Doanh nghiệp bất động sản trước chu kỳ mới: “Bài toán” về dòng tiền vẫn chưa được giải?

Bài toán cần giải

Nửa đầu năm nay, thị trường BĐS đã trải qua khoảng thời gian khó khăn và phải chứng kiến nhiều “cuộc chia ly”. Số liệu của Tổng cục Thống kê cho hay, 6 tháng qua, cả nước có tới 3.185 doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS thông báo tạm dừng hoạt động có thời hạn, bằng 125% so với cùng kỳ năm 2023.

Số DN hoàn tất thủ tục giải thể là 605, bằng 92,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Hầu hết các DN đều phải đối mặt với những kịch bản mà không một ai mong muốn, đó là phá sản, tạm dừng hoạt động, cắt giảm lương, tái cấu trúc…

Trong khi đó, theo báo cáo tình hình DN trong quý 2-2024 được Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM (HUBA) công bố mới đây, với hậu quả của hàng loạt khó khăn dồn dập thời gian qua, nhiều DN nhỏ đang lâm vào tình trạng cạn kiệt dòng tiền. Đặc biệt, các DN BĐS đối diện với khối nợ trái phiếu khổng lồ lên đến 350.876 tỷ đồng đã phát hành, trong đó ước tính giá trị cần xử lý trong năm 2024 là 99.700 tỷ đồng.

Thông tin tại một tọa đàm diễn ra mới đây, ông Lê Hồng Khang - Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings đánh giá đa phần các doanh nghiệp bất động sản hiện nay phải đối mặt và xử lý hai bài toán rất lớn.

Bài toán thứ nhất là khả năng tiếp cận nguồn vốn khó khăn hơn nhiều so với giai đoạn trước. Trước đây các doanh nghiệp bất động sản có thể tiệp cần nguồn vốn đa dạng và linh hoạt. Họ có thể huy động vốn từ các hợp đồng hợp tác đầu tư, từ người mua nhà, trái phiếu, vay ngân hàng… Các kênh này đến nay đều gặp nhiều khó khăn, kể cả với kênh vay vốn ngân hàng.

Các ngân hàng thương mại cũng chịu áp lực rất lớn để hỗ trợ doanh nghiệp trong giai đoạn vừa qua theo tinh thần của Thông tư 02 và Nghị định 08, cơ cấu nợ cho khách hàng. Vì vậy các ngân hàng thương mại khi rót vốn vào dự án bất động sản cũng phải nâng cao tiêu chuẩn đầu tư, sàng lọc rất kỹ các dự án.

Bản thân các dự án có chủ đầu tư pháp lý đầy đủ nhưng không nằm trong phân khúc ngân hàng tập trung đầu tư cũng rất khó để vay vốn.

Bài toán thứ hai là câu chuyện đội vốn, theo đó, sau quá trình định giá doanh nghiệp thời gian vừa qua, sau quá trình tập trung thu thập quỹ đất, khi pháp lý ách tắc thì phương án tài chính thay đổi rất nhiều, thậm chí có dự án đội vốn 20 - 30% so với ban đầu.

Điều này có thể khiến năng lực chủ đầu tư không còn đảm bảo để phát triển nốt phần còn lại dự án, buộc họ phải đưa ra giải pháp để xử lý như chuyển nhượng hoặc hợp tác đầu tư.

Vì vậy, tiến độ phục hồi của thị trường vẫn còn nhiều khó khăn. Bên cạnh thông thoáng về pháp lý, thì còn cần tới nội tại doanh nghiệp để xử lý các vấn đề tài chính.

Cũng theo ông Lê Hồng Khang, số liệu Fiinratings thu thập cho thấy trong nửa đầu năm 2024, tình hình kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản về cơ bản vẫn thấp so với trung bình 5 năm trở lại đây. Tình hình có cải thiện, song chưa đáng kể.

Đánh giá trên của Fiinratings dựa trên câu chuyện liên quan đến khoản nợ, khả năng sinh lời, chất lượng lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản chỉ ở mức trung bình.

Cũng theo ông Khang, ngoại trừ một số ít doanh nghiệp quy mô lớn, quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng thì có thể ghi nhận kết quả kinh doanh tích cực trong năm nay, đa phần doanh nghiệp bất động sản cỡ vừa đang trong tư thế chờ đợi.

“Chúng tôi cho rằng, triển vọng thị trường trong thời gian 1 - 2 năm tới vẫn sẽ phục hồi chậm rãi. Những điểm tích cực từ yếu tố pháp lý hay chính sách sẽ cần thời gian để thẩm thấu”, ông Lê Hồng Khang - Giám đốc phân tích và xếp hạng tín nhiệm FiinRatings nhận định.

