Giá nhà leo thang bất chấp dịch bệnh, nguyên nhân do đâu?

Báo cáo từ các tổ chức nghiên cứu bất động sản đều ghi nhận, giá nhà liên tục gia tăng trong năm 2020 bất chấp dịch bệnh. Năm 2021, nhiều chuyên gia dự báo, mức giá còn tiếp tục gia tăng mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá bất động sản năm 2021 có thể tăng trên 10% so với năm 2020.

Báo cáo của CBRE Việt Nam trước đó cho thấy, giá bất động sản Hà Nội trong quý IV/2020 được ghi nhận trung bình ở mức 1.412 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 3% theo năm. Các dự án cao cấp lần đầu được giới thiệu thiết lập mặt bằng giá mới. Ngoài ra, những dự án mới mở bán tại các khu đô thị Hà Nội cũng đưa ra mức giá cao hơn các dự án mở bán trước đây nhờ vào việc hoàn thiện tiện ích và kết nối tốt hơn.

Theo ghi nhận của DKRA Vietnam, việc giá nhà, giá đất tăng quá cao và không giới hạn trong năm vừa qua khiến người mua chùn bước. Mức giá giai đoạn sau tăng trung bình 10 - 15% so với giá bán ở giai đoạn trước đó.

Đồng thời, thị trường đang biến mất loại hình căn hộ trung bình có giá dưới 25 triệu đồng/m2, kể cả căn hộ nhỏ phổ biến khoảng 1,5 tỷ đồng mỗi căn. Theo DKRA Vietnam, nhiều căn hộ có tiêu chuẩn hạng C nhưng vì giá tăng quá cao nên được xếp vào hạng B.

Lý giải về sự tăng giá bất động sản, các chuyên gia cho rằng, sự khan hiếm nguồn cung cùng nhu cầu nhà ở tăng đã đẩy giá căn hộ leo thang. Tuy nhiên, một số ý kiến lại cho rằng, mức giá gia tăng đến từ nhiều chủ đầu tư đẩy mức lợi nhuận lên cao, dẫn tới giá nhà tăng.

Chia sẻ với báo chí, một số doanh nghiệp cho rằng, chính việc kéo dài các thủ tục pháp lý dẫn tới chi phí cấu thành nên sản phẩm gia tăng. Đơn cử như chia sẻ của ông Nguyễn Xuân Quang - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long, cách tính tiền sử dụng đất vẫn còn là ẩn số, không thống nhất khiến các doanh nghiệp đầu tư dự án không thể tính được giá thành ban đầu. Nếu chậm 1 năm thì chi phí tài chính đã bị đội lên 10%, chậm 3 năm là mất 30% chi phí.

Bà Hương Trần Kiều Dung, Phó Chủ tịch thường trực Tập đoàn FLC trước đó từng chia sẻ, doanh nghiệp thường gặp hàng loạt vướng mắc liên quan đến thủ tục cấp phép xây dựng. Riêng thủ tục này, mỗi dự án có nhiều hạng mục và mặc dù đã có phê duyệt quy hoạch 1/500 cũng như đã có thẩm định thiết kế thi công nhưng vẫn phải xin cấp phép đến từng hạng mục. Để hoàn thiện đủ thủ tục, đặc biệt là những dự án hàng trăm hoặc cả nghìn héc-ta thì phải mất đến vài năm.

Bà lấy ví dụ, tại quần thể FLC Sầm Sơn hay Hạ Long, Quy Nhơn..., nếu để làm hết được các thủ tục xây dựng thì mất khoảng 2 năm. Từ những hạng mục đơn giản nhất như cổng chào cũng đều phải xin giấy phép xây dựng.

Việc kéo dài thời gian xin cấp phép xây dựng cũng như nhiều thủ tục khác sẽ kéo theo chi phí lãi vay ngân hàng, chi phí nhân công gia tăng… Điều này chắc chắn sẽ tác động trực tiếp vào giá thành sản phẩm bất động sản.

Khi nói về thủ tục pháp lý, bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Đại Phúc Land cũng cho rằng, nhà đầu tư nào bước vào bất động sản cũng e ngại vì không biết ẩn số về mặt triển khai pháp lý dự án có phức tạp hay không, đồng thời họ cảm thấy rủi ro khi đầu tư lớn như vậy mà không giải quyết được đầu ra một cách chính xác.

Lý giải sự gia tăng mạnh về giá, trên góc độ thị trường, bà Nguyễn Hương khẳng định, giá cả do thị trường quyết định, rất khó để nói rằng cao hay thấp. “Nếu như trường hợp khan hiếm xảy ra thì sẽ dẫn đến tình huống: giá tăng nhanh hơn so với diễn biến thị trường thông thường, bất động sản cũng như vậy. Khi có những giải pháp bền vững để có điều chỉnh về mặt cung - cầu, giá cả thì cung - cầu sẽ được cân bằng. Tức là phải có sản phẩm đa đạng, phong phú, khi đó mới có nhiều sự lựa chọn và giá cả sẽ không bị biến động quá mức”, bà Hương nhấn mạnh./.