“Dòng tiền rẻ” sẽ mở đường để dòng vốn chảy vào bất động sản?

Tiền đang rẻ dần

Kể từ đầu năm 2023 đến nay, Việt Nam đã có 4 lần giảm lãi suất điều hành. Theo đánh giá của TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, lãi suất điều hành của Việt Nam có thể tiếp tục giảm từ 4,5% hiện nay xuống 4% vào quý IV/2023 và kỳ vọng giảm về 3,5% trong năm 2024 và đầu năm 2025.

Phó thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Đào Minh Tú cũng khẳng định, từ nay đến cuối năm, nếu điều kiện thuận lợi, NHNN sẽ giảm tiếp lãi suất điều hành. Tuy nhiên, ngay cả khi lãi suất điều hành không giảm, NHNN cũng chỉ đạo các ngân hàng thương mại phấn đấu giảm lãi suất cho vay dựa trên giảm chi phí.

Chia sẻ về việc liệu nền kinh tế Việt Nam đã xuất hiện “tiền rẻ” hay chưa, ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch HĐQT FiinGroup, Tổng Giám đốc FiinRatings cho rằng, tùy các giai đoạn khác nhau của nền kinh tế, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp và khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp mà xác định tiền đã thực sự rẻ hay chưa.

Trong hơn 3 năm qua, do bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, tỷ suất sinh lời trên vốn đầu tư (ROIC) của các doanh nghiệp nhìn chung ở mức rất thấp. Cụ thể, chỉ số ROIC chỉ đạt 7 - 8%, tùy giai đoạn (xem đồ thị). Do đó, trên bình diện chung, lãi suất cho vay bình quân sẽ giảm về xung quanh mức này trong trung và dài hạn, khi đó có thể được xem là thời kỳ tiền rẻ xuất hiện.

“Tuy nhiên, điều này không có nghĩa là tiền rẻ sẽ diễn ra ở tất cả các ngành và lĩnh vực kinh tế. Những ngành chủ chốt của Việt Nam, ví dụ sản xuất phục vụ xuất khẩu, các ngành phục vụ cầu nội địa trong nước và nhất là những ngành sử dụng nhiều lao động như da giày, dệt may, thủy sản, nông nghiệp cần có những cơ sở thống kê để cho thấy thực sự tiền rẻ đã xuất hiện và khi đó, khả năng hấp thụ vốn sẽ tốt hơn, cùng với kỳ vọng vào sự hồi phục của đơn hàng và cầu về đầu ra”, ông Thuân nói thêm.

Chuyên gia FiinGroup cũng nhấn mạnh rằng, chúng ta cũng không nên kỳ vọng lãi suất tín dụng phải giảm đồng loạt ở tất cả các ngành, nhất là những lĩnh vực có mức độ rủi ro cao hơn, ví dụ bất động sản dân cư, hoặc trong từng ngành thì cũng tùy chất lượng tín dụng hay đặc điểm của công cụ nợ. Do đó, chúng ta kỳ vọng lãi suất giảm trên thị trường tín dụng, bao gồm tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, nhưng cần chấp nhận các khoản tín dụng hoặc lô trái phiếu có lãi suất cao, thậm chí tới 12 - 15%/năm tùy theo mức độ rủi ro, điểm xếp hạng tín nhiệm và kỳ hạn, hoặc điều khoản của sản phẩm đó theo đánh giá của bên cho vay hay nhà đầu tư trái phiếu.

Vốn sẽ đổ mạnh vào bất động sản khi “tiền rẻ”?

Nhiều chuyên gia đánh giá ở thời điểm hiện tại hay trong chu kỳ 1-3 năm tới, câu chuyện khi “tiền rẻ” xuất hiện, vốn đổ mạnh vào bất động sản là điều khó xảy ra.

Bởi vì thực tế, dù lãi suất đã hạ nhiệt nhưng người mua nhà vẫn đang gánh mức lãi suất cao. Bởi sau năm đầu tiên, mức lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng lên tới 10-14%. Thậm chí, một tệp lớn nhà đầu tư đang phải gồng mức lãi suất sau thời điểm ưu đãi lên tới trung bình 12-13%.

