Giá thuê và bán chung cư cùng tăng “phi mã”, người có nhu cầu ở thực nên làm gì?

Giá bán về thuê “nắm tay nhau” tăng

Theo dữ liệu mới nhất từ Batdongsan.com.vn, trong 2 tháng đầu năm 2024, giá rao bán chung cư ở Hà Nội tăng đến 17% so với cùng kỳ 2023. Không ít dự án có mức tăng giá trên dưới 30% chỉ sau 1 năm.

Đơn vị này cho rằng sự tăng giá này đang phần nào phản ánh quan hệ cung - cầu. Ở Hà Nội, nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu, dẫn đến hiện tượng giá vẫn đi lên. Trong khi đó, tại TP.HCM, giá rao bán chung cư cũng có xu hướng tăng, tuy nhiên mức tăng chỉ khoảng 4% so với cùng kỳ năm 2023. Thị trường chung cư TP.HCM trong những năm qua đã chứng kiến nhiều đợt điều chỉnh, khiến mặt bằng giá neo ở mức cao nên giá chung TP.HCM trong thời gian tới sẽ đi ngang hoặc biến động không quá lớn.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn dự báo, giá chung cư vẫn có thể tiếp tục tăng nếu nhu cầu vượt đỉnh cũ. Lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Tuy nhiên, tháng 12/2023, nhu cầu tìm kiếm chung cư tăng mạnh trở lại. Đến tháng 2/2024 đã gần quay về đỉnh của tháng 8/2023.

Trước đó, theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội năm 2023 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Còn tại TP.HCM là 16 điểm phần trăm.

Trong đó, chỉ số giá căn hộ chung cư là một trong những chỉ số thuộc Đề án Bộ Chỉ số giá bất động sản mà VARS đang nghiên cứu để phản ánh sự biến động của giá bất động sản dưới ảnh hưởng của các chuyển động trên thị trường qua các thời kỳ.

Cụ thể, giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi giá căn hộ tại Tp.HCM, cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Câu chuyện tăng giá của chung cư không chỉ dừng lại ở giá bán mà ngay cả giá cho thuê phân khúc này cũng đã ghi nhận tăng “chóng mặt” trong thời gian qua.

Theo báo cáo thị trường quý IV/2023 của một đơn vị nghiên cứu bất động sản ghi nhận giá thuê chung cư tại một số quận nội thành Hà Nội như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm đạt mức tăng trung bình từ 5-12% so với quý I/2023. Đà tăng của giá thuê chung cư Hà Nội tiếp tục xác lập mặt bằng mới từ đầu năm 2024 đến nay.

Một khảo sát của đơn vị này ghi nhận, tại dự án tại Tây Mỗ (Nam Từ Liêm), những căn studio đủ đồ, thời điểm quý III/2023, giá thuê dao động 6,5-7 triệu đồng/tháng thì ở thời điểm này, nhiều chủ nhà đang chào giá thuê mới là 7,5-8 triệu đồng/tháng. Giá thuê chung cư những căn 2 ngủ 2 vệ sinh cũng tăng từ mức 9,5-11 triệu đồng/tháng lên mức 10-12 triệu đồng/tháng. Một số căn 3 ngủ đủ đồ trước đó có giá thuê chỉ ở mức 13,5-14 triệu đồng/tháng, thì hiện tại giá thuê đang là 15 triệu đồng/tháng.

Hay như Tại quận Ba Đình, giá thuê chung cư tại một dự án ghi nhận mức tăng nhẹ so với 4 tháng trước khi các căn 2 ngủ đủ đồ, giá thuê từ mức phổ biến 17 triệu đồng/tháng lên mức 17,5-18 triệu đồng/tháng. Căn hộ 1 phòng ngủ diện tích từ 55m2 đủ đồ, giá thuê phổ biến từ 13-14 triệu đồng/tháng lên mức 14-15 triệu đồng/tháng. Giá thuê căn hộ thuộc dự án khác ở phường Ngọc Khánh cũng tăng khoảng 1 triệu đồng so với 3 tháng trước đó.

Báo cáo thị trường của Savills tháng 2/2024 cũng cho thấy giá thuê căn hộ dịch vụ đã tăng từ 3-8% tùy theo hạng căn hộ. Nhà môi giới lâu năm Nguyễn Đình Minh (Gia Lâm, Hà Nội) cho biết, giá thuê mọi phân khúc từ căn hộ, shophouse hay nhà phố đều đang tăng dao động từ 4-6% so với thời điểm cuối năm ngoái. Bên cạnh nhu cầu gia tăng, sự tăng giá của phân khúc cho thuê cũng chịu sự tác động của mặt bằng giá bán BĐS tăng liên tục thời gian qua.

Trong khi người thuê chỉ chấp nhận dành từ 10-30% ngân sách để đi thuê, việc tăng giá này chắc chắn sẽ tác động mạnh tới tâm lý khách hàng như chị Nguyệt, chuyển từ trạng thái thuê dài hạn sang sở hữu khi giá thuê đã tiệm cận các suất trả góp.

Người mua nhà nên làm gì?

Trong bối cảnh cả giá thuê và giá bán chung cư đều tăng mạnh thì câu hỏi được đặt ra là nhà đầu tư và người mua nhà nên làm gì thời điểm này?

Theo nhiều chuyên gia, việc giá chung cư tăng cao thời gian qua là do tình trạng khan hiếm nguồn cung trên thị trường kéo dài nhiều năm. Có rất ít dự án mới bung hàng trong khi nhu cầu mua chung cư để ở rất lớn. Bất chấp sự tăng lên mạnh mẽ từ nhu cầu của người mua nhà, nguồn cung căn hộ vẫn phát triển không tương xứng.

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội năm 2023 tăng trưởng 16,3% so với năm ngoái ở cả 3 phân khúc bình dân, trung, cao cấp. Điều này không chỉ phản ánh hoạt động đầu tư để mua bán sinh lời, mà còn cho thấy nhu cầu ở thực của người dân.

Trong những năm qua, các số liệu báo cáo đều cho thấy nguồn cung hạn chế, các dự án nhà ở chung cư ở hoàn thành cũng rất ít, chỉ lác đác một vài dự án do tình trạng chậm chạp trong việc cấp phép xây dựng. Giá chung cư tăng lên cũng là điều tất yếu.

Một người có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, mặc dù nhiều người có nhu cầu thực nhưng do thị trường trầm lắng nên nhiều người không vội vàng ra quyết định đầu tư và mua bán vì họ vẫn ngóng chờ xem có những thay đổi nào sẽ diễn ra. Người mua nhà luôn gặp khó khăn về việc thiếu thông tin, thiếu cơ chế định giá nhà đất để họ có thể mua một BĐS một cách chắc chắn và tin tưởng.

Vì vậy, theo người này, để mua được căn nhà phù hợp, đúng yêu cầu của mình thì người mua nhà sẽ phải tham khảo rất nhiều kênh thông tin. Theo đó, người mua nhà cần phải tự đến nơi để khảo sát, tự mình đánh giá được chất lượng của căn nhà cũng như yếu tố kỹ thuật xung quanh căn nhà. Đặc biệt cần tham khảo thêm các doanh nghiệp có nguồn thông tin về dự án cũng như kho tư liệu tốt và có năng lực định giá nhà. Dựa trên kho tư liệu đã tích lũy và sẵn có từ phía chủ đầu tư, từ thị trường và các hoạt động mua bán thực tế sẽ tạo nên độ tin cậy.

Trong khi đó, theo chia sẻ mới đây, chuyên gia Savills cho rằng thời điểm này đang là giai đoạn tốt để xuống tiền đầu tư căn hộ cho thuê. Trong 3 - 5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành TP.HCM sẽ vẫn khan hiếm, do quỹ đất cạn kiệt, pháp lý vướng mắc. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra. Tỷ suất sinh lời trên căn hộ vẫn khá ổn, trong khi có thêm dòng tiền cho thuê.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam thông tin trong năm 2023, tỷ suất lợi nhuận từ đầu tư căn hộ cho thuê tại Tp.HCM đã tăng lên mức 4,6%. Dù chưa thể về như trước dịch nhưng đã tích cực hơn năm 2022. Trong những tháng đầu năm 2024, giá thuê căn hộ Tp.HCM có thể sẽ tăng 4 - 6%, theo đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê cũng sẽ tăng trở lại mức 4,9% như thời điểm trước dịch. Nhờ vậy, nhu cầu đầu tư vào phân khúc căn hộ sẽ tăng trở lại.