Giá biệt thự, liền kề quá cao là “rào cản” đối với nhà đầu tư khiến thanh khoản bị ảnh hưởng?

Giá biệt thự, liền kề “neo cao”

Theo số liệu báo cáo thị trường từ Bộ Xây dựng, trong quý II/2024, thị trường BĐS đã có sự hồi phục rõ nét về nguồn cung mới sản phẩm. Cụ thể, trong quý có 19 dự án được cấp phép mới, quy mô khoảng 10.230 căn, số lượng dự án được cấp phép mới bằng 126,67% so với cùng kỳ năm 2023. Bên cạnh đó, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai là 50 dự án, quy mô khoảng 13.167 căn, bằng 131,58% với quý I/2024 và bằng 106,38% so với cùng kỳ năm 2023.

Tuy nhiên, theo đánh giá mặc dù nguồn cung sản phẩm trên thị trường đã có sự cải thiện nhưng vẫn chưa đáp ứng được với nhu cầu, việc khan hiếm nguồn cung vẫn tiếp diễn không chỉ ở phân khúc nhà ở bình dân dành cho đối tượng thu nhập trung bình; mà ngay những sản phẩm BĐS phục vụ giới nhà giàu cũng đang khan hiếm nguồn cung, trong đó có sản phẩm biệt thự, nhà liền kề và với việc khan hiếm nguồn cung đã dẫn đến giá bán tăng mạnh.

“Trong quý II/2024, theo khảo sát giá bán biệt thự, nhà liền kề trong dự án đều có xu hướng tăng so với quý trước. Việc tăng giá nóng tại thị trường căn hộ chung cư cũng đã có ảnh hưởng kéo theo giá biệt thự, nhà liền kề tại các dự án và cả nhà ở tại các khu dân cư hiện hữu có xu hướng tăng lên. Đặc biệt ở tại 2 đô thị lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có mức biến động giá tăng cao trong quý, hầu hết nguồn cung biệt thự, nhà liền kề đều đến từ các quận, huyện vùng ven, đã giúp gia tăng sự lựa chọn mới cho nhà đầu tư” – Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho hay.

Theo Savills, giá sơ cấp loại hình này tăng là do nguồn cung biệt thự các dự án có mức giá cao. Trong khi đó, giá liền kề lại giảm 2% xuống còn 188 triệu đồng/m2 đất bởi nhiều căn có giá cao đã giao dịch thành công và chỉ còn lại những căn giá thấp.

Việc giá sơ cấp neo cao được Savills cho là sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường thứ cấp. Theo đó, giá bán thứ cấp hiện nay thấp hơn thị trường sơ cấp là 8%, trong khi giá liền kề lại thấp hơn 5%.

Cũng theo đánh giá của các công ty nghiên cứu thị trường, thị trường biệt thự/liền kề Hà Nội trong 2 quý đầu năm 2024 khan hiếm nguồn cung khiến giá vẫn neo ở mức cao. Nguồn cung mới hạn chế đến từ nguyên nhân một số dự án hiện hữu phải tạm dừng mở bán khi chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng khi 3 luật mới có hiệu lực, các dự án sẽ sớm được tháo gỡ để gia tăng thêm nguồn cung cho thị trường.

Nhưng thanh khoản “èo uột”

Việc giá biệt thự, liền kề tăng cao đã khiến tâm lý của người mua bị ảnh hưởng, qua đó tác động tiêu cực đến tính thanh khoản của thị trường này.

Tại thị trường sơ cấp, nguồn cung trong quý 2 đạt 608 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm. Trong đó, biệt thự là loại hình chiếm ưu thế với 39% nguồn cung sơ cấp do có nguồn cung mới trong quý này.

Lượng giao dịch đã chứng kiến đà giảm trong quý 2/2024. Theo đó số lượng giao dịch trong quý này đạt 111 căn, giảm 40% theo quý nhưng tăng 5% theo năm, tỷ lệ hấp thụ theo quý cũng chỉ đạt 18%. Tỷ lệ hấp thụ của nguồn cung mới cũng giảm 15% theo quý và 3% theo năm, đạt 48%.

Ông Matthew Powell – Giám đốc Savills Hà Nội cho biết, các giao dịch sơ cấp chủ yếu đến từ khu vực quận Hà Đông chiếm 61% nhờ thông tin các dự án cơ sở hạ tầng sắp hoàn thiện dự kiến đi vào hoạt động trong quý 4 tới. Tiếp đến là khu vực quận Hoàng Mai và huyện Hoài Đức với 14%, huyện Thường Tín là 9%.

Xét về giá bán, giá sơ cấp loại hình biệt thự cũng ghi nhận đà tăng lên tới 178 triệu đồng/m2 đất, tăng 9% theo quý. Theo Savills, giá sơ cấp loại hình này tăng là do nguồn cung biệt thự các dự án có mức giá cao. Trong khi đó, giá liền kề lại giảm 2% xuống còn 188 triệu đồng/m2 đất bởi nhiều căn có giá cao đã giao dịch thành công và chỉ còn lại những căn giá thấp.

Trong báo cáo mới đây của DKRA Group cũng chỉ ra những diễn biến mới ở phân khúc nhà phố, biệt thự lân cận TP.HCM. Theo đó, nguồn cung nhà phố, biệt thự mới tại TP.HCM và vùng phụ cận có sự cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm 2023 và đạt mức tăng khoảng 14% so với tháng trước. Đồng Nai và Tp.HCM chiếm 85% tỷ trọng nguồn cung mới. Riêng Đồng Nai chiếm 58% tổng nguồn cung toàn thị trường. Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu chiếm 15% tỷ trọng cung còn lại.

Trong tháng 7, thanh khoản thị trường nhà phố, biệt thự ở mức trung bình, lượng tiêu thụ tương đương khoảng 50% trên tổng cung mới của tháng, giảm 17% so với tháng trước. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức tăng khoảng 1% so với lần mở bán trước đó. Tuy nhiên, các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được áp dụng nhằm tăng thanh khoản.

Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam cho rằng, giá nhà liền thổ tại TP.HCM đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi trên thị trường thứ cấp trong vòng 5 năm qua. Giá bán cao đã đẩy những người mua nhà với mục đích ở thực sang các tỉnh lân cận để có nhiều sự lựa chọn phù hợp hơn.