Dự báo thị trường BĐS tiếp tục gặp khó khăn trong năm 2023

Trong thời gian quan, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) từng bước siết tín dụng với lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có bất động sản. Báo cáo tình hình hoạt động quý III/2022 của Bộ Xây dựng, tín dụng đối với kinh doanh bất động sản tính đến cuối tháng 8 giảm hơn 7.340 tỷ đồng so với tháng 6, còn 777.235 tỷ đồng.

Còn về tình hình phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản, theo báo cáo của Bộ Tài chính, trong 9 tháng đầu năm 2022, tổng giá trị trái phiếu phát hành khoảng 323.000 tỷ đồng, trong đó đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản 93.000 tỷ đồng.

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh, huy động vốn ngân hàng là ngắn hạn, trong khi vốn cho bất động sản là dài hạn, nên mở rộng tín dụng lĩnh vực này sẽ tiềm ẩn rủi ro.

Như vậy, sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực, cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi và phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thật.

Trong báo cáo mới phát hành, nhóm phân tích CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cho biết, trong giai đoạn 2018 - 2021, khi dòng tiền rẻ, lãi suất duy trì ở mức thấp và nhu cầu đầu tư tăng mạnh trong những năm dịch COVID-19, hoạt động phát triển dự án tại khu vực vùng ven Hà Nội, TP HCM và các khu vực có tiềm năng phát triển du lịch ghi nhận sự bùng nổ. Tuy nhiên, xét về nhu cầu, các dự án này chưa thực sự tập trung vào phân khúc khách hàng có nhu cầu ở thực.

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2022, có 193 dự án mới đủ điều kiện mở bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong đó, số lượng dự án tại hai khu vực Hà Nội và TP HCM chỉ chiếm gần 17%.

VDSC cho rằng, điều này cũng khá tương đồng với danh mục bất động sản của các doanh nghiệp đang niêm yết, khi quỹ đất hiện hữu chủ yếu thuộc phân khúc đất nền và second home tại các tỉnh Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và các vị trí có tiềm năng phát triển du lịch.

VDSC nhận định: "Năm 2023, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều thách thức, chúng tôi cho rằng các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực, đặc biệt tại Hà Nội và TP HCM sẽ ít bị ảnh hưởng nhất. Trong khi phân khúc du lịch nghỉ dưỡng, đầu tư và đất nền rủi ro sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng",.

Nhóm phân tích thị trường cũng cho rằng, trong ngắn hạn 2023 - 2024, các dự án tại khu vực vùng ven và các dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn trong hoạt động bán hàng trước áp lực lãi suất tăng nhanh và các hạn chế cho vay từ phía các ngân hàng đối với phân khúc này.

Trong khi đó, hạ tầng kết nối Hà Nội, TP HCM với các tỉnh lân cận hiện nay vẫn chưa được phát triển đồng bộ, từ đó chưa tạo động lực thúc đẩy nhu cầu mua nhà để ở dịch chuyển dần từ nội đô sang các khu vực lân cận.

Ngoài ra, VDSC cũng cho rằng, giá bán của các phân khúc sản phẩm đầu tư và nghỉ dưỡng sẽ chưa có sự cải thiện đáng kể trong năm 2023 và có thể sẽ tiếp tục được giao dịch ở mức giá chiết khấu cao khoảng 20 - 40% so với giá bán sơ cấp như ở thời điểm hiện tại.

Các chuyên gia phân tích CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) mới đây cũng đưa ra nhận định, các chủ đầu tư bất động sản đang phải đối mặt với nhiều khó khăn với lượng hàng tồn kho tăng lên, doanh số bán hàng giảm và chịu áp lực đáng kể về dòng tiền ngắn hạn khi một số trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn, đặc biệt là trong giai đoạn từ tháng 12/2022 đến tháng 3/2023.

Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên (phổ biến ở mức 13 - 15%/năm) cũng đã gây ra sự do dự của những người mua nhà tiềm năng mặc dù một số chủ đầu tư bất động sản đã giảm giá 30 - 40% cho những người mua nhà có sẵn tiền mặt (với tỷ lệ thanh toán trước là 90%).

Theo quan sát của nhóm phân tích, phần lớn phần các giao dịch mua nhà trong hai năm qua vẫn với mục đích đầu cơ hơn mục đích để ở. Hầu hết các nhà đầu tư này đều vay vốn ngân hàng vì lịch trả nợ hấp dẫn.

Do đó, khi hết thời gian ân hạn và lãi suất cho vay hết ưu đãi, nhiều khả năng người sở hữu bất động sản sẽ bán lại bất động sản đó để trả nợ vay là tương đối cao. Do đó, SSI Research dự báo, làn sóng giảm giá bán bất động sản sẽ có thể còn tiếp tục đến cuối năm, với mức giảm có thể từ 10 - 20% hoặc thậm chí cao hơn.

Đối với những người mua đầu cơ chưa thể bán lại bất động sản để tất toán khoản vay, tỷ lệ nợ quá hạn đối với các khoản vay mua nhà có thể tăng trong thời gian tới.