Dòng tiền vẫn đang “đứng ngoài” thị trường bất động sản?

Doanh nghiệp gặp khó về dòng vốn

Kết quả khảo sát của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, với hơn 500 doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản thì dòng vốn vẫn là vấn đề “đau đầu” của những doanh nghiệp này. Khi 3 nguồn chính là ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu bất động sản và vốn tín dụng ngân hàng đều gặp “bế tắc”.

Theo nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam hiện nhóm ngành bất động sản xếp vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận trong 7 tháng 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều doanh nghiệp cũng đàm phán thành công cùng chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thêm thời gian ổn định sản xuất, kinh doanh, tái cơ cấu lại nợ của doanh nghiệp và cơ bản là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Thực tế cho thấy, theo thống kê sơ bộ của các đơn vị nghiên cứu thị trường, trong tháng 9/2023 lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ đạt đỉnh trong năm 2023, với khoảng 41.000 tỷ đồng. Trong khi đó, danh sách doanh nghiệp chậm thanh toán đang kéo dài qua từng ngày. Tính đến ngày 24/8 có 67 doanh nghiệp thuộc diện chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Cũng theo nhận định của TS. Nguyễn Văn Đính, những khó khăn của thị trường bất động sản, đặc biệt là khó khăn về dòng vốn đến nay vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.

Chia sẻ tại một hội thảo gần đây bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước) cho biết, hiện nay, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng 20% tổng dư nợ tín dụng chung nên khi tín dụng bất động sản tăng cao sẽ kéo theo tín dụng toàn hệ thống tăng và ngược lại. Theo bà Giang, hiện tín dụng bất động sản tăng thấp hơn so với tăng trưởng tín dụng chung; trong đó dư nợ kinh doanh bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2023 đã tăng trưởng (17,41%) vượt tốc độ tăng trưởng của cả năm 2022 (10,73%) nhưng dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản chiếm đến 65% dư nợ tín dụng bất động sản lại giảm 1,12%. Đây cũng là năm đầu tiên dư nợ tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản xuất hiện xu hướng giảm trong 03 năm gần đây, cuối năm 2022 tín dụng lĩnh vực này tăng 31,01%.

Theo bà Giang, thời gian qua, ngành ngân hàng đã kịp thời triển khai các giải pháp tháo gỡ khó khăn về tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản; chỉ đạo các tổ chức tín dụng tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà thầu xây dựng, người mua nhà và các đơn vị sản xuất cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng tiếp cận tín dụng để tăng khả năng luân chuyển vốn và thanh khoản cho thị trường bất động sản; triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng từ nguồn vốn của các ngân hàng thương mại với lãi suất cho vay thấp hơn từ 1,5%-2% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường theo đúng chỉ đạo của Chính phủ đối với chủ đầu tư, người mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện bất động sản cần nguồn vốn đầu tư trung và dài hạn nhưng thị trường phụ thuộc vào 2 dòng vốn chính là vốn vay từ ngân hàng và nguồn vốn huy động trước từ khách hàng. Trong khi Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào thị trường bất động sản khiến doanh nghiệp không thể tiếp cận được thì nguồn vốn từ khách hàng cũng không mấy khả quan. Những yếu tố này đang tác động trực tiếp đến sự an nguy của các doanh nghiệp bất động sản.

Dòng tiền của nhà đầu tư vẫn đứng ngoài thị trường

Nhiều chuyên gia cho rằng, hiện nay người mua đang có tâm lý chờ thị trường bất động sản tạo đáy và thiếu tự tin khi xuống tiền. Chưa kể nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lý của các dự án.

Câu chuyện vướng mắc về pháp lý là một trong những nguyên nhân khiến ít dự án bất động sản được phê duyệt kịp thời. Chính vì vậy dẫn đến tình trạng thị trường thiếu nguồn cung, nhất là phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội...

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, việc thiếu nguồn cung cộng với chi phí làm dự án lớn, chi phí đầu vào tăng cùng với việc thổi giá của các bên trung gian đã khiến giá bất động sản Việt Nam cao so với thu nhập người dân.

“Một người dân Việt Nam có thu nhập trung bình phải mất 23,5 năm để mua được nhà ở giá trung bình, tương đương Thái Lan nhưng cao hơn nhiều so với 18,5 năm của Indonesia, 9,2 năm của Ấn Độ và 8,1 năm của Malaysia”, ông Lực nhấn mạnh.

Trong khi đó, theo ông Võ Hồng Thắng - Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam, hiện nay người mua đang có tâm lý chờ thị trường tạo đáy và thiếu tự tin khi xuống tiền. Chưa kể nhiều người cũng mất niềm tin ở thị trường, đặc biệt là tính pháp lý của các dự án. Ngoài ra, nhiều khách hàng còn chần chừ trong quyết định vay mua bất động sản do lãi suất dù giảm nhưng vẫn ở mức cao.

Phó Giám đốc R&D DKRA Việt Nam cũng cho rằng, hiện nay đã qua thời nhà đầu tư ngắn hạn lướt sóng, bây giờ tập trung vào trung dài hạn, phù hợp với sự phát triển bền vững. Hiện tại, cần cân nhắc tỉ lệ đòn bẩy vay mua bất động sản, có kế hoạch trả nợ gốc và lãi phù hợp, hiệu quả.

Cần khẩn trương tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn

Trước khó khăn liên quan đến nguồn vốn, Bộ Xây dựng đề nghị Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tiếp tục đôn đốc, chỉ đạo các tổ chức tín dụng giảm mặt bằng lãi suất huy động, cho vay trên cơ sở bảo đảm sản xuất, kinh doanh, hiệu quả; chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng, cùng bộ ngành liên quan triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết 33/NQ-CP và chỉ đạo các ngân hàng thương mại cổ phần khác tích cực tham gia.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu và kịp thời đưa ra giải pháp hiệu quả thúc đẩy phát triển thị trường chứng khoán lành mạnh, bền vững, thị trường trái phiếu doanh nghiệp; đề xuất giải pháp thiết thực, khả thi, hiệu quả nhằm xử lý hiệu quả những tồn tại, hạn chế về việc doanh nghiệp phát hành trái phiếu ở lĩnh vực bất động sản hiện nay.

Trong khi đó, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính, cho rằng ngoài xử lý dứt điểm các vấn đề của thị trường, để có nguồn vốn mới thì cần có cơ chế, chính sách phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả nguồn vốn đến từ một số sản phẩm tài chính khác như quỹ đầu tư bất động sản - REIT, quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...; hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài...

Đặc biệt, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, phải có chính sách bảo vệ chính doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn nên được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, bao gồm cả bất động sản.

TS Cấn Văn Lực cũng khuyến nghị rằng các doanh nghiệp cũng phải “tự cứu mình” bằng cách xây dựng kế hoạch cụ thể, khả thi trong thanh toán nợ trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn; đa dạng hóa nguồn vốn nhưng hạn chế đầu tư dàn trải, hướng tới minh bạch.