Giá nhà đất Hoài Đức diễn biến ra sao sau nhiều phiên đấu giá?

Ngày 11/11, phiên đấu giá 32 thửa đất tại xã Lòng Khúc, huyện Tiền Yên đã kết thúc với lô có giá trúng cao nhất 109 triệu đồng/m2, diện tích 148m2 ký hiệu là LK06-9. Theo đó, tổng tiền người mua phải trả cho lô đất này là hơn 16 tỷ đồng. 

Dù mức giá này chưa vượt qua được mức kỷ lục 133 triệu đồng/m2 phiên 19/8 cùng khu vực, song đã cao hơn 6 triệu đồng so với phiên 4/11 diễn ra mới đây. Tuần trước, 20 thửa đất thuộc LK01, LK02 tại dự án khu đấu giá Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức khép lại với giá cao nhất lên tới 103,3 triệu đồng một m2, gấp 14 lần giá khởi điểm. 

Dù giá trúng cao nhất phiên này không cao bằng phiên kỷ lục 19/8, một số nhà đầu tư vẫn cho rằng mức giá hơn 100 triệu đồng một m2 cho khu đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức vẫn cao hơn so với mặt bằng chung thị trường ở quanh khu vực này, theo các chuyên gia.

Chỉ trong ba tháng, các phiên đấu giá liên tiếp được tổ chức với giá trúng cao kỷ lục ở phiên đầu tiên, hạ dần xuống ở những phiên sau song vẫn cán mốc hơn 100 triệu đồng/m2 đã lan sang các khu vực xung quanh, tác động tâm lý người bán khiến giá nhà đất tăng theo.

Bà H., một người dân sống tại khu Lòng Khúc, chỉ cách vài mét so với vị trí 20 thửa đất đấu giá cho biết, gần đây nhà mặt đường kinh doanh đang được rao từ 100-120 triệu đồng/m2, nhà trong ngõ rao 50-60 triệu đồng/m2. So với đầu năm, mức giá này đã tăng hơn 50%.

Theo lịch sử giá rao bán đất Hoài Đức trên trang rao tin, giá rao bán phổ biến bất động sản ở Hoài Đức đạt 120 triệu đồng/m2, cao nhất trong vòng 5 năm qua. Tuy nhiên, đa phần người dân có nhà mặt tiền kinh doanh không có nhu cầu bán, do họ sinh sống và làm ăn ở đây. Vì vậy sản phẩm chủ yếu trên thị trường là nhà trong ngõ được rao bán nhộn nhịp.

So sánh ở thị trường khác ngoài thổ cư, mức trúng 109 triệu đồng/m2 phiên này còn sắp “chạm ngưỡng” những căn biệt thự, liền kề ở những dự án gần khu vực đấu giá. 

Cách khu đất ở Tiền Yên hơn 3km, dự án Sơn Đồng Center gồm 150 căn shophouse có giá rao bán từ 120-230 triệu đồng/m2. Hay khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 (Lideco), đô thị vệ tinh phía Tây Hà Nội phân khúc biệt thự, liền kề được chào 120-180 triệu đồng/m2. Cùng khoảng giá rao này là phân khúc biệt thự, liền kề ở dự án Kim Chung Di Trạch cách Lideco hơn 1km. Các căn shophouse ở đây dao động trong khoảng 205-300 triệu đồng/m2. 

Khảo sát giá rao bán một số dự án biệt thự, shophouse, liền kề gần đó 

Như vậy, với tổng tiền hơn 16 tỷ đồng cho lô đất có diện tích 148m2, người mua có thể lựa chọn căn shophouse diện tích 130m2 ở Sơn Đồng Center (giá rao 120 triệu đồng/m2), hoặc một căn biệt thự rộng 105m2 ở dự án Hinode Royal Park (giá rao 153 triệu đồng/m2). 

Theo dữ liệu từ một trang rao tin bất động sản, tính tới hiện tại, thị trường toàn bộ phân khúc biệt thự, liền kề tăng 36,4% so với đầu năm, với mức giá chào phổ biến 162,6 triệu đồng/m2. Trong đó, giá phổ biến chào bán trong tháng 10 cao nhất trong vòng 5 năm qua, thời điểm sau phiên 19/8 có mức giá trúng cao kỷ lục, chỉ sau quận Hà Đông.

Cũng tại khu vực đất đấu giá này, theo khảo sát của người viết đã có hạ tầng cơ bản hoàn thiện, có lợi thế nằm sát đường vành đai 4. Song ở đây dân cư sinh sống thưa thớt, hoạt động sản xuất kinh doanh không quá sôi động, nhộn nhịp. 

Còn nhớ ở phiên đấu giá kỷ lục ở Hoài Đức hôm 19/8, hơn 700 người tham gia với 400 bộ hồ sơ với 700 người tham gia, giá trúng đã bị đẩy lên kỷ lục 133 triệu đồng/m2. Tuy lượng quan tâm tới phiên đấu giá lớn, nhưng kết quả 42% lô trúng không nộp tiền, bỏ cọc. Theo các chuyên gia, đây là hành vi có dấu hiệu đầu cơ, thổi giá với mục đích thiết lập mặt bằng giá mới trong khu vực. Sau phiên này, các cơ quan chức năng đã vào cuộc và rà soát lại hoạt động đấu giá đất.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng nguyên nhân dẫn tới giá trúng bị đẩy cao lên do nguồn cung khan hiếm. Các dự án mới mở bán ở nội đô không có nhiều trong khi mặt bằng giá đã ở ngưỡng cao đã đẩy đất đấu giá tăng theo. Từ đó, hệ quả sóng đã lan ra các khu vực xung quanh.

Bình luận về tình trạng giá đất đấu giá gần tới ngưỡng những dự án biệt thự, liền kề xung quanh, ông Chung cho rằng người Việt có khẩu vị ưa chuộng đất nền hơn. Hơn nữa, dù các căn biệt thự, liền kề đã hoàn thiện và bàn giao, nhưng giá cao đi kèm với diện tích nhỏ dẫn đến tổng tiền lớn khiến nhiều người nghiêng về phía đất nền. Với một số hội nhóm đầu tư, đầu cơ, việc đẩy giá lên tạo một mặt bằng mới cho bất động sản quanh khu vực, tạo điều kiện cho những người đã có sẵn hàng trục lợi. 

Hệ lụy của việc đẩy giá đất tăng cao khiến thị trường phát triển nóng, có nguy cơ chững lại trong một thời gian dài khó phát triển tiếp. Giá đấu trúng cao lại tác động tới giá thuế nhà nước khiến chi phí độn lên, chủ đầu tư khó giảm giá bán. Điều này đe dọa tới sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Ngày 11/11, Huyện Hoài Đức tổ chức đấu giá 32 thửa đất còn lại thuộc Khu đấu giá Lòng Khúc, thôn Tiền Lệ, xã Tiền Yên. Các thửa đất nằm tại các khu LK05, LK06 có diện tích từ 97-172m2. Với giá khởi điểm từ 7,3 triệu đồng/m2, người tham gia đấu giá phải đặt cọc số tiền cho các lô đất này dao động từ 142 - 251 triệu đồng.

Cuộc đấu giá tiếp tục áp dụng hình thức đấu giá bỏ phiếu trực tiếp tối thiểu 6 vòng theo phương thức trả giá lên. Theo ghi nhận, khoảng 100 người tham gia đấu giá. Kết quả xuất hiện với giá trúng cao nhất 109 triệu đồng/m2, giá trúng thấp nhất 79,3 triệu đồng/m2.