Giải mã nguyên nhân giá đất nền gần như đóng băng nhưng chung cư lại tăng không thể kìm?

Giá chung cư tại các thành phố lớn đang tăng lên không ngừng

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của Batdongsan.com.vn chỉ ra,  chung cư là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực. Bước sang quý 3, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá 2 - 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất. 

Trong năm 2023, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, chỉ tăng nhẹ khoảng 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP HCM. Tuy nhiên, trong vòng 3 năm qua, mặt bằng giá rao bán trung bình chung cư tại Hà Nội tăng từ hơn 30 triệu đồng/m2 lên hơn 40 triệu đồng/m2 và tại TP HCM tăng từ hơn 40 triệu đồng/m2 đến hơn 45 triệu đồng/m2.

Nếu xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và TP HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư TP HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập trung bình của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Trong khi đó, lợi suất cho thuê chung cư trên cả nước nói chung và ở hai thành phố này nói riêng dao động quanh mức hơn 4%.

Đấu giá đất nền ảm đạm, có nơi chào bán 3 lần vẫn ế

Từ đầu năm đến nay, tại Hà Nội và nhiều địa phương ồ ạt tổ chức đấu giá đất, tuy nhiên đều trong tình trạng ảm đạm, thậm chí không có bóng dáng người mua ở thực tham gia.

Tại Hà Nội, theo kế hoạch của TP, huyện Mê Linh tiến hành đấu giá đợt 2 cho Khu Đồng Trước, xã Liên Mạc vào tháng 9 trên diện tích tổng của khu đất 7,5ha. Trong tháng 10, huyện cũng sẽ tiếp tục đấu giá Điểm X2, Tổ dân phố số 4, thị trấn Quang Minh với diện tích 0,9ha.

Tại Sóc Sơn, địa phương sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng 50 lô đất đấu giá tại 2 khu vực. Trong đó, 28 lô đất tại thôn Tân Thái với diện tích từ 95 – 194,4m2 có mức giá dao động khoảng 7,4 – 13,4 triệu đồng/m2; 22 lô đất tại thôn Dược Thượng với diện tích các lô đất đấu giá là 89 – 200m2, với mức giá khởi điềm từ 45 – 49,7 triệu đồng/m2.

Đông Anh cũng là khu vực vùng ven Hà Nội có nguồn cung đất đấu giá dồi dào trong tháng 9. Cụ thể, 11 lô đất đấu giá tại Tàm Xá với diện tích từ 75-144 m2 sẽ được đấu giá với mức giá từ 43 - 50 triệu đồng/m2. 

Điều đáng nói, có nhiều nơi từng tổ chức đấu giá nhiều lần vẫn không thành công. Đơn cử, tại khu đất đấu giá trên địa bàn huyện Hoài Đức đã 3 lần được thông báo tổ chức đấu giá, với mức giá khởi điểm là 60,9 triệu đồng/m2, nhưng không có nhà đầu tư tham gia nên không thể đấu giá thành công.

Đây là thực trạng không chỉ diễn ra tại Hoài Đức, Hà Nội, mà còn diễn ra tại một số địa phương khác, gây khó trong việc tăng nguồn thu ngân sách.

Liên quan đến việc đấu giá đất, UBND TP Hà Nội cho biết, từ đầu năm đến nay, việc đấu giá quyền sử dụng đất tại các địa phương còn nhiều khó khăn, dẫn đến việc thu tiền đấu giá quyền sử dụng đất đạt mức thấp so với kế hoạch.

Tình trạng “ế ẩm” không chỉ diễn ra trong các buổi đấu giá đất tại Hà Nội, mà tại nhiều tỉnh lân cận trong các phiên đấu giá hầu như chỉ có các sàn giao dịch và nhân viên môi giới, hoàn toàn vắng bóng người dân có nhu cầu thực.

Giải mã lý do khiến chung cư luôn “hot”

Theo thông tin từ Vietnambiz, Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định: “Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn về tâm lý người tiêu dùng bất động sản, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất".

Do chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư từ năm 2015 đến nay lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê). Tỷ suất lợi nhuận gộp này theo đánh giá của chuyên gia ở mức tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm. Mặc dù vậy, chỉ số chung này đối với phân khúc chung cư có thể cao hơn hoặc thấp hơn ở một số khu vực.

Chuyên gia Batdongsan.com dự báo, khả năng thị trường căn hộ chung cư sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến thời điểm đảo chiều có thể rơi vào đầu quý 1/2024 và chậm nhất là quý 2/2024.

Đánh giá từ bức tranh thị trường hiện tại, giới chuyên gia nhận định, có nhiều yếu tố bổ trợ khiến loại hình chung cư được săn đón.

Đầu tiên phải kể tới động thái sàng lọc khắt khe về pháp lý dự án. Điều này giúp các dự án đầy đủ về pháp lý đến với khách hàng nhanh chóng hơn.

Mặt khác, dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ nhằm hạn chế hoạt động đầu cơ. Các ngân hàng ưu tiên room tín dụng vào phân khúc nhà ở, nhắm tới đối tượng có nhu cầu ở thực. Đây cũng là lợi thế cho người mua nhà tiếp cận vay vốn, sở hữu căn hộ để ở.

Bên cạnh đó, mức giá hiện tại của các dự án căn hộ đang mở bán được đánh giá tương đối “mềm” cho người mua nhà trong khi xu hướng tăng giá của phân khúc này được dự đoán chưa dừng lại. CBRE ghi nhận, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội được dự báo sẽ tiếp tục đạt tỷ lệ tăng trưởng kép trung bình hàng năm (CAGR) từ 8-10% tới năm 2024. Việc mua căn hộ chung cư ở thời điểm này không chỉ đáp ứng nhu cầu về an cư mà còn là tài sản gia tăng giá trị thực sự trong thời gian tới.

Một yếu tố khác góp phần đẩy nhanh quyết định của người mua nhà xuống tiền là chương trình bán hàng linh hoạt của chủ đầu tư.