Thị trường bất động sản với niềm tin năm mới

Bước sang năm 2023, giới chuyên gia, doanh nghiệp, nhà đầu tư đều kỳ vọng thị trường sẽ được phục hồi nhờ chính sách của Nhà nước tuy nhiên, giai đoạn đầu năm giao dịch vẫn còn hạn chế do tâm lý nhà đầu tư và nhiều yếu tố khách quan khác.

Tâm lý chờ đợi bao trùm thị trường nhà ở

Cuối năm cũ, đầu năm mới thường được xem là “mùa gặt” của thị trường bất động sản (BĐS), đặc biệt là phân khúc nhà ở. Tuy nhiên, khung cảnh trầm lắng được dự báo tiếp tục kéo dài, nhất là khi tâm lý chờ đợi chính sách và phương hướng tháo gỡ thị trường của Chính phủ.

Về giá nhà ở, thị trường ghi nhận giá nhà có giảm nhưng chỉ giảm nhỏ giọt khiến người mua nhà vẫn trong trạng thái mong chờ giá nhà sẽ giảm sâu trong thời gian tới. Đặc biệt là chờ làn sóng cắt lỗ của nhà đầu tư không còn sức gồng lãi ngân hàng hoặc đến đáo hạn trả nợ tín dụng.

Ở khía cạnh lãi suất, mức lãi suất cho vay mua nhà vẫn neo ở mức cao mặc dù lãi suất có xu hướng chững lại. Chưa kể, để được duyệt hồ sơ vay vốn mua nhà trong giai đoạn này cũng gặp khó khăn vì nguồn vốn tín dụng vào bất động sản còn hạn chế. Chính vì thế, tâm lý người mua nhà trả góp và phải sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên e dè hơn vì khoản gồng lãi ngân hàng hàng tháng.

Theo khảo sát, lãi suất vay mua nhà tháng 12.2022 hiện phổ biến từ 12,5 - 15%/năm, thậm chí có ngân hàng áp dụng lãi suất cho vay ở kỳ hạn 12 tháng vượt quá mức 15%/năm. Đây là mức lãi suất cao khiến nhiều người mua nhà e ngại, từ bỏ ý định mua nhà trong năm 2022.

Về phía các doanh nghiệp, thanh khoản kém là một trong những nguyên nhân khiến các chủ đầu tư dự án nhà ở trở nên khó khăn hơn trong năm 2022 khi không thể huy động vốn từ khách hàng. Trong khi đó, vốn tín dụng từ ngân hàng, trái phiếu cũng tắc.

Nhiều doanh nghiệp đã tung chiêu khuyến mại, chiết khấu cao nhằm kích cầu mua nhà ở, tuy nhiên, biện pháp này cũng chỉ dành cho những người đang có sẵn tiền mặt.

Dưới góc nhìn của ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) cho rằng giải pháp này không hiệu quá khi chưa mang lại nhiều kết quả khả quan cho các doanh nghiệp.

Vị này nhấn mạnh, nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi, bởi họ cho rằng hôm nay có thể khuyến mại ở mức này, nhưng ngày mai lại khuyến mại ở mức tốt hơn.

Theo các chuyên gia, thách thức của thị trường BĐS có thể vẫn kéo dài đến cuối năm nay. Trạng thái chờ tín hiệu nền kinh tế, chờ động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước vẫn là yếu tố chi phối quyết định xuống tiền của các nhà đầu tư, ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường nhà ở.

Tín hiệu sáng chỉ xuất hiện khi các vướng mắc pháp lý, điểm nghẽn tín dụng ảnh hưởng đến nguồn cung (đầu vào) của thị trường được tháo gỡ và chính sách hỗ trợ người mua nhà (đầu ra) được khơi thông.

Giao dịch trở lại từ giữa năm nay

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - nhận định, thị trường bất động sản năm nay sẽ còn nhiều áp lực do kinh tế Việt Nam vẫn sẽ chịu các tác động từ yếu tố bên ngoài. Song, cơ hội để thị trường phục hồi vẫn có. Dự kiến, khoảng cuối quý II năm nay, các giao dịch sẽ xuất hiện nhịp nhàng trở lại, nguồn cung ra thị trường nhiều hơn.

Theo ông Đính, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Bởi, hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh bất động sản lại rất cao.

