Doanh nghiệp địa ốc: Hy sinh lợi nhuận ngắn hạn để có thể đi đường dài

Doanh nghiệp đang phải “thay máu” để tái sinh

Nhìn chung trong năm nay, các doanh nghiệp bất động sản đều khá thận trọng trong triển khai kế hoạch kinh doanh, bởi đây sẽ là năm thị trường phải đối với mặt với nhiều khó khăn, thách thức. Áp lực phải có dòng tiền để vận hành, duy trì tiến độ dự án ngày càng đè nặng lên doanh nghiệp địa ốc khi thị trường trầm lắng. Tình trạng này thách thức rất nhiều doanh nghiệp, đặt họ vào thế co cụm, cơ cấu lại dự án, lùi thời điểm bán hàng để tiết kiệm chi phí.

Báo cáo mới nhất của Colliers Việt Nam đưa ra dự báo, thị trường bất động sản trong năm 2023 sẽ tiếp tục đối diện với sự suy giảm niềm tin, nhất là với các chủ đầu tư kinh doanh thiếu minh bạch và dự án có pháp lý chưa rõ ràng.

Sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản sẽ trở thành tâm điểm chú ý của nhà đầu tư khi nhất cử nhất động của họ đều có thể ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Chẳng hạn, chỉ cần một doanh nghiệp địa ốc lớn hoặc niêm yết trên sàn chứng khoán xuất hiện dấu hiệu kinh doanh sa sút hay mất thanh khoản cũng có thể ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường.

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc DKRA Group chia sẻ, khó khăn chồng chất đã khiến không ít doanh nghiệp bất động sản phải đóng cửa, tạm ngừng hoạt động. Nhân sự trong ngành, đặc biệt là đội ngũ môi giới bất động sản bị ảnh hưởng đầu tiên và nặng nề nhất. Ước tính, thời điểm cuối năm 2022, số lượng môi giới hoạt động chỉ còn khoảng 30 - 40% so với đầu năm. Bên cạnh những doanh nghiệp đã giải thể mà chúng ta nhìn thấy, còn khá nhiều doanh nghiệp đã dừng hoạt động từ lâu song chưa có giấy tờ quyết định chính thức.

Đề cập những khó khăn của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA chia sẻ, một số doanh nghiệp, tập đoàn bất động sản đang phải “thay máu” để tự cứu mình và chờ thời cơ để tái sinh. Các doanh nghiệp bất động sản đang dốc sức vượt qua thách thức để tiếp tục tồn tại, tiến hành đổi mới sản phẩm để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Các điểm nghẽn sẽ được khơi thông khi nhu cầu thực của thị trường được đáp ứng.

Trong mắt các nhà đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam còn rất tiềm năng bởi quá trình đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ; tầng lớp trung lưu và giàu có ngày càng tăng. Trong khi đó, nguồn cung hạng C đang thiếu hụt, vì thời gian qua, các chủ đầu tư đều tập trung vào sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Bởi vậy, chắc chắn nhu cầu căn hộ hạng C sẽ tiếp tục tăng trong một thời gian dài.

Đặc biệt, phân khúc bất động sản công nghiệp được nhận định sẽ tiếp tục là điểm sáng với nhiều dự án được triển khai. Hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện giúp gia tăng giá trị của các dự án bất động sản công nghiệp ở nhiều địa phương…

Rút ngắn khoảng cách giữa cung và cầu

Thoạt nhìn thì có vẻ cung - cầu đang ăn khớp về phân khúc và thu nhập, nhưng thực tế thì hoàn toàn khác xa.

Việt Nam hiện nay có 5 nhóm thu nhập gồm nhóm 1 (hộ nghèo), nhóm 2 (hộ cận nghèo), nhóm 3 (thu nhập trung bình), nhóm 4 (thu nhập khá), nhóm 5 (giàu có). Các phân khúc sản phẩm bất động sản hiện có trên thị trường cũng có 5 phân khúc là nhà ở xã hội, nhà ở bình dân (thương mại giá rẻ), nhà ở tầm trung, nhà ở cao cấp và nhà ở siêu cao cấp.

Trong vài năm trở lại đây, đặc biệt năm 2021 và 2022, phân khúc nhà chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 đã dần biến mất khỏi thị trường TP.HCM. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, năm 2022, Hà Nội đã không còn chung cư có mức giá 25 triệu đồng/m2.

Nhà ở xã hội thì do có một số chính sách hỗ trợ, nên tuy còn nhiều khó khăn, nhưng vẫn có nguồn cung mới xuất hiện. Như vậy, hiện đang tồn tại một khoảng cách rất lớn giữa cung - cầu trong phân khúc nhà ở bình dân. Đây chính là phân khúc có nhu cầu cao nhất, nhưng lại gần như không có nguồn cung và cũng chưa có chính sách cụ thể nào để tập trung giải quyết bài toán thiếu hụt trầm trọng cho phân khúc này.

Trong tương lai, sự mất cân bằng cung - cầu ở cấp độ phân khúc sẽ tăng hơn nữa khi nhà ở tầm trung cho người thu nhập khá cũng dần biến mất, trong khi nhà ở phân khúc cao cấp, siêu cao cấp có dấu hiệu dư thừa.

Hiện nay, nhà ở xã hội do đã được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở là có sự hỗ trợ của Nhà nước, nên đã có một số chính sách liên quan nhằm tăng nguồn cung. Nhà ở bình dân thì khác, hoàn toàn dựa vào cung cầu thị trường và khẩu vị của nhà phát triển bất động sản.

Trước đây, từng có một số nhà phát triển chọn phân khúc bình dân, nhưng dần dần họ đã chuyển sang sản phẩm cho người thu nhập khá (tại thời điểm 2022-2023, tạm phân nhóm nhà ở cho người thu nhập khá có giá 30 - 50 triệu đồng/m2). Phần lớn các nhà phát triển có sự dịch chuyển này là do biên lợi nhuận của phân khúc bình dân ngày càng thu hẹp khi giá đất tăng lên quá nhanh, tương tự giá vật liệu xây dựng và các chi phí thi công khác. Chưa kể những vướng mắc về thủ tục trong quá trình thực hiện dẫn đến kéo dài thời gian thi công khi đa số dự án đều phải dùng đòn bẩy tài chính, việc kéo dài thi công sẽ khiến cho doanh nghiệp không thể trụ vững với phân khúc bình dân ban đầu, mà buộc phải thay đổi chiến lược kinh doanh.

Chính vì thế, để tạo điều kiện cho các nhà phát triển bất động sản ở lại phân khúc này, có thể xem xét một số phương án như khai thông, đẩy nhanh quy trình, thủ tục, hỗ trợ về thuế để các nhà phát triển có điều kiện thực hiện dự án đúng thời gian dự kiến và vẫn đảm bảo được hiệu quả tài chính. Nhà nước cũng sẽ tận dụng được nguồn lực khối tư nhân để giảm bớt gánh nặng nhà ở cho toàn xã hội hiện tại và tương lai.

Chính thức hóa việc hình thành của phân khúc nhà ở bình dân sẽ làm giảm sự nhức nhối trong việc kéo gần sự cách biệt giữa hai phân khúc hiện nay là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại. Cũng chính vì sự cách biệt quá xa này đã làm cho một số quy định khó đưa vào thực tiễn một cách thành công. Điển hình như quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án đô thị để phát triển nhà ở xã hội đang được xem xét sửa đổi do thực tế thực hiện không hiệu quả.

Nếu có phân khúc nhà ở bình dân, hay còn được hiểu là nhà ở thương mại giá rẻ, sẽ giúp lấp đầy phần nào sự cách biệt quá xa, tạo sự giao thoa giữa các phân khúc, góp phần giúp các chính sách gần với thực tế hơn.

Nhìn nhận tổng quan về thị trường, nhiều chuyên gia cho rằng, “đường dài mới biết ngựa hay”. Theo đó, trong năm 2023, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ, chỉ những doanh nghiệp, nhà đầu tư chuyên nghiệp, có trình độ và “sức khỏe” tài chính mới có thể tiếp tục “cuộc chơi”. Cùng với đó, là sự ra đời của những phân khúc phù hợp với “túi tiền” và nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.