Nhiều ý kiến đồng thuận với đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn

Trước đó, Đại diện của Bộ Xây dựng cho rằng đề xuất này xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng công trình sẽ xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn.

Thực tế, nhà chung cư khác nhà trong hẻm, đông người, ảnh hưởng đến tính mạng của nhiều người dân. Nếu có nguy cơ sập đổ chưa nói đến tài sản mà liên quan đến hàng nghìn người. Nhà nước phải có chính sách bảo đảm cho người dân. Chính vì vậy phải xác định có thời hạn, đánh giá, kiểm định lại mặc dù đó là tài sản của dân.

Theo vị này, với những căn cứ pháp lý rõ ràng, đề xuất này không vi hiến, phù hợp với Luật Dân sự. Bởi theo quy định của Hiến pháp, quyền sở hữu sẽ không bị hạn chế trừ trường hợp có những quy định nhằm đảm bảo an toàn tính mạng của người dân. Mặt khác, Luật Dân sự cũng quy định, quyền sở hữu sẽ chấm dứt khi tài sản bị tiêu huỷ.

Ngoài ra, Bộ Xây dựng cũng cho rằng nếu điều khoản này được thông qua, việc cải tạo chung cư cũ, vốn ách tắc nhiều năm nay sẽ được thúc đẩy; giá chung cư có điều kiện để giảm. Tất nhiên, đây không phải là nguyên nhân chính để kéo giá nhà giảm. Mặt khác, theo quy định hiện nay, Luật Nhà ở cho phép các bên thỏa thuận mua bán nhà ở có thời hạn. Sau thời hạn đó trả lại cho chủ ban đầu. Thực tế, tại một số địa phương, một số chủ đầu tư đã bán căn hộ có thời hạn.

Bên cạnh đó, thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua cho thấy, nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, do đó kéo dài thời gian phá dỡ, thực hiện xây dựng lại nhà chung cư.

Góp ý kiến về dự thảo Luật, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, đánh giá dự thảo sửa đổi luật có khá nhiều đổi mới một cách toàn diện. Trong đó, phương án đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Uỷ ban Tài chính Ngân sách Quốc hội, nhận xét rằng quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Về sâu xa, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn, bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.

Bên cạnh đó, giám đốc doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết sở hữu chung cư có thời hạn đã được nhiều quốc gia áp dụng, tại Việt Nam cũng có các doanh nghiệp xây chung cư sở hữu có thời hạn với giá bán vừa phải. Khi bán căn hộ có thời hạn, chủ đầu tư không "chia" tiền sử dụng đất áp vào giá bán, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về chủ đầu tư. Do đó, giá căn hộ bán ra chủ yếu là chi phí xây dựng nên chủ đầu tư bán giá nhà thấp hơn.

Ngoài ra, do giá mua căn hộ cao nên hiện nay nhiều người xem việc mua chung cư cũng là khoản đầu tư, kỳ vọng sinh lời nên bán lại với giá cao hoặc ngay cả giá cho thuê ngắn hạn cũng cao. Bên cạnh đó, do thông tin luật sẽ không hồi tố nên những căn hộ xây trước thời điểm luật chính thức được áp dụng được vị giám đốc này dự báo sẽ tăng giá do được sở hữu lâu dài.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) - cho biết mục tiêu chính của quy định áp niên hạn sở hữu chung cư không phải để ổn định thị trường bất động sản nhưng sẽ tác động tới giá. Điều này sẽ giúp người ít khả năng tài chính tiếp cận được với chung cư có thời hạn, với giá thành hợp lý hơn.

Theo ông Khởi, trên cơ sở quyền sử dụng đất vẫn sử dụng ổn định lâu dài, sau khi chung cư hết hạn sử dụng, người dân vẫn còn quyền sử dụng đất của mình. Do đó, sau khi hết thời hạn sử dụng và địa điểm này vẫn quy hoạch làm chung cư thì người dân được quyền góp tiền để xây dựng lại chung cư.

Theo ông Khởi, sẽ không hồi tố với chung cư đưa vào sử dụng trước thời điểm luật có hiệu lực nên việc quy định niên hạn sử dụng chung cư dự kiến áp dụng với những dự án cấp phép xây dựng sau 1-7-2024 nếu Quốc hội thông qua luật vào tháng 10-2023.

Ông Lê Hoàng Châu - chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM - cho biết ưu điểm của việc sở hữu căn hộ có thời hạn là giá bán thấp hơn sở hữu căn hộ không xác định thời hạn. Hiện nay có xu hướng thuê nhà, mua nhà trong một thời hạn với giá vừa túi tiền là những căn hộ sở hữu có thời hạn, thường thấp hơn khoảng 20% so với căn hộ sở hữu vĩnh viễn. 

Tuy giá bán căn hộ có thời hạn thấp hơn, song ông Châu nhận định chưa thực sự hấp dẫn cũng như chưa phù hợp nhu cầu, thị hiếu của số đông người tiêu dùng bởi đa số người dân có tâm lý coi căn hộ chung cư vừa là tiêu sản vừa là tích sản, làm của cải để dành, trường hợp cần thiết sẽ cầm cố, thế chấp để tạo vốn làm ăn. Điều này có thể dẫn đến tình trạng giá biệt thự, nhà phố lại bị đẩy lên cao, "làm lợi" cho các chủ đầu tư dự án nhà ở thấp tầng.

Theo ông Châu, nên tiếp tục giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật nhà ở 2014 cho phép phát triển cả hai loại nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc nhà chung cư sở hữu có thời hạn để đảm bảo chính sách nhà ở nhất quán và có tính kế thừa.