Giá thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội ngày càng đắt đỏ?

Giá tăng đều

Theo báo cáo quý I/2025 của Savills Việt Nam, giá thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội đã tăng từ 5% đến 12% so với cùng kỳ năm trước, tùy vào vị trí và chất lượng dịch vụ. Phân khúc hạng A – các căn hộ có vị trí trung tâm, dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế và đầy đủ tiện ích – ghi nhận mức giá thuê trung bình khoảng 38 – 42 USD/m²/tháng, cao hơn mức 33 – 36 USD/m²/tháng hồi đầu năm 2024.

Phân khúc hạng B và C – thường là các căn hộ nằm ngoài trung tâm, quy mô nhỏ và tiện nghi hạn chế hơn – cũng ghi nhận sự tăng giá, tuy không đáng kể bằng phân khúc cao cấp. Tuy nhiên, nguồn cung mới ở phân khúc này đang bị hạn chế, khiến cho tỷ lệ lấp đầy đạt mức trên 85%, một con số khá cao đối với thị trường căn hộ dịch vụ.

Một trong những nguyên nhân chính khiến giá thuê căn hộ dịch vụ tại Hà Nội tăng mạnh là do lượng chuyên gia, kỹ sư và nhà đầu tư nước ngoài trở lại sau đại dịch, đặc biệt từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Mỹ và châu Âu. Sự gia tăng này đến từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng ra khỏi Trung Quốc và các tập đoàn đa quốc gia mở rộng sản xuất tại Việt Nam.

Các khu vực như Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm là những nơi có tỷ lệ chuyên gia nước ngoài thuê ở cao nhất. Đây cũng là các khu vực có nhiều căn hộ dịch vụ tiêu chuẩn cao, gần các đại sứ quán, khu công nghiệp và hệ thống giao thông thuận tiện.

Ông Nguyễn Hoàng Minh – Giám đốc bộ phận cho thuê thương mại của một công ty bất động sản lớn – cho biết: “Chúng tôi nhận thấy nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ từ các công ty Nhật và Hàn tăng 20-30% so với năm ngoái. Nhiều khách thuê còn yêu cầu hợp đồng dài hạn từ 1-2 năm, điều mà trước đây không phổ biến.”

Bên cạnh yếu tố cầu tăng, một lý do khác khiến giá thuê tăng là do chi phí vận hành và duy trì chất lượng dịch vụ ngày càng cao. Giá điện, nước, nhân công, bảo trì tòa nhà… đều tăng khiến các chủ đầu tư phải điều chỉnh giá thuê để đảm bảo biên lợi nhuận.

Vẫn còn dư địa tăng giá?

Theo các chuyên gia, thị trường căn hộ dịch vụ tại Hà Nội vẫn còn dư địa tăng trưởng trong thời gian tới, đặc biệt là ở phân khúc trung và cao cấp. Với kế hoạch mở rộng đầu tư của nhiều doanh nghiệp FDI tại miền Bắc, nhu cầu lưu trú chất lượng cao sẽ tiếp tục gia tăng.

Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững, cần có sự điều tiết hợp lý giữa cung và cầu, đồng thời cần sự tham gia của chính quyền trong việc quy hoạch, kiểm soát mô hình căn hộ dịch vụ để tránh tình trạng phát triển tràn lan hoặc thiếu kiểm soát chất lượng.

Một yếu tố khác có thể ảnh hưởng đến giá thuê trong tương lai là tỷ giá ngoại tệ và lạm phát trong nước. Nếu chi phí sinh hoạt và giá điện nước tiếp tục tăng, giá thuê căn hộ dịch vụ cũng sẽ phải điều chỉnh theo.

Dù có quý đầu năm khả quan, thị trường căn hộ dịch vụ có thể đối diện với nhiều thách thức khi Mỹ áp thuế đối ứng 46% với Việt Nam thời gian tới (thuế này tạm hoãn trong 90 ngày). Các chuyên gia cho biết hạ tầng khu công nghiệp cũng như thương mại dịch vụ, nhà ở sẽ chịu tác động trực tiếp khi dòng vốn ngoại sụt giảm khiến nhóm chuyên gia, lao động thu nhập cao từ doanh nghiệp ngoại giảm nhu cầu thuê - mua.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho biết sắc thuế nếu áp dụng sẽ gây tâm lý lo ngại cho các doanh nghiệp FDI đang hoạt động tại Việt Nam trong ngắn hạn. Thay vì xu hướng mở rộng đầu tư, họ sẽ có xu hướng trì hoãn, quan sát tình hình.

Tuy nhiên, đại diện Avison Young Việt Nam vẫn đặt kỳ vọng các nhà đầu tư FDI sẽ có kế hoạch dự phòng và tầm nhìn dài hạn. Bài học từ đại dịch Covid-19 đã giúp nhiều doanh nghiệp thận trọng hơn trong quản lý tồn kho và kiểm soát sản lượng nhằm tránh gián đoạn đơn hàng khi chi phí logistics tăng vọt.

Chuyên gia Savills cho biết về dài hạn, Việt Nam vẫn duy trì lợi thế và tiềm năng với các nhà đầu tư FDI. Lợi thế này đến từ những cải cách tích cực của Nhà nước để tinh gọn bộ máy, đơn giản hóa thủ tục đầu tư cùng việc đầu tư hàng loạt dự án lớn như cao tốc Bắc Nam, đường sắt Hải Phòng - Hà Nội - Lào Cai.

Trong tương lai, nguồn cung căn hộ dịch vụ được dự báo tiếp tục tăng trưởng. Savills cho biết năm nay, 7 dự án dự kiến ra mắt tại Hà Nội với hơn 1.000 căn. Phần lớn nguồn cung tương lai nằm ở khu vực nội thành, khoảng 22% còn lại nằm ở khu vực phía Tây. Từ năm 2025, 18 dự án dự kiến tung ra thị trường, cung cấp hơn 4.100 căn mới.