Giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới

Giá chung cư tăng mạnh mẽ nhất trong 5 năm qua

Theo số liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng – One Mount Real Estate cho thấy, trong quý I/2023, lượng nguồn cung mới và lượng tiêu thụ tại Hà Nội ước tính đạt lần lượt 760 căn và 1800 căn, chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp tại Khu Đông và Khu Tây. Số lượng căn tiêu thụ sơ cấp cao hơn số lượng căn mở mới không chỉ thể hiện quỹ căn mới ra có tỉ lệ hấp thụ cao mà lượng hàng còn lại của quý trước cũng được tiêu thụ trong thời gian này.

Trong đó, các sản phẩm trung và cao cấp chủ yếu đến từ các dự án có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3.5, với khoảng 42% đến từ các quận phía Tây và khoảng 45% đến từ các quận phía Đông. Trong đó, các dự án trong các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đóng góp đến gần 60% nguồn cung cả thị trường.

Có thể thấy, mặc dù lượng cung mở bán mới và tiêu thụ đều giảm, nhưng có một điều tích cực là cung tiêu thụ cao hơn nguồn cung mới. Nguyên nhân đến từ việc lãi suất tăng cao trong bối cảnh thị trường không tốt khiến các chủ đầu tư hạn chế ra hàng.

Trong quý vừa qua, lượng giao dịch chủ yếu đến từ hai đại dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City (chiếm đến hơn 50% giao dịch căn hộ Trung và Cao cấp trên toàn thị trường). Trong khi đó, tại khu Nam và khu Trung tâm, các chủ đầu tư đẩy mạnh bán nốt quỹ hàng đã mở bán trước đó thay vì ra mắt quỹ hàng mới.

Riêng tại , khu Đông - Hà Nội & Văn Giang - Hưng Yên tính đến hết năm 2022, có hơn 70 dự án cao tầng cung cấp cho thị trường hơn 60.000 căn hộ.

Bước sang quý I/2023, hai khu vực này ghi nhận lượng căn mở bán và tiêu thụ trong đạt lần lượt khoảng 40 căn và khoảng 330 căn. Theo dự báo, trong thời gian tới Masterise Homes sẽ dẫn đầu về thị phần nguồn cung căn hộ tại Khu Đông và Văn Giang - Hưng Yên.

Về giá bán, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Real Estate cho biết, tốc độ tăng trưởng giá chung cư đang ở mức cao nhất trong 5 năm qua. Từ 2017-quý IV/2022 giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội tăng trưởng trung bình 13,8% hàng năm.

Trong đó, khu vực Văn Giang- Hưng yên là khu vực có mức tăng giá cao nhất 29%/năm, tiếp theo là khu Đông Hà Nội (bao gồm quận Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/năm. Khu vực phía Tây và phía Bắc tăng trung bình 7%/năm.

Giá chung cư tiếp tục tăng là tất yếu?

Theo ông Trần Minh Tiến, thời gian tới giá chung cư không có chuyện giảm mà tiếp tục tăng cao. Trong 5 năm gần nhất, giá bán phân khúc chung cư sơ cấp tại Hà Nội tăng 7%/năm còn phân khúc hạng sang và cao cấp tăng giá nhanh nhất với tốc độ 12-19%/năm.

Lý giải nguyên nhân, ông Tiến cho rằng, hiện tại nhu cầu cao hơn rất nhiều so với nguồn cung. Ngoài ra, quỹ đất hiện tại không còn nhiều. Sản phẩm chung cư hiện tại chủ yếu nằm ngoài vành đai 3, rất nhiều dự án nếu có vẫn vướng quy hoạch, chưa thể triển khai được. Với quỹ đất hạn hẹp và chủ đầu tư lớn nên mặt hàng mới đều định vị phân khúc cao cấp hoặc cận cao cấp trở lên.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển One Housing, hiện tại yếu tố để giá căn hộ chung cư có thể tụt xuống gần như không có, thậm trí dự án Luật còn bàn cãi, hành lang pháp lý chưa đầy đủ, quỹ đất không còn, chi phí vật liệu cũng tăng theo thời gian, thuê các đối tác hàng đầu trên thế giới, lương của họ cũng thay đổi... Nên thị trường tăng giá là tất yếu!

