Giá nhà ở xã hội tại TP.HCM tăng gấp đôi chỉ sau 5 năm

Giá tăng vọt chỉ sau 5 năm

Theo một khảo sát thực hiện gần đây, nhiều dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM giai đoạn hoàn thiện, bàn giao nhà đã tăng mạnh so với giai đoạn mở bán ra thị trường. 

Đơn cử, một dự án nhà ở xã hội tại phường Bình Trưng Đông, TP.Thủ Đức (trước thuộc Quận 2, TP.HCM) có quy mô 260 căn hộ, trong đó 80% là nhà ở xã hội, 20% còn lại là nhà ở thương mại. Dự án mở bán từ năm 2017 với giá chào bán từ 18 đến 22 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, sau khi hoàn thiện và bàn giao nhà hồi tháng 8/2022, giá bán căn hộ tại dự án trên thị trường thứ cấp đang neo trên 30 triệu đồng/m2. Như vậy, chỉ sau 5 năm, giá bán của dự án này đã tăng gần 1,7 lần.

Một dự án nhà ở xã hội khác tọa lạc trên đường Phan Văn Hớn, phường Tân Thới Nhất, quận 12 có giá bán năm 2016 là 13,8 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT 5%), rẻ hơn 20% so với căn hộ thương mại cùng dự án. Nhưng hiện nay, sản phẩm nhà ở xã hội của dự án đang được chào bán với giá 29 triệu đồng/m2 trên thị trường thứ cấp, vị chi đã tăng gấp 2,1 lần sau hơn 5 năm.

Quý 3/2020, một dự án nhà ở xã hội tọa lạc trên đường Phạm Thế Hiển, quận 8 bàn giao. Nhưng đến nay, giá căn hộ dự án trên thị trường thứ cấp thấp nhất đã đạt 32 triệu đồng/m2, trong khi đó giá bán cách đây 5 năm trước chỉ là 14,9 triệu đồng/m2. Như vậy, dự án này đã tăng gấp 2,1 lần chỉ sau nửa thập kỷ.

Nhà ở xã hội cho thuê cũng tăng giá “phi mã” sau vài năm được đưa vào sử dụng. Đơn cử, một dự án nhà ở xã hội tại quận Bình Tân có thời gian cho thuê 49 năm mở bán từ năm 2017. Tại thời điểm chào bán, căn hộ dự án có giá 14 triệu đồng/m2 nhưng hiện tại được sang nhượng với giá 18 - 19,3 triệu đồng/m2, tăng 1,3 lần so với giai đoạn mở bán trước đó.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, từ năm 2020 - hết quý 2/2022, mặt bằng giá bán sơ cấp căn hộ trong các dự án nhà ở xã hội dao động từ 14 - 20 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay, mức giá đều đã thiết lập mức mới.

Thiếu cung, cầu lớn, giá tăng là hiển nhiên

Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, nhà ở xã hội là phân khúc thấp nhất thị trường. Khi các loại hình bất động sản khác bị “thổi” giá lên quá cao, phân khúc nhà ở xã hội trở thành vùng trũng nên khó tránh khỏi hiện tượng hình thành mặt bằng giá mới trên thị trường thứ cấp.

Ông Quang phân tích, so với cách đây 4 - 5 năm, giá đất đã tăng gấp đôi. Chi phí xây dựng công trình đã tăng thêm 50% nên giá nhà bị độn lên, thấp nhất cũng phải từ 22 - 25 triệu đồng/m2. Cho dù dự án nhà ở xã hội được ưu tiên miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế VAT cho người mua, chủ đầu tư bị giới hạn biên lợi nhuận không vượt quá 10% nhưng giá bán nhà ở xã hội khó có thể giữ bằng với giá 5 năm trước.

Lãnh đạo Việt An Hoa cho rằng, sau năm 2022 trở đi, giá nhà ở xã hội có thể điều chỉnh tăng lên mức 22 - 25 triệu đồng/m2 đối với nhà ở xã hội đơn lẻ (tách biệt hoàn toàn với nhà ở thương mại). Nếu nhà ở xã hội nằm trong dự án nhà ở thương mại, giá bán thậm chí có thể đạt mức 25 - 30 triệu đồng/m2.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến giá nhà ở xã hội tăng cao chỉ trong vài năm chủ yếu do sự thiếu hụt nguồn cung trong khi nhu cầu rất lớn. 

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Group, có nhiều nguyên nhân dẫn sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội. Trong đó nổi cộm nhất là 3 nguyên nhân: pháp lý, quỹ đất và chủ đầu tư bị giới hạn biên lợi nhuận.

Ông Thắng phân tích, về thủ tục pháp lý, không chỉ nhà ở xã hội mà cả nhà ở thương mại đều gặp vướng mắc, rào cản chung do quy trình thủ tục cấp phép dự án mới tại Việt Nam chưa được quy định rõ ràng khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc phát triển dự án nhà ở xã hội. 

Bên cạnh đó, hiện nay Việt Nam chưa có quỹ đất riêng dành cho việc phát triển nhà ở xã hội, phần lớn dự án nhà ở xã hội hiện nay nằm trong các dự án có quy mô lớn, chủ đầu tư bắt buộc phải trích 20% quỹ đất dành cho phát triển nhà xã hội. Trong khi đó, những dự án nhà ở xã hội đơn lẻ trên thị trường gần như không có.

Ngoài ra, chi phí đầu vào phát triển BĐS đang tăng cao trong khi đó chủ đầu tư nhà ở xã hội bị khống chế mức lợi nhuận tối đa trên tổng vốn đầu tư. “Chi phí tăng cao, lợi nhuận bị khống chế 10% vô hình chung làm cho các chủ đầu tư không mặn mà để phát triển các loại hình nhà ở xã hội như hiện nay”, ông Thắng nói.