Giá phân khúc bất động sản nào tiếp tục tăng trong năm 2023?

Giá căn hộ sẽ tiếp tục tăng

Báo cáo thị trường bất động sản 2022 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) công bố mới đây chỉ ra thị trường địa ốc năm qua khá ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch. Nguồn cung nhà ở ra thị trường đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán mới năm 2021 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm). Cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, đầu tư, thiếu vắng các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân.

Về tỷ lệ tiêu thụ, toàn thị trường năm 2022 chỉ đạt khoảng 39%, tương đương 19.000 giao dịch thành công, bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng quý IV/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức 14%.

Dữ liệu của VARS cũng cho thấy giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền được điều chỉnh về giá trị thực, gần như nguyên trạng so với thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất.

Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Một phần do nhu cầu ở loại hình nhà ở này luôn hiện hữu và tăng không ngừng cùng quá trình đô thị hóa. Mặt bằng giá sơ cấp căn hộ cũng khó giảm do chi phí đầu vào, lãi suất, lạm phát ngày càng tăng cao. Các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

VARS nhận định giá bán bình quân trong quý I và nửa đầu quý II/2023 có thể sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các sản phẩm sẽ tăng trở lại.

Đối với phân khúc chung cư, giá căn hộ phân khúc thấp sẽ không giảm, thậm chí tăng nếu nguồn cung không được cải thiện. Còn với đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá đã tăng quá mạnh, sẽ tiếp tục giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án, sẽ có khả năng tăng. Giá cho thuê ở phân khúc văn phòng, bán lẻ có thể giảm ở giai đoạn nửa đầu năm 2023.

Theo VARS, trong năm 2023, lãi suất sẽ giảm nhưng không đáng kể, vẫn ở mức cao dẫn đến áp lực khó giảm giá bất động sản khiến sức mua của thị trường vẫn duy trì ở mức thấp.

Giá bất động sản nghỉ dưỡng cũng tăng

Cũng theo báo cáo của VARS, về phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, quý 4/2022, có 18 dự án chào bán, đưa ra thị trường 2.561 sản phẩm, tập trung chủ yếu ở miền Nam.

Nguồn cung chủ yếu là hàng tồn kho từ quý trước trong bối cảnh thị trường đang gặp nhiều thách thức, hoạt động mở bán và đưa vào khai thác của một số dự án sẽ bị chậm tiến độ hơn so với dự kiến. Tỷ lệ hấp thụ khoảng 28%.

Quý 4/2022, lượng giao dịch tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ du lịch tại một dự án ở Bà Rịa – Vũng Tàu, chiếm 50% tổng lượng tiêu thụ.

Trong quý 4, mặt bằng giá ở thị trường sơ cấp không tăng. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,… nhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Trong năm 2022, cả nước đón nhận hơn 19.124 sản phẩm bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng mới. Nguồn cung chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với gần 8.000 sản phẩm, tương đương khoảng 42% lượng cung toàn thị trường.

Theo đơn vị nghiên cứu, mức giá bán sơ cấp dao động từ 17 – 167 triệu đồng/m2. Khu vực miền Nam ghi nhận nền giá cao nhất với mức giá từ 35 - 167 triệu đồng/m2. Tính chung cả năm 2022, mặt bằng giá bán ở thị trường sơ cấp tăng trung bình 12-15% so với năm 2021 do các dự án mới có mức giá chào bán cao.

Đưa ra dự báo về triển vọng thị trường, đơn vị này cho rằng, thời gian tới, nguồn cung bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng khả năng sẽ giảm, hạn chế. Tuy nhiên, sản phẩm nghỉ dưỡng có tác động tích cực cho sức khỏe, tinh thần cá nhân tiếp tục thu hút sự chú ý của nhà đầu tư, định hình xu thế tương lai.

Giá bất động sản tăng khoảng 120 lần từ năm 1990 đến nay

Theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia, từ năm 1990 tới nay giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng 120 lần, trong khi giá vàng tăng khoảng 30 lần. Bất chấp khó khăn của thị trường bất động sản, phân khúc nhà chung cư không có dấu hiệu giảm nhiệt.

Nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam qua 10 tháng của năm 2022, TS. Lê Xuân Nghĩa chỉ ra thời điểm đầu năm hầu hết các phân khúc đều “sốt giá”, đặc biệt là đất nền, biệt thự, nhà ở gắn liền với đất. Giá của các phân khúc này tăng tới 100-200%, trong khi những phân khúc khác tuy có tăng giá, nhưng chỉ khoảng 20-30%.

Sang quý III, giá đất nền và nhà ở trên đất giảm mạnh, số lượng giao dịch cũng rất thấp, thậm chí có nơi không có giao dịch. Tuy nhiên, giá phân khúc nhà chung cư lại tiếp tục tăng đều đặn bất chấp thị trường khó khăn.

Còn theo TS. Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá chung cư khó hạ, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung dự án đang khan hiếm.

Dựa trên dự báo quỹ đất nội đô tại Hà Nội và TP HCM ngày càng thu hẹp, cùng những thay đổi trong quy hoạch và chính sách, nguồn cung các dự án nhà ở thương mại, căn hộ trung và cao cấp được cho là sẽ bị thắt chặt hơn nữa. Quỹ đất thu hẹp đồng nghĩa với việc chỉ một vài dự án bất động sản cao cấp được phát triển.

Ông Đính cho biết, nhu cầu sử dụng nhà chung cư lớn, đây là một trong những sản phẩm có mức giá nằm trong khả năng chi trả của người dân. Những chung cư trước đây có giá từ 2-3 tỷ đồng đã tăng lên 4-5 tỷ đồng, nhưng người dân vẫn có khả năng mua.

Ngoài giá cả, chuyên gia này nhận định chung cư còn nhiều tiện ích hấp dẫn khác thu hút người dân như các dịch vụ cộng đồng, hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, liên kết vùng thuận tiện di chuyển…

Tuy nhiên, TS Nghĩa lại chỉ ra rằng giá một căn hộ chung cư phổ thông 2 phòng ngủ đã gấp 50-60 lần tiền lương trung bình của cán bộ viên chức và người lao động bình thường trong khu vực công nghiệp, dịch vụ. Trong khi đó, ngưỡng nguy cơ cao của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đặt ra là gần 30 lần tiền lương trung bình.

Ông Nghĩa cho biết, nếu một người dân bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ, tức là bắt đầu có bong bóng. Tại Trung Quốc, người dân cần 34 năm. Tại Việt Nam, tính đúng theo công thức chuẩn của IMF vào thời điểm 4 năm trước, người dân cần 35 năm để mua được một căn hộ. Nhưng hiện tại, con số này đã ở mức... 57 năm.

Để giải quyết tình trạng giá bất động sản quá cao và số lượng dự án được cấp phép mới ít, TS Nghĩa đề xuất khẩn trương lập quy hoạch và chiến lược phát triển thị trường bất động sản gắn với nhu cầu của người dân để làm căn cứ cấp phép và phê duyệt các dự án mới.

Ông còn nhận định vấn đề hệ trọng hiện nay là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, nên cần giảm lãi suất bằng cách tăng cung thanh khoản tín dụng cho doanh nghiệp, thị trường và nền kinh tế, đồng thời chọn lọc hơn nữa việc huy động đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

Ngoài ra, ông Nghĩa đề xuất rằng nguồn vốn vào thị trường bất động sản phải hướng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống.