Doanh nghiệp được lợi gì khi bỏ khung giá đất?

Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá trị thị trường nhưng trên thực tế nhiều chuyên gia đánh giá bảng giá đất của các địa phương thường chỉ bằng 30-70% giá thị trường. Điều này đã và đang tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường và giá đất của Nhà nước dẫn đến nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai, thất thoát ngân sách.

Theo các chuyên gia, việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất, đồng thời hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai, giúp thị trường minh bạch, lành mạnh, không còn hiện tượng trục lợi trên đất đai. Khung giá là một trong những kẽ hở gây thất thoát nguồn thu ngân sách, dẫn đến khiếu kiện đền bù, đồng thời tạo điều kiện để “cò” đất tung tin thất thiệt, tạo sốt ảo mỗi khi đến kỳ điều chỉnh.

Đặc biệt, việc bỏ khung giá đất sẽ góp phần cởi trói cho giá đất địa phương. Tạo điều kiện đền bù thỏa đáng cho người dân theo giá thị trường thay vì chịu thiệt thòi khi căn cứ vào khung giá đất.

Đối với doanh nghiệp, khi giá đất đền bù thỏa đáng, hiện tượng khiếu kiện sẽ giảm, từ đó thúc đẩy tiến độ triển khai dự án nhanh hơn, giúp chủ đầu tư chủ động tính toán đưa ra các phương án ngay từ đầu, giảm thiểu các rủi ro dự án kéo dài, đảm bảo hiệu quả cao hơn.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia của GIBC, cho rằng về lý thuyết, việc định giá đất cao hơn sẽ giúp quá trình đền bù nhanh hơn, giảm các vụ tranh chấp khiếu kiện, thúc đẩy tiến độ thực hiện dự án, tuy nhiên điều này cũng sẽ đẩy chi phí đầu vào của các chủ đầu tư tăng lên.

Chi phí thực hiện dự án cao hơn cộng thêm chính sách thắt chặt về tín dụng với các dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro sẽ là một tấm lưới lọc loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém, thiếu tiềm lực hoặc chỉ dựa vào thâm dụng vốn vay, đặc biệt là các doanh nghiệp “tay không bắt giặc”.

Hàng loạt thách thức mới đòi hỏi các doanh nghiệp bất động sản cần thay đổi trước khi bị đào thải. Để tồn tại, các đơn vị cần thay đổi cách tiếp cận thị trường, trước hết là cần đa dạng dòng sản phẩm để tiếp cận với nhiều đối tượng khách hàng, đảm bảo cả về lợi nhuận và thanh khoản. Xu thế phát triển các dòng sản phẩm cao cấp sẽ thay thế bằng các dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.

Khi khung giá đất bị bãi bỏ, thị trường sẽ chuyển từ giai đoạn trông chờ vào chênh lệch “địa tô” (đền bù thấp bán giá cao) sang giai đoạn cạnh tranh sòng phẳng bằng sự khác biệt, chất lượng, giá thành sản phẩm. Vì vậy, các doanh nghiệp phải chuẩn bị nền tảng tài chính mạnh để tạo lập quỹ đất, hoàn tất pháp lý, xây dựng các dòng sản phẩm phù hợp…

Còn theo ông Trương Hiền Phương, chuyên gia tài chính, nhận định việc bỏ khung giá đất có thể ảnh hưởng đến các doanh nghiệp bất động sản nhưng không quá lớn. Bỏ khung giá đất sẽ thúc đẩy thị trường minh bạch hơn, giá tài sản có thể cao hơn nhưng là giá trị thực tế.

Với những doanh nghiệp có sẵn quỹ đất, bỏ khung giá khiến tài sản của họ được định giá cao hơn giúp khả năng tiếp cận dòng vốn dễ hơn, đồng thời nhóm cổ phiếu niêm yết cũng sẽ được hưởng lợi nhờ giá đất được định giá lại tốt hơn. Tất nhiên, mức thuế doanh nghiệp phải đóng cũng sẽ tăng.

Xét về tổng quan thị trường thì việc này không tác động nhiều. Lý do là chính sách này mang tầm vĩ mô, trong khi thị trường hiện đang tập trung nhiều vào yếu tố vi mô, yếu tố ngành, đi vào các yếu tố doanh nghiệp nhiều hơn, kể cả những thông tin 'tin đồn' trên thị trường.

Có thể thấy mỗi chủ trương đều có mặt lợi và hại. Vì vậy, theo các chuyên gia, cần có cách làm, hướng đi rõ ràng cho người dân, doanh nghiệp nhằm phát huy điểm tốt và hạn chế tiêu cực.

Lắng nghe ý kiến của nhiều diễn giả tại Diễn đàn về định giá đất, tài chính đất đai, Bộ trưởng Bộ TN&MT Trần Hồng Hà cho rằng, đây là những vấn đề, cả về mặt lý thuyết và thực tiễn, đang còn khoảng cách, nhận thức rất khác nhau.

Nếu giải quyết được vấn đề định giá đất đai một cách công khai, minh bạch, bình đẳng, thì chúng ta sẽ giải quyết được các mối quan hệ giữa Nhà nước, thị trường và xã hội; giải quyết được mối quan hệ của Nhà nước, những người dân có đất, những người dân bị thu hồi đất và doanh nghiệp. Như vậy, định giá đất là một vấn đề đi kèm vấn đề kinh tế và tài chính đất đai.

Khi định giá đúng, chúng ta sẽ thực hiện được các chính sách về mặt xã hội thông qua vấn đề tài chính đất đai. Tức là chúng ta hoàn toàn có thể chuyển từ mệnh lệnh hành chính sang từng bước kết hợp với thị trường, công cụ kinh tế kết hợp với hành chính, có như vậy chúng ta mới giải quyết được những vấn đề liên quan hiện nay, như đầu cơ thổi giá, đất đai sử dụng không hiệu quả, trường hợp có quá nhiều đất nhưng không sử dụng...