Dòng tiền FDI chuyển hướng sang dự án khu công nghiệp, văn phòng

Bán lẻ, nghỉ dưỡng, văn phòng và nhà ở diễn biến tích cực

Theo nhận định của Savills, ở lĩnh vực du lịch và nghỉ dưỡng, du khách quốc tế đang quay trở lại Việt Nam với hơn 11,4 triệu lượt khách trong tám tháng đầu năm 2024, tăng 45,8% so với cùng kỳ năm trước và cao hơn 1% so với năm 2019. 

Đến năm 2028, 191 dự án khách sạn dự kiến sẽ mang đến khoảng 49.800 phòng; 75% nguồn cung mới này thuộc phân khúc trung cấp đến cao cấp, với 70% mang thương hiệu của các chuỗi khách sạn hạng sang quốc tế, định vị Việt Nam là thị trường trọng điểm trong khu vực.

Mặc dù Luật Đất đai sửa đổi có hiệu lực vào tháng 8, thị trường nhà ở vẫn hoạt động khá trầm lắng trong quý 3/2024. Trong tháng 8 này, Cosmos Initia, TT Capital và Koterasu Group đã ra mắt dự án TT AVIO tại Bình Dương, cung cấp gần 2.000 căn hộ giá phải chăng.

Ngoài ra, dự án Vinhomes Global Gate rộng 385 ha tại Hà Nội do Vinhomes làm chủ đầu tư gồm hơn 4.100 căn hộ thấp tầng và 12.600 căn hộ cao tầng dự kiến sẽ ra mắt thị trường vào cuối năm nay. Skyworld đã ký Biên bản ghi nhớ để có khả năng mua lại 49% cổ phần trong một dự án rộng 10,25 ha tại Bình Dương từ Guoco Land.

Về thị trường văn phòng, khoảng 35.000m2 diện tích sàn văn phòng sẽ được bổ sung tại TP HCM vào nửa cuối năm 2024 từ ba dự án hạng B và C: Thaisquare The Merit, Tòa nhà Vinatex và CMC Tower B. Tại Hà Nội, hai dự án hạng A là Taisei Ha Noi Office Tower và Heritage West Lake sẽ bổ sung thêm 46.000 m2 vào cuối năm.

Trong lĩnh vực bán lẻ, Savills ghi nhận AEON Mall đang tiếp tục kế hoạch mở rộng với sự kiện khai trương AEON Mall Huế (8,6 ha) vào tháng 9. Ông lớn bán lẻ đến từ Nhật Bản đã mua lại một khu đất rộng 10,5 ha tại Thanh Hóa để làm trung tâm thương mại lớn nhất miền Trung và được phê duyệt quy hoạch tổng thể 1/500 cho dự án AEON Mall Biên Hòa (12 ha).

Thị trường đã thực sự khởi sắc?

Bà Trần Thị Khánh Linh, Phó Giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills cho biết thị trường Việt Nam vẫn luôn là nơi có cơ hội tăng trưởng cao với dòng FDI bền vững, hạ tầng đang phát triển mạnh mẽ, nhờ đó nhu cầu đối với hầu hết các phân khúc bất động sản như nhà ở, công nghiệp, thương mại văn phòng… Điều này góp phần tạo nên sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam đối với các nhà đầu tư.

“Với việc các bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản đồng loạt có hiệu lực vào tháng 8 vừa rồi tạo niềm tin cho các nhà đầu tư về một môi trường pháp lý ổn định và minh bạch giúp rút ngắn thời gian phê duyệt pháp lý, giúp nhà đầu tư xác định rõ ràng chi phí đầu tư ban đầu (chi phí sử dụng đất), từ đó giúp các dự án đầu tư bất động sản trở nên hấp dẫn hơn”, bà Trần Thị Khánh Linh nói.

Theo chuyên gia, hiện nay các nhà đầu tư có nhiều cơ hội M&A các dự án tiềm năng hoặc hợp tác với các đối tác địa phương để phát triển các dự án lớn. Nhu cầu thị trường đa dạng thu hút các khẩu vị đầu tư khác nhau.

“Nhu cầu của khối ngoại đối với dự án bất động sản nhà ở thực chất vẫn rất lớn, không kém nhu cầu đối với các dự án khu công nghiệp, văn phòng. Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, họ luôn yêu cầu các dự án bất động sản đều phải có hiện trạng pháp lý rõ ràng, sẵn sàng để phát triển”, bà Linh chia sẻ.

Cụ thể, hầu hết các nhà đầu tư đều yêu cầu dự án cần có quy hoạch chi tiết 1/500, thậm chí nhiều nhà đầu tư còn yêu cầu dự án phải có thông báo đóng tiền sử dụng đất. Trong khi đó, thời gian gần đây việc phê duyệt pháp lý dự án đang chậm lại do trong thời kỳ thay đổi nhiều bộ luật liên quan đến thị trường bất động sản.

“Do đó, nguồn cung các dự án bất động sản nhà ở khá hạn chế. Khối ngoại vì vậy chuyển hướng sang các dự án khu công nghiệp, văn phòng, vốn là những dự án đang vận hành, pháp lý rõ ràng và sẵn sàng hơn, dễ thực hiện M&A hơn”, chuyên gia phân tích.

Dù các phân khúc này có sự trợ lực của dòng vốn FDI, nhưng nhiều phân khúc khác như nhà liền kề, nghỉ dưỡng, biệt thự tại nhiều địa phương vẫn trong cảnh ảm đạm, thậm chí một số khu vực mất thanh khoản.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thanh khoản phân khúc đất nền, thấp tầng ở các khu vực mới bước đầu cải thiện. Thậm chí một số nơi vẫn duy trì tình trạng ảm đạm, thanh khoản kém như khu vực Trung du miền núi phía Bắc, duyên hải Bắc Bộ, Tây Nam Bộ…

Với bất động sản nghỉ dưỡng, thanh khoản tiếp tục chạm đáy, niềm tin nhà đầu tư xuống thấp, chưa có dấu hiệu phục hồi dù ngành du lịch có nhiều khởi sắc. Đơn vị nghiên cứu DKRA Group chỉ ra, phần lớn nguồn cung sơ cấp đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ. 

Sức cầu chung thị trường giảm hơn 71% so với cùng kỳ 2023 dẫn đến giá bán không có nhiều biến động. Chủ đầu tư tiếp tục tung ra chính sách cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất song không đạt hiệu quả như kỳ vọng.