Doanh nghiệp địa ốc “ồ ạt” chậm trả nợ, xin gia hạn trái phiếu

Riêng trong tuần đầu tháng 7/2024 có 9 doanh nghiệp thông báo chậm thanh toán gốc, lãi hoặc gia hạn kỳ hạn trả nợ trái phiếu, chủ yếu là doanh nghiệp bất động sản. Nửa cuối năm 2024, doanh nghiệp bất động sản đứng trước áp lực trả nợ gần 59.000 tỷ đồng trái phiếu.

Tính từ đầu năm tới ngày công bố thông tin (5/7), thị trường ghi nhận 133 đợt phát hành riêng lẻ và 10 đợt phát hành ra công chúng, với tổng giá trị phát hành hơn 140.000 tỷ đồng, trong đó 65,6% giá trị phát hành thuộc lĩnh vực ngân hàng. Trái phiếu bất động sản chỉ chiếm 24,6% tổng số, tương đương hơn 34.500 tỷ đồng.

Trong tháng 6/2024, hoạt động phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản bắt đầu sôi động trở lại. Xét về giá trị tuyệt đối, phát hành trái phiếu bất động sản có sự phục hồi so với cùng kỳ năm ngoái, song tỷ trọng lại giảm mạnh. Cụ thể, 6 tháng đầu năm 2023, trái phiếu bất động sản chiếm tới gần 55% giá trị phát hành, nhưng 6 tháng đầu năm nay chỉ còn chiếm gần 25% giá trị phát hành.

Đáng nói là, doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với gánh nặng đáo hạn rất lớn và tỷ lệ chậm trả trong lĩnh vực này tiếp tục tăng nhanh.

Chỉ tính riêng tuần đầu tháng 7/2024 có 9 doanh nghiệp thông báo chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu và thay đổi điều kiện, điều khoản trái phiếu (chủ yếu là gia hạn kỳ hạn trái phiếu thêm 12-24 tháng). Các doanh nghiệp chậm thanh toán hoặc phải giãn nợ trái phiếu chủ yếu thuộc lĩnh vực bất động sản.

Trong nửa cuối năm 2024, ước tính sẽ có khoảng 140.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản (gần 59.000 tỷ đồng), tương đương 42%. Đây cũng là nhóm trái phiếu gặp áp lực trả nợ lớn nhất hiện nay.

Theo thống kê của FiinGroup, tính tới tháng 5/2024, tỷ lệ chậm trả trái phiếu (kể cả trái phiếu doanh nghiệp cơ cấu lại và giãn hoãn kỳ hạn) là gần 18%; riêng khối trái phiếu doanh nghiệp phi ngân hàng, tỷ lệ chậm trả là gần 26%. Giá trị trái phiếu doanh nghiệp có vấn đề khoảng 215.000 tỷ đồng tính đến cuối tháng 5/2024.

Bất động sản là ngành có quy mô trái phiếu chậm trả lớn nhất với tỷ lệ chậm trả lên đến 42,5%. Đáng mừng là, trong 5 tháng đầu năm 2024, mặc dù tỷ lệ trái phiếu doanh nghiệp có vấn đề vẫn ở mức cao, nhưng đã có xu hướng chậm lại so với năm 2023.

Theo chuyên gia phân tích FiinGroup, từ nửa cuối năm 2023 tới nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản. Do vậy, đã có những trái phiếu doanh nghiệp được giao dịch với mức lợi suất có thể lên tới 20-25%. Đây thường là các doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Trong khi đó, áp lực tài chính với họ tương đối lớn trong khoảng 12-18 tháng tiếp theo và khả năng tái tài trợ hoặc huy động vốn mới gặp nhiều thách thức. Điều này cũng phần nào phản ánh mức khẩu vị rủi ro tương xứng của những nhà đầu tư đã mua vào.

Ở góc độ khác, việc chấp nhận huy động trái phiếu lãi suất cao cũng cho thấy, việc tiếp cận tín dụng ngân hàng với doanh nghiệp không mấy dễ dàng, nhất là với các doanh nghiệp không còn tài sản đảm bảo và khó chứng minh năng lực trả nợ.

Dù vậy, ông Nguyễn Đình Duy, Giám đốc, chuyên gia phân tích cấp cao tại Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam cho rằng, việc tiếp cận vốn (bao gồm cả tín dụng ngân hàng lẫn huy động trái phiếu) của doanh nghiệp bất động sản sẽ dễ thở hơn trong nửa cuối năm.

Cụ thể, 3 luật mới liên quan đến bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 sẽ giúp các chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, từ đó tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới. Huy động vốn trái phiếu phục hồi, tín dụng bất động sản kinh doanh ước tăng 16-18% trong năm 2024. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản niêm yết công bố kế hoạch tăng vốn chủ sở hữu trong năm nay (dự kiến có khoảng 26.000 tỷ đồng vốn chủ sở hữu mới sẽ được huy động cho phát triển dự án hoặc để trả nợ đáo hạn).

Tất cả yếu tố đó, theo ông Duy, sẽ giúp các chủ đầu tư giảm bớt khó khăn về thanh khoản do áp lực nợ đáo hạn lớn trong năm 2024 và 2025.