Nếu so thời điểm 2020-2021, mức lãi suất giai đoạn hiện tại tăng khoảng 30%. Đơn cử như tại Ngân hàng Wooribank, giai đoạn trước, nhà băng này tung ra mức lãi suất chỉ 6-6,2%/năm đầu tiên. Những năm sau, mức lãi suất được tính bằng lãi suất tiết kiệm trung bình của các ngân hàng Big 4 công với biên độ 2,3%. Theo tính toán, mức lãi suất thả nổi của gói vay này dao động từ 7-8,5%/năm ở giai đoạn hết ưu đãi.

Hay như tại Ngân hàng OCEAN Bank, gói vay với lãi suất 8%/năm từng được tung ra thời điểm cuối năm 2020. Đến hiện tại, mức lãi suất cho vay mua nhà năm đầu tiên ở mức trên 10%/năm. Một số ngân hàng có gói vay thấp chỉ hơn 6% thời điểm 2020-2021 là Shinhan Bank, UOB,…

Dòng tiền được kỳ vọng sẽ chạy mạnh vào bất động sản khi “tiền rẻ”.

Mặt khác, thanh khoản quá yếu của thị trường là trở ngại khiến dòng tiền đầu tư hay mua nhà ở thực vào bất động sản bị chậm lại. Đặc biệt đối với dòng tiền đầu tư rót vào địa ốc không thể ồ ạt như giai đoạn trước. Bởi, tâm lý e ngại của người mua nhà, hay nhà đầu tư về bức tranh nhiều gam màu xám khi doanh nghiệp bất động sản đang chật vật cân đối lại dòng tiền, áp lực trả nợ trái phiếu.

Theo chuyên gia của FiinRatings nhận định, năm 2023, dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản vẫn sẽ vô cùng bấp bênh.

Tuy nhiên cũng cần phải nhớ lại thời điểm đầu năm 2020 đến giữa năm 2022 chính là thời điểm của “tiền rẻ”, đây cũng là khoảng thời gian thị trường bất động sản nổi sóng, giá nhà đất nhảy múa.

Do đó, khi những tín hiệu cho thấy lãi suất hạ nhiệt, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng “bổn cũ soạn lại”, dòng tiền chảy vào địa ốc sẽ dễ dàng hơn.

Dẫu vậy, các chuyên vẫn cho rằng, việc hạ lãi suất trong thời kỳ này có thể chỉ diễn ra trong thời gian ngắn. Dòng tiền sẽ khó giữ ở vùng giá rẻ lâu như vào giai đoạn từ năm 2020 đến đầu năm 2022.

“Lãi suất có thể hạ nhiệt, nhưng dòng tiền rót vào nhà đất chắc chắn sẽ được kiểm soát chặt, hướng vào các dự án giá bình dân, nhà ở xã hội phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các dự án có tiềm năng cao”.

Chưa kể, lãi suất cho vay đã giảm, nhưng lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao. Nếu vay số tiền 2 tỷ đồng trong khoảng thời gian 5 năm với mức lãi suất dao động 11-13%/năm, mỗi tháng tiền lãi và gốc phải trả khoảng hơn 30 triệu đồng. Đây rõ ràng là con số khiến các nhà đầu tư có ý định vay tiền ngân hàng để “lướt sóng” nhà đất phải cân nhắc, đồng thời chấp nhận rủi ro lớn.

Không thể phủ nhận những thông tin về lãi suất nhà băng đang giảm mạnh phần nào đó thổi thêm hơi ấm vào thị trường bất động sản vốn đang nhuốm màu u ám, giúp tâm lý của nhà đầu tư gỡ được nhiều gánh nặng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, việc kỳ vọng có dòng tiền “rẻ” để kinh doanh nhà đất ở thời điểm hiện tại là... “nhiệm vụ bất khả thi”.