Giấc mơ an cư của người thu nhập thấp ngày càng xa vời?

Chung cư ngày càng đắt đỏ

Không chỉ tại Việt Nam mà tình trạng giá nhà tăng quá cao so với thu nhập của người dân còn diễn ra tại nhiều quốc gia khác. Cụ thể, trong giai đoạn từ 2019 – 2023, chỉ số chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam tăng 19,5%. Còn tại các quốc gia châu Á (Hàn Quốc, Philippines, Indonesia, Trung Quốc và Thái Lan..) mức tăng lần lượt là 47,9%; 37,9%; 34%; 18.9% và 9.4%. Xu hướng này cũng diễn ra tại Hoa Kỳ, Canada, và Đức với mức tăng lần lượt là 25%; 22%; và 18,9% trong cùng giai đoạn.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2023 của Batdongsan.com.vn ghi nhận mức tăng đáng chú ý của giá chung cư Hà Nội. So với quý I/2023, căn hộ cao cấp Hà Nội tăng 8%, căn hộ trung cấp tăng 9% và căn hộ bình dân tăng 6%.

Mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện đối với nguồn hàng sơ cấp đều ở mức khá cao. Cụ thể, giá chung cư mới trung bình đối với một dự án tại quận Thanh Xuân có mức từ 90-100 triệu đồng/m2; hay một dự án khác tại quận Nam Từ Liêm hiện có giá từ 60 - 70 triệu đồng/m2; còn một số dự án chung cư mới khác có giá dao động thấp nhất là 50 - 65 triệu đồng/m2 tại các quận Thanh Xuân, Nam Từ Liêm, Hà Đông...

Bên cạnh các dự án có nguồn hàng sơ cấp mở bán trong năm qua với giá cao thì giá chung cư Hà Nội thuộc các dự án thứ cấp đã đi vào vận hành nhiều năm thuộc các quận nội thành như Thanh Xuân, Đống Đa, Ba Đình, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Hà Đông cũng tăng giá mạnh, trung bình mức tăng đạt 200 - 600 triệu đồng/căn trong khoảng một năm.

Theo nghiên cứu của Savills Việt Nam, năm 2023 thu nhập bình quân đầu người của Hà Nội đạt 150 triệu đồng/người. So với năm 2019 thì mức tăng trưởng trung bình thu nhập là 6% một năm. Trong khi đó, mức tăng giá căn hộ từ năm 2019 đến 2023 là 13% một năm. Như vậy, tăng giá nhà cao hơn gấp đôi mức tăng thu nhập trung bình của người dân và xu hướng năm 2024 dự báo giá nhà tiếp tục tăng cao, bỏ xa thu nhập của người dân.

Còn theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc chiến lược của Batdongsan.com.vn cho biết, ước tính, thu nhập bình quân của người lao động ở Hà Nội năm 2023 là 135 triệu đồng/năm. Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố tại Hà Nội, người dân cần "cày cuốc" 169 năm, muốn sở hữu nhà riêng thì cần 132 năm, còn mua căn hộ chung cư mất 23 năm (với giả thiết người lao động dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà).

“Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà”, ông Long chia sẻ.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, việc nguồn cung sản phẩm nhà ở giá thấp chưa đáp ứng so với nhu cầu và do nhiều chủ đầu tư dự án muốn tối đa hóa lợi nhuận nên giá bị đẩy lên, khiến giá nhà luôn có xu thế tăng. Thậm chí, thời gian qua, một số chủ đầu tư bất động sản còn đẩy biên độ lợi nhuận lên tới 30 - 40%. Nhưng việc đẩy giá về lâu dài sẽ gây nhiều hệ lụy tiêu cực cho thị trường, khi nhu cầu về nhà ở của đa số người dân không được đáp ứng. Do đó, muốn kéo giảm giá nhà, trước hết, thủ tục hành chính cần nhanh hơn, giúp giảm chi phí để doanh nghiệp tạo ra sản phẩm có lợi, đúng với nhu cầu thật của người dân hiện nay.

Làm sao để ổn định giá nhà?

Khi giá mua, giá thuê, chi phí sinh hoạt và các chi phí liên quan đều có xu hướng tăng và chiếm tỷ trọng ngày càng cao trong tổng thu nhập của người dân đô thị, nhu cầu nhà ở – vốn là nhu cầu thiết yếu – càng ngày càng trở nên “xa xỉ”.

Do đó, việc kéo giãn cư dân đô thị từ vùng lõi ra vùng cận trung tâm hoặc thậm chí ra các địa phương giáp ranh được cho là một trong những giải pháp. Tuy nhiên, với tốc độ đô thị hóa khoảng 42,6% và dự báo đạt 50% vào năm 2030, việc sở hữu nhà ở vẫn là một “bài toán” khó.

Cải thiện nguồn cung được xem là giải pháp bền vững để bình ổn giá mua và thuê nhà. Ông David Jackson - Tổng Giám Đốc Avison Young Việt Nam chia sẻ: “Cần xem nhà ở là hạ tầng thiết yếu cho an sinh xã hội, là nền tảng để phát triển kinh tế như đường sá, điện nước”.

Theo ông David Jackson, thạch thức về nhà ở sẽ càng trầm trọng hơn nếu những gì được tạo ra thị trường bất động sản không tương xứng với giá trị thật cho cộng đồng và xã hội, cụ thể là đáp ứng nhu cầu thuê và sở hữu nhà. Dù khu vực công hay tư, chìa khóa chính là xác định đúng trọng tâm, hợp tác và quyết tâm hành động

Để có thể kéo giảm giá nhà, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần cơ cấu lại các phân khúc và muốn làm được, cần có sự chung tay, góp sức, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của nhiều phía, từ các cơ quan quản lý nhà nước, tới các doanh nghiệp, ngân hàng…

Về phía cơ quan quản lý nhà nước, theo ông Đính, cần nghiên cứu phương án rút ngắn quy trình, thủ tục hành chính đầu tư, xây dựng; xem xét các phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong khâu tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng. Đây là 2 hạng mục chiếm rất nhiều chi phí của chủ đầu tư, trực tiếp ảnh hưởng đến giá thành của bất động sản.

Còn đối với doanh nghiệp bất động sản, cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, bán một phần hoặc toàn bộ dự án không phù hợp với nguồn lực hiện tại, chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền. Doanh nghiệp cần tập trung nguồn vốn vào các dự án đảm bảo pháp lý, có phương án vay vốn khả thi, có khả năng hoàn thành sớm, dễ thanh khoản để gián tiếp giảm giá bất động sản. Với các dự án mới trong giai đoạn nghiên cứu, cần chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.