Nhà đầu tư vẫn nên “đặt cửa” vào chung cư cao cấp?

Theo đánh giá của ông Trần Quang Trung, Việt Nam là một trong những quốc gia có tầng lớp trung lưu phát triển nhanh nhất, có khoảng 35 triệu người trung lưu. Người dân Việt Nam vẫn lựa chọn kênh bất động sản là kênh đầu tư an toàn.

Ở đó, giới đầu tư sẽ chọn loại hình bất động sản sinh dòng tiền ổn định, có thể sử dụng đa mục đích thay vì đầu cơ hay để “tiền nằm im trong đất”. Và phân khúc chung cư cao cấp lại là một phân khúc mà nhà đầu tư không nên bỏ qua.

Ông Trung cho rằng, người trẻ hiện nay sẽ “định hình” lại phân khúc chung cư cao cấp khi giới trẻ bây giờ đều hướng tới cuộc sống tiện nghi, tiện ích, an toàn và có cộng đồng “cùng gu”. Nếu kiếm được tiền, họ sẵn sàng chi tiêu.

Ngoài ra, giới trẻ ngày nay có tâm lý đầu tư từ rất sớm. Họ không muốn đổ dồn hết tất cả số tiền mình có chỉ để mua nhà ngay cả khi họ đang có trong tay trên dưới 3 tỷ. Với số tiền nay, họ mong muốn vừa có căn hộ cao cấp để ở, vừa có ô tô.

“Nếu một người có trình độ, có học thức, thu nhập của họ cũng sẽ tăng theo thời gian, tối thiểu 8-10%/năm. Thực tế, giá nhà cũng tăng nhanh. Nếu các bạn đợi một ngày mình tích góp đủ số tiền thì lúc đó các bạn sẽ phải trả với mức giá cao hơn nhiều”, ông Trung nói thêm.

Một yếu tố đảm bảo giá trị của sản phẩm cao cấp sẽ “neo đậu” ở mức cao trong tương lai đó là chất lượng tiện ích, cơ sở hạ tầng đều đạt chuẩn quốc tế, phù hợp với xu hướng chung của thế giới.

Thêm nữa, chung cư cao cấp cũng là phân khúc phát huy được ưu điểm đa mục đích để hạn chế rủi ro. Ông Trung lấy ví dụ cụ thể, với nhà phố bây giờ, tỷ suất đầu tư quá lớn nhưng giá trị nhận về lại quá thấp (khoảng 2%). Một căn nhà phố trong các khu đô thị có giá khoảng từ 25-30 tỷ, nhưng một tháng cho thuê chỉ thu về được khoảng 50 triệu. Đối với những nhà đầu tư đa mục đích, họ nhìn thấy ngay cơ hội. Với số tiền đó, có thể đầu tư từ 5-8 căn hộ cao cấp, giá cho thuê khoảng 15-20 triệu/tháng, tạo ra dòng tiền gấp 3, gấp 4 lần so với nhà phố.

Riêng với chung cư cao cấp tại Hà Nội, trong những năm qua, lượng khách hàng truyền thống đến từ Hàn Quốc và Nhật Bản. Tuy nhiên, từ đầu năm 2023 đến nay, ghi nhận có làn sóng đầu tư từ Đài Loan, HongKong, thậm chí có nhiều nhà đầu tư chuyển dòng từ TP.HCM ra Hà Nội để đầu tư.

Nguyên nhân là do giá căn hộ Hà Nội đang thấp hơn rất nhiều so với TP.HCM. Họ kỳ vọng trong tương lai sẽ có mức giá tăng cao hơn. Thứ hai là trong thời gian chờ đợi tăng giá, họ có thể cho thuê được ngay để đảm bảo dòng tiền.