Còn theo tiến sĩ Cấn Văn Lực Chuyên gia kinh tế trưởng BIDVThành viên hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia cho rằng Nếu tháo gỡ được những vướng mắc thì với lực cầu mạnh thị trường sẽ phục hồi rất nhanh khả năng quý IV/2023 thị trường phục hồi cao, thị trường sẽ phục hồi dần dần chứ không phải bùng phát bởi tâm lý nhà đầu tư, niềm tin của doanh nghiệp cũng cần thời gian để phục hồi.

Năm 2023, dự báo tình hình kinh tế thế giới có những chuyển biến sau đại dịch, tăng trưởng toàn cầu về cơ bản đang trên đà phục hồi, dù còn tiềm ẩn nhiều yếu tố rủi ro và chưa vững chắc. Theo đó, tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2023 được dự đoán có nhiều khả năng sẽ hồi phục. Thị trường BĐS tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn.

Bên cạnh đó, đây cũng là năm Quốc hội thông qua các Luật: Đất đai, Kinh doanh BĐS, Nhà ở… góp phần tháo gỡ những "điểm nghẽn" về mặt pháp lý cho thị trường.

Còn ở góc độ doanh nghiệp bà Nguyễn Thị Thu Huyền, Chủ tịch hội đồng thành viên Newstar Land lại cho rằng không nhất thiết phải đến quý IV mà chỉ cần những tháng cuối quý II/2023 thị trường địa ốc sẽ xuất hiện những tín hiệu khởi sắc. Tuy nhiên thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ, các dự án đáp ứng nhu cầu thực có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán trong năm tới và nhiều khách hàng mới quan tâm xuống tiền điều này thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Triển vọng năm 2023

Trước động thái quyết liệt từ phía Chính phủ, phía Bộ Xây dựng cũng đã xây dựng các nhóm giải pháp điều chỉnh nguồn cung cho thị trường như: Rà soát, xử lý các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở đang triển khai và đã giao dự án nhưng chưa triển khai để phân loại các dự án được tiếp tục triển khai, các dự án cần tạm dừng, các dự án cần điều chỉnh cơ cấu, loại hình nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường và nguồn lực xã hội; xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất để sớm đưa các dự án vào triển khai, tăng nguồn cung cho thị trường; lập danh mục các dự án rà soát quỹ đất, hoàn thiện thủ tục pháp lý, lựa chọn chủ đầu tư để thực hiện các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo lại chung cư cũ và triển khai hiệu quả đề án: “Đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”.

Đồng thời, Bộ Xây dựng đề xuất nhóm giải pháp tín dụng cho thị trường như: Tiếp tục mở rộng room tín dụng cho lĩnh vực BĐS ở mức hợp lý, phù hợp với năng lực tài chính của tổ chức tín dụng và các giải pháp điều hành tiền tệ, tín dụng của Ngân hàng Nhà nước, trong đó ưu tiên tập trung cho vay các dự án bất động sản sắp hoàn thành, các dự án phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, lao động ở khu công nghiệp và các đối tượng chính sách khác với lãi suất phù hợp và không tính tỷ lệ dư nợ này trong tổng dư nợ cho vay bất động sản bị khống chế; đẩy nhanh tiến độ phê duyệt cấp tín dụng đối với các dự án sản xuất, kinh doanh hiệu quả, có khả năng thu hồi vốn cao; mở rộng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường công tác thẩm định, giám sát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo đúng mục đích, hạn chế nợ xấu mới phát sinh.

Trong dài hạn, Bộ Xây dựng sẽ tập trung nâng cao tính công khai, minh bạch của trường thị trường BĐS; hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thống nhất từ Trung ương tới địa phương, yêu cầu các địa phương và doanh nghiệp thực hiện chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, đồng thời góp phần công khai, minh bạch hoá thị trường bất động sản. Trước mắt, công bố thông tin về giá thành xây dựng BĐS nhà ở, giá bình quân của BĐS đã giao dịch thành công trên thị trường, chỉ số đánh giá thị trường bất động sản để các đối tượng trong xã hội có thể tham khảo khi quyết định đầu tư...

Đặc biệt, để hoàn thiện chính sách kiểm soát chống đầu cơ BĐS, Bộ Xây dựng sẽ xem xét ban hành quy định việc khống chế giá từ thiết kế cơ sở và tổng mức đầu tư ngay trong giai đoạn lập dự án của các chủ đầu tư đối với các loại nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước; nghiên cứu cơ chế quản lý đầu tư phù hợp cho các loại nhà này với mục tiêu tiết giảm tối đa chi phí và tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh BĐS theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư, rút ngắn thời gian thực hiện theo các Luật: Nhà ở, Xây dựng, Đất đai…