biến, đặc biệt là trong các đợt "sốt đất", gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng", ông Toản lo ngại.

Tuy nhiên cũng theo một số chuyên gia, từ góc độ phát triển kinh tế, các quy định mới chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho nông dân và phù hợp với các doanh nghiệp đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp. Còn với hoạt động thu gom mua đất nông nghiệp rồi chờ chuyển đổi mục đích, phân lô bán nền là rất khó khả thi.

Bởi lẽ kể từ ngày 1/8, đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong cùng thửa đất nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, thì được chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Các điều kiện để chuyển mục đích vẫn khá chặt chẽ.

Bên cạnh đó, theo quy định của Luật đất đai, đất nông nghiệp sử dụng không đúng mục đích trong 12 tháng liên tục có thể bị thu hồi. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng, và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn.

Nếu hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Như vậy, những quy định trên khiến nhà đầu tư một khi đã mua đất nông nghiệp thì phải tính toán đưa vào sử dụng, việc bỏ hoang lâu ngày sẽ đứng trước nhiều rủi ro về pháp lý.