Thị trường chung cư: Giá bán tăng cao, giá thuê cũng chẳng “dễ thở”?

Giá bán vẫn neo cao

Dữ liệu của batdongsan.com.vn quý I/2025 cho thấy lượng tìm kiếm chung cư bán trong tháng 3/2025 so với tháng 2/2025 tại cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đều tăng 13%. Trong khi đó, lượng tin đăng trên nền tảng này đã tăng 20% tại Hà Nội và tăng 30% tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Giá bán chung cư tại hai đô thị trên vẫn tiếp tục tăng, mức trung bình tại Hà Nội là 63 triệu đồng/m2 và tại Thành phố Hồ Chí Minh là 59 triệu đồng/m2. Trong khi đó, 3 năm qua, giá thuê chung cư tương đối ổn định, dao động quanh mốc 13 triệu đồng/căn. Do vậy, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang giảm dần, từ mức hơn 4% vào quý 1/2023 xuống còn mức 2,8% vào quý 1/2025.

Cũng theo dữ liệu của batdongsan.com.vn, các dự án chung cư Hà Nội có sự phân hóa về giá giữa vùng ven và nội thành. Cụ thể, đối với các dự án có thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố từ 30-60 phút, giá bán phổ biến từ 40-80 triệu đồng/m2, một số dự án ghi nhận mức rao bán lên tới 100 triệu đồng/m2. Tại các dự án nằm xa hơn, với thời gian di chuyển đến trung tâm từ 60-90 phút, giá bán chủ yếu từ 20-50 triệu đồng/m2, chỉ một số ít dự án vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Điều này phản ánh rõ sự chênh lệch về giá do khoảng cách và khả năng kết nối hạ tầng đến trung tâm thành phố.

Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh không có sự cách biệt nhiều giữa các dự án chung cư ở vùng ven và nội thành. Cách biệt giữa giá chung cư tại trung tâm và vùng ven ở Thành phố Hồ Chí Minh chủ yếu dao động từ 30-60 triệu đồng/m2, một số ít có giá gần 100 triệu đồng/m2.

Nguồn cung mới tại Hà Nội chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung ở các quận nội thành. Với Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung chung cư mới cũng tập trung tại ngoại thành nhưng đa dạng hơn về phân khúc.

Giá thuê cũng không “dễ thở”

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá căn hộ chung cư liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng giá mới, khiến giá thuê căn hộ cũng có xu hướng “leo thang”, với mức tăng trung bình 10-20% trong năm 2024.

Đáng chú ý ở khu vực trung tâm thành phố gần như “vắng bóng” các căn hộ chung cư có giá thuê dưới 10 triệu đồng/tháng. Trong đó giá thuê căn hộ 1 phòng ngủ phổ biến 10 - 15 triệu đồng/tháng, 2 phòng ngủ 15 - 20 triệu đồng/tháng.

Tại khu vực vùng ven, giá thuê căn hộ trung bình từ 8-12 triệu đồng mỗi tháng, tăng từ mức phổ biến 3-8 triệu đồng/tháng trong vòng chưa đầy 5 năm.

Cũng theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, khi giá nhà tăng cao, các chủ nhà buộc phải nâng giá thuê để đảm bảo lợi nhuận và cân bằng dòng tiền đầu tư. Dù thực tế tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ ngày càng thấp do giá thuê không theo kịp mức tăng giá nhà.

Sự thay đổi trong tư duy và lối sống của người trẻ, đề cao tính linh hoạt trong lựa chọn nơi sống, ưu tiên thuê nhà để dễ dàng thay đổi chỗ ở theo công việc, hoặc tiếp cận các khu vực có tiện ích tốt hơn, cũng là một trong những nguyên nhân góp phần thúc đẩy thị trường căn hộ cho thuê phát triển.

Nhìn nhận về thực tế giá thuê căn hộ tăng cao, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam cho biết, giá thuê căn hộ tăng đến từ nhiều nguyên nhân. Thứ nhất là nhu cầu thuê tăng và thứ 2 là giá bán căn hộ cũng không ngừng tăng trên thị trường. Chính bởi vậy mà các chủ nhà khi mua vào cao cũng sẽ cho thuê cao để cân bằng dòng tiền đầu tư cũng như đảm bảo lợi nhuận. Tuy nhiên, bà Miền nhấn mạnh, không thể phủ nhận một thực tế là tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đang không theo kịp mức tăng của giá nhà và có xu hướng ngày càng thấp.

Bà Miền nhấn mạnh hiện tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng khoảng 1/2 giá nhà trong năm 2024. Tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ tại Việt Nam đang thấp hơn việc gửi tiết kiệm, chỉ dao động loanh quanh ở mức khoảng dưới 4%, thậm chí có những dự án tỷ suất từ việc cho thuê là dưới 2%.

Phó Viện trưởng viện nghiên cứu bất động sản Việt Nam cũng cho biết, việc giá thuê liên tục tăng cao, khiến nhiều người lao động, đặc biệt là người trẻ, có mức thu nhập trung bình và thấp, gặp nhiều khó khăn trong việc duy trì cuộc sống tại các đô thị lớn. Bởi lẽ chi phí thuê nhà đang chiếm tới 35-50% thu nhập của họ, chưa kể các chi phí khác khiến người trẻ gần như không có tích lũy. Nhóm khách hàng này đã buộc phải giảm các tiêu chí trong việc thuê nhà như chấp nhận đi xa, chọn các dự án chất lượng thấp hơn để có chỗ ở tại các đô thị lớn.