Dự thảo quy định căn hộ sở hữu có thời hạn: Doanh nghiệp BĐS lại ‘lao đao’?

Người mua “quay xe”

Anh Nguyễn Hoàng Thông, ngụ ở quận 8, TP. HCM, cho biết vợ chồng anh đã mất rất nhiều thời gian gom góp tiền bạc và lên kế hoạch tìm mua chung cư.

"Song khi nghe thông tin về quy định niên hạn sở hữu chung cư, chúng tôi đã bàn nhau vay mượn thêm gia đình, bạn bè để mua căn nhà 2 tầng, 30m2 với giá 3,6 tỷ đồng trong một con hẻm nhỏ tại quận 8. Phải thay đổi kế hoạch mua nhà, vay mượn thêm tiền và tìm cách trả nợ nhưng vợ chồng tôi yên tâm hơn vì là sở hữu lâu dài, giá trị sẽ không giảm đi theo thời gian", anh Thông chia sẻ.

Một môi giới BĐS cho biết, một số khách định mua BĐS căn hộ khi nghe về thông tin quy định nhà chung cư sở hữu có thời hạn đã từ bỏ ý định. Họ quan niệm để đầu tư sẽ không chọn căn hộ nữa vì căn hộ sẽ trở thành tiêu sản khi có quy định thời hạn sở hữu, cũng giống như xe ôtô vậy, giá trị sẽ giảm dần theo thời gian. Khách hàng quyết định sẽ nghiên cứu nhà liền thổ sở hữu lâu dài dù có vị trí xa hơn để đầu tư.

Theo các chuyên gia, BĐS căn hộ có vai trò quan trọng trong sự phát triển hạ tầng đô thị, mang đến giải pháp nhà ở hiệu quả và hàng đầu khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, các khu dân cư ngày càng đông đúc và phát triển.

Ngoài ra, với đại đa số người dân, BĐS là tài sản có giá trị rất lớn, tích cóp cả đời mới có được. Mua nhà vừa để ở vừa là đầu tư, mong muốn để lại cho con cháu đời sau thừa kế. Do đó, người dân có khuynh hướng chọn đất ở có sở hữu lâu dài hơn căn hộ có thời hạn sở hữu chỉ khoảng một đời người.

Tại hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Bộ Xây dựng vừa tổ chức, đại diện các doanh nghiệp như Tập đoàn CEO, Sunshine, Sun Group, VinaCapital đều bày tỏ lo ngại về quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư, cho rằng điều này có thể ảnh hưởng tâm lý của người mua và thị trường.

Theo ông Trần Đạo Đức, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn CEO, việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tại thời điểm hiện nay chưa phù hợp với tâm lý chung người mua nhà, vô hình trung khuyến khích việc mua đất ở, gây khó cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS.

Đại diện Tập đoàn Sunshine cũng đề xuất không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư vì với quy định này người dân sẽ chuyển hướng sang mua đất ở lâu dài.

Dự thảo quy định mới sẽ phát sinh tâm lý bất an phải “an cư” với tài sản căn hộ có thời hạn sở hữu, người dân sẽ hạn chế lựa chọn mua nhà chung cư. Đây là “nghịch lý” khi tài nguyên quỹ đất ngày càng hạn hẹp, vị đại diện này cho biết.

Sức mua sẽ suy yếu, doanh nghiệp “lao đao”

Trong buổi Tọa đàm “Sở hữu chung cư – Cần có thời hạn?" tại TP. HCM vừa qua, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển DKRA cho rằng, việc áp dụng có thời hạn đối với loại hình chung cư là một diễn biến tất yếu của thị trường. Tuy nhiên, điều này có thể làm cho sức cầu của thị trường suy giảm, làm cho các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận khách hàng.

Trao đổi với báo giới, ông Trần Nhật Quang, Giám đốc đầu tư Kim Oanh Group cho biết, khi đề xuất của Bộ Xây dựng được áp dụng, thị trường suy giảm, giá bán căn hộ sẽ phải giảm, bởi từ sở hữu lâu dài sang sở hữu có thời hạn là khoảng cách rất lớn đối với người mua.

Với suy nghĩ tài sản chỉ có thời hạn 50 năm sẽ làm người dân giảm mức tiền sẵn sàng mua căn hộ, không chấp nhận giá như trước kia. Thế nhưng chủ đầu tư thì vẫn tốn chừng đó tiền để phát triển dự án. Do đó, đề xuất này sẽ bào mòn phần doanh thu và lợi nhuận của doanh nghiệp, ông Quang chia sẻ.

Đại diện DKRA phân tích, đối với dự án BĐS căn hộ, cơ cấu chi phí đất trong chi phí phát triển chiếm khoảng 30% trở lên. Trong đó có chi phí tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, thời gian qua, ngoài chi phí về đất, có một số chi phí khác như nguyên vật liệu hiện nay tăng rất mạnh, trung bình 10 -20% so với cuối năm 2021. Bên cạnh đó, tín dụng vào BĐS bị siết chặt, việc tiếp cận vốn của các doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn.

Đặc biệt, những vướng mắc về giải quyết pháp lý dự án chưa được tháo gỡ hoàn toàn làm cho vòng đời của dự án tăng lên, kéo theo chi phí phát triển dự án tăng.

Người mua đầu tư sẽ không còn quan tâm nhiều sản phẩm BĐS căn hộ (Ảnh minh họa)

Ông Lê Tiến Vũ, Giám đốc điều hành Công ty Bất động sản Seareal, người có thâm niên hàng chục năm trên thị trường phải thốt lên rằng: “Chưa bao giờ thấy bất động sản khó khăn như lúc này, hầu như khách hàng không quan tâm hoặc có quan tâm nhưng không đủ sức mua”. Dẫn chứng, ông Vũ kể về một dự án căn hộ chỉ mấy trăm căn được xây dựng bài bản, vị trí đắc địa ở Bình Dương, giáp ranh với TP.HCM, phải mời nhiều doanh nghiệp môi giới với đội quân bán hàng lên đến hàng trăm người, nhưng suốt 3 tháng qua có chưa đến 50 suất đặt cọc.

Hiện nay, tâm lý thị trường đang sụt giảm mạnh, từ người mua nhà ở thực đến nhà đầu tư đều khá dè dặt, dẫn đến việc bán hàng rất khó khăn. Khả năng cao nguy cơ dự án bị trùm mền, nhất là các dự án nhà ở hình thành trong tương lai, vị giám đốc trên nói.

Chính vì vậy, theo chuyên gia này, nếu áp dụng ngay thời hạn sở hữu chung cư trong giai đoạn này, chắc chắn sẽ là bài toán vô cùng khó khăn cho doanh nghiệp khi phải giảm giá sản phẩm.

Trong kiến nghị mới nhất gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng, Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA) cho rằng, quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn được thông qua thì có thể dẫn đến nhiều người sẽ bỏ lựa chọn nhà chung cư để chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà phố) gắn liền với đất ở. Có thể sẽ tác động tiêu cực đến yêu cầu tại khoản 4 Điều 14 Luật Nhà ở 2014 quy định "Đối với đô thị đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư" để sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả.