Giá chung cư không ngừng tăng: Hà nội đạt mốc 80 triệu đồng/m2, TP HCM không còn căn hộ 40 triệu đồng/m2?

Đà tăng giá trở lại?

Theo báo cáo của Công ty bất động sản One Mount Group, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m2, tăng 5,6% so với quý trước và tăng vọt 24% so với cùng kỳ năm 2024.

Báo cáo tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội của CBRE Việt Nam mới đây cũng cho biết, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II đạt khoảng 79 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT, kinh phí bảo trì và chiết khấu), tăng 6% theo quý và 33% so với cùng kỳ năm trước.

Nhiều dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay cũng ghi nhận một mức giá mới, dao động 80-170 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, báo cáo thị trường 6 tháng đầu năm của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho thấy thành phố chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại với 3.353 căn hộ cao cấp đủ điều kiện huy động vốn, tổng giá trị hơn 10.200 tỷ đồng. Con số này giảm gần 15% so với cùng kỳ năm ngoái và chỉ bằng 18% nguồn cung năm 2023.

Đây là năm thứ hai liên tiếp TP HCM không có dự án nhà ở thương mại nào thuộc phân khúc trung cấp, bình dân (giá dưới 40 triệu đồng mỗi m2). 100% dự án được mở bán trong nửa đầu năm thuộc phân khúc cao cấp, duy trì trạng thái lệch pha nguồn cung từ năm 2024 đến nay. Tình trạng mất cân đối này khiến thị trường phát triển không bền vững, như mô hình "kim tự tháp bị lộn ngược".

Báo cáo của hãng tư vấn Avison Young Việt Nam cũng chỉ ra diễn biến tương tự. Trong quý II, giá bán căn hộ tại TP HCM dao động 84-135 triệu đồng mỗi m2, mức thấp nhất khoảng 55 triệu đồng một m2. Giá bán sơ cấp (chủ đầu tư chào bán) tiếp tục tăng từ 4-6% tại các dự án mới và 2-4% ở các dự án đang triển khai. Thị trường không xuất hiện dự án nào có giá bán tầm 40 triệu đồng mỗi m2.

Nguyên nhân tăng giá?

Lý giải về việc giá chung cư liên tục tăng, theo các chuyên gia, một trong những nguyên nhân đầu tiên là do sự mất cân bằng cung - cầu.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group phân tích: Sự khác biệt trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là nguyên nhân chính khiến giá chung cư Hà Nội tăng nhanh.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới trong quý II tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Đáng chú ý, 4 dự án hạng sang với lượng sản phẩm lớn được mở bán có mức giá trung bình hơn 80 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và kinh phí bảo trì) góp phần đẩy giá bán trung bình lên cao.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam - cũng cho rằng, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang thực sự ít ỏi. Số lượng dự án ngày càng hạn chế trong những năm gần đây, trong khi nhu cầu của khách hàng, đặc biệt là các gia đình trẻ còn lớn.

Ngoài ra, theo ông Đính, nguyên nhân còn do cơ cấu sản phẩm trên thị trường thiếu cân đối khiến giá căn hộ chung cư ở phân khúc sơ cấp và thứ cấp bị đẩy lên cao. Hệ quả dẫn đến người có nhu cầu thực về nhà ở mất đi khả năng tiếp cận.

Đà tăng giá có còn tiếp diễn?

Nhận định về giá chung cư Hà Nội sắp tới, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng chung cư nội đô nằm vị trí đẹp có thể tăng nhưng khu vực khác không thể tăng được nữa, bởi mức giá cao vượt ngưỡng chịu đựng của người mua.

Ông Toản nêu 3 lý do giá chung cư sắp tới sẽ giảm. Thứ nhất, nguồn cung căn hộ sẽ rất nhiều, đặc biệt mới đây Hà Nội duyệt 148 dự án với quy mô hơn 840 ha thí điểm làm dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất. Với 148 dự án này sẽ bổ sung nguồn cung cho thị trường giai đoạn 2026-2030.

Thứ hai, việc cải tạo nhà tập thể cũ ở nội đô sẽ tạo nguồn cung tương đối lớn, tuy không tăng dân số nhưng một số công trình thương mại hay công trình hỗn hợp vẫn có đơn vị ở như officetel, condotel, dù về mặt pháp lý không phải ở lâu dài.

Thứ ba, nhà ở xã hội mới thực sự là đột phá lớn, thay vì giai đoạn trước đây mỗi khu vực chỉ xây dựng một vài tòa, ví dụ Đông Ngạc (quận Bắc Từ Liêm) 5-7 tòa thì sắp tới sẽ triển khai phân khúc này tại các khu vực rộng hàng chục ha, như khu nhà ở xã hội Tiên Dương 1, Tiên Dương 2 (huyện Đông Anh) với tổng quy mô gần 30 ha. Do đó, nguồn cung nhà ở xã hội sắp tới sẽ bùng nổ, đủ lớn để thỏa mãn cơn khát nhà ở giá rẻ.

"Nếu bây giờ không dồn lực xây dựng nhà ở xã hội thì một bộ phận rất lớn người dân không thể mua được nhà ở thành phố", ông Toản nói.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn về thanh khoản và tâm lý thận trọng của người mua, đà tăng giá sẽ không diễn ra ồ ạt mà có xu hướng phân hóa. Những dự án có vị trí tốt, pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và có chính sách bán hàng linh hoạt vẫn có khả năng tăng giá nhẹ hoặc giữ giá tốt. Ngược lại, các dự án xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn chỉnh, hoặc tiến độ chậm sẽ gặp áp lực giảm giá hoặc bán cắt lỗ.

Như vậy, đà tăng giá chung cư tại TP.HCM trong thời gian tới vẫn có thể tiếp diễn nhưng không đồng đều, phụ thuộc nhiều vào chất lượng dự án và diễn biến phục hồi chung của thị trường bất động sản. Nhà đầu tư và người mua ở thực cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.