Được 'gỡ nút thắt', thị trường nhà ở Hà Nội bước vào chu kỳ mới

Phân khúc căn hộ chung cư được quan tâm "đột biến"

Theo số liệu từ Savills, phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội đã thu hút sự quan tâm đáng kể trong thời gian vừa qua, điều này khiến giá sản phẩm trên thị trường thứ cấp tăng mạnh.

So với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ thứ cấp trung bình đã tăng 25%, trong đó phân khúc hạng B và hạng C ghi nhận mức tăng từ 27-29%.

Ở thị trường sơ cấp, từ năm 2020 đến nay, giá chung cư tăng trung bình 18% mỗi năm. Đến giữa năm 2024, giá sơ cấp căn hộ đã đạt 65 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm.

Đáng chú ý, trong quý II/2024, không có nguồn cung mới nào dưới mức giá 45 triệu đồng/m2. Việc hạn chế nguồn cung và mất cân bằng sản phẩm là những nguyên nhân chính khiến giá bán căn hộ tại Hà Nội liên tục tăng cao.

Trong khi đó, phân khúc biệt thự/liền kề ghi nhận tín hiệu phục hồi khá chậm. Lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2024 giảm 40% theo quý, dù tăng 5% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 18%, trong khi tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 48%, giảm 15 điểm phần trăm theo quý và 3 điểm phần trăm theo năm.

Hiện tại, phần lớn các giao dịch sơ cấp tập trung tại quận Hà Đông, chiếm 61%, nhờ vào các dự án hạ tầng như đường Lê Quang Đạo, dự kiến hoàn thành vào quý IV/2024.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, mặc dù giá bán biệt thự/liền kề đang tăng cao, phân khúc này vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt. Trong 6 tháng đầu năm, giá sơ cấp biệt thự tại các dự án đã tăng 9%, đạt mức 178 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà liền kề giảm 2% theo quý, xuống còn 188 triệu đồng/m2, trong khi giá shophouse tăng 3% theo quý, đạt 288 triệu đồng/m2 đất.

Thị trường nhà ở Hà Nội bước vào "chu kỳ mới"Theo bà Hằng, thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ bước vào một chu kỳ mới dưới tác động của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Các luật mới này sẽ giúp "gỡ nút thắt" cho những vấn đề còn tồn đọng, đặc biệt là nguồn cung hạn chế. Việc giải quyết triệt để vấn đề này sẽ giúp thị trường bất động sản được thanh lọc và ổn định hơn.

Tuy nhiên, bà Hằng cũng nhấn mạnh rằng hiệu quả của các luật mới sẽ không thể hiện ngay lập tức mà cần thời gian để giải quyết các hạn chế hiện tại, do nhiều dự án vẫn đang chờ hướng dẫn cụ thể.

Ngoài ra, giá nhà ở hiện đang ở mức cao, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và thanh khoản của thị trường.

Khi các văn bản hướng dẫn cụ thể được ban hành, giá cả dự kiến sẽ ổn định hơn, quyền lợi của người mua được bảo vệ tốt hơn, đặc biệt trong việc tính tiền sử dụng đất, thuê đất và phát triển nhà ở xã hội.

Đơn cử như Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, và chỉ trong những trường hợp nhà ở hoặc công trình xây dựng đã đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

Quy định này giúp bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị chiếm dụng vốn trước khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, đồng thời tạo điều kiện để họ có thêm thời gian chuẩn bị tài chính, đảm bảo an toàn trong các giao dịch.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô

Trước thực trạng quỹ đất, dự án và nguồn cung tại trung tâm Hà Nội hiện đang hạn chế, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven đô sẽ tiếp tục gia tăng, tác động đến phân khúc căn hộ và biệt thự/liền kề. Giá nhà thổ cư vùng ven Hà Nội hiện ở mức trên 100 triệu đồng/m2, trong khi giá nhà trong ngõ tại trung tâm dao động từ 140-160 triệu đồng/m2. Giá liền kề, bất động sản thấp tầng hiện ở mức khoảng 200 triệu đồng/m2.

Ở các khu vực xa trung tâm như Thanh Hà, giá nhà đất cũng đang "neo" ở mức cao, khiến các chủ đầu tư vẫn chọn Hà Nội là "bến đỗ" cho tài sản của mình.

Với phân khúc căn hộ, nguồn cầu chủ yếu đến từ nhóm có thu nhập trung bình, với khả năng chi trả cho các sản phẩm có giá dưới 3 tỷ đồng.

Tuy nhiên, thị trường Hà Nội hiện không đa dạng nguồn cung ở mức giá này, dẫn đến việc lựa chọn các dự án nằm ở ven đô như Nam Từ Liêm, Hà Đông, Gia Lâm, nơi cung cấp đến 93% nguồn cung của phân khúc này.

Đối với phân khúc biệt thự/liền kề, dự kiến đến cuối năm 2024 sẽ có khoảng 13 dự án với 2.951 căn được tung ra thị trường, chủ yếu tại các quận Đông Anh (34% nguồn cung), Hà Đông (19%) và Hoài Đức (16%).

Không chỉ ở Hà Nội, từ tháng 3/2024, thị trường bất động sản tại các tỉnh cũng đã cho thấy nhiều dấu hiệu khởi sắc.

Dù không quá sôi động, nhưng thị trường bất động sản tỉnh vẫn duy trì được nhịp độ khả quan, với điểm sáng đáng chú ý là Hưng Yên, nơi ghi nhận mức tăng giá 30-50% trong nửa đầu năm nay.

Các nhà đầu tư hiện đang dần chuyển dịch ra các tỉnh ven Hà Nội, theo các trục kinh tế liên quan đến khu công nghiệp và các tỉnh có kinh tế phát triển như Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, và Quảng Ninh.