“Giải mã” nguyên nhân thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi chậm

Bất động sản nghỉ dưỡng phục hồi chậm

Công bố mới đây của Bộ phận nghiên cứu thị trường BHS R&D (BHS Group) cho thấy, từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm cả cao tầng và thấp tầng. Hiện đã có 67/81 dự án đi vào khai thác, vận hành, tương đương với con số gần 20.000 sản phẩm, tuy nhiên, chỉ có 31/67 dự án được vận hành toàn phần, còn lại là các dự án vận hành theo từng phần. Điều này dẫn tới thực tế có hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang “bơ vơ” dù chỉ còn 14/81 dự án chưa vận hành.

Phần lớn nhà nghỉ dưỡng chưa “sáng đèn” tập trung tại khu vực miền Trung, với 16.000 sản phẩm, phân bổ chủ yếu ở Khánh Hòa, Bình Thuận, Bình Định và Phú Yên. Miền Bắc còn 5.000 sản phẩm chưa được vận hành, rải rác tại Hòa Bình, Hải Phòng và Phú Thọ. Khu vực miền Nam có 3.000 sản phẩm bỏ trống, tập trung chủ yếu tại Kiên Giang.

Xét theo phân khúc, sản phẩm nghỉ dưỡng cao tầng thường là các condotel/căn hộ dịch vụ, loại hình sản phẩm này hấp dẫn khách du lịch vì chi phí thuê hợp lý đồng thời vẫn đảm bảo trải nghiệm đầy đủ tiện ích dịch vụ. Chính vì dễ dàng tiếp cận dòng khách hàng sử dụng cuối nên dòng sản phẩm nghỉ dưỡng cao tầng thường được chủ đầu tư ưu tiên khai thác sau khi hoàn thiện hơn các sản phẩm thấp tầng.

Bộ phận BHS R&D ghi nhận từ đầu năm 2020 đến nay, phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng có khoảng 24.200 sản phẩm đã và đang bàn giao, số sản phẩm đã được vận hành đạt 54%. Trong khi đó, hơn 19.800 sản phẩm của nghỉ dưỡng thấp tầng chỉ có khoảng hơn 30% sản phẩm đã được hoàn thiện và vận hành, tức còn khoảng hơn 13.000 sản phẩm thấp tầng đang nằm không chờ được khai thác sử dụng.

Ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng ban R&D BHS Group nhìn nhận, tỷ lệ lớn các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng “bơ vơ” do chưa có đơn vị chuyên nghiệp đứng ra khai thác vận hành là một phần nguyên nhân khiến dòng bất động sản nghỉ dưỡng kém hấp dẫn các nhà đầu tư. Giá phân khúc này dự báo tiếp tục đi ngang và sẽ là phân khúc phục hồi chậm nhất.

“Hơn 24.000 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng từ các dự án đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành là “điểm đau” của không chỉ các chủ sở hữu mà còn của chính các chủ đầu tư khi các dự án đã bàn giao nhưng thiếu sức sống trầm trọng, không đem lại giá trị như kỳ vọng.

Đây là bài toán mà các chủ đầu tư cần đo lường, chuẩn bị kỹ lưỡng về khả năng khai thác vận hành khi tham gia phân khúc này”, ông Hoàng Hữu Minh Dũng nhấn mạnh.

Theo đánh giá của TS. Nguyễn Hữu Huân - Giảng viên Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ là phân khúc tiềm năng khi hạ tầng kết nối giữa các khu vực đang ngày càng hoàn thiện, rút ngắn thời gian di chuyển đến các điểm du lịch, nghỉ dưỡng, và kỳ vọng về thị trường du lịch của Việt Nam sẽ hồi phục mạnh mẽ trong thời gian tới.

Tuy nhiên, các sản phẩm bất động sản thuộc phân khúc này đang được định giá cao hơn so với dòng tiền thực sự có thể thu về. Nếu so sánh với các bất động sản nghỉ dưỡng nổi tiếng trên thế giới như Santorini, hay các khu đảo Síp, Bồ Đào Nha… thì có thể thấy giá bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam không hề rẻ chút nào so với dòng tiền mà nó có thể mang lại.

Đây sẽ là một rào cản cho phân khúc này ở thời điểm hiện tại. Do đó, khả năng phục hồi có thể sẽ chậm hơn và đòi hỏi phải có một cuộc tái cấu trúc thực sự đối với phân khúc này.

Đi tìm “cửa sáng” cho bất động sản nghỉ dưỡng

Theo giới phân tích, nguyên nhân để giải thích cho thực trạng tồn kho tăng cao này, bên cạnh yếu tố tâm lý nhà đầu tư bị tác động do những khó khăn chung trên thị trường, còn do phương thức xây dựng và bán hàng “cuốn chiếu” mà các chủ đầu tư áp dụng - dự án quy mô lớn được chia thành các phân kỳ khác nhau. Đây là cách duy trì dòng tiền cho chủ đầu tư và thu hút khách hàng cho những sản phẩm đang bán tiếp theo. Tuy nhiên, khi dòng tiền bị nghẽn, chủ đầu tư không thể tiếp tục triển khai dự án, ảnh hưởng tới tiến độ và tâm lý của các nhà đầu tư trên thị trường. Tình trạng các sản phẩm đã bàn giao nhưng nằm không nhiều năm qua đã vô hình chung ảnh hưởng tiêu cực đến dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, thực trạng của việc bất động sản nghỉ dưỡng tồn kho cũng như việc trì hoãn đưa các sản phẩm bất động sản du lịch ra thị trường sẽ khiến cho các doanh nghiệp bị đọng vốn, đặc biệt tạo ra tâm lý e ngại.

Hiện nay, phần lớn các doanh nghiệp phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đều phải vay vốn do đó sẽ tạo ra rất nhiều rủi ro, khi doanh nghiệp không kinh doanh được, không thu được tiền mà vẫn phải trả nợ. Nếu các ngân hàng thương mại không khoanh nợ, giãn nợ thì các doanh nghiệp sẽ rất “vất vả”. Và thực tế đã có nhiều doanh nghiệp phải tìm cách bán tháo dự án để thu hồi vốn vì càng để lâu càng “nguy hiểm”.

“Doanh nghiệp với tâm lý hoang mang sẽ không sẵn sàng để đầu tư những dự án mới trong tương lai vì “sức khoẻ” đã quá yếu. Kéo theo đó là sự sụt giảm chung về chất lượng của toàn thị trường, ảnh hưởng đến tính thanh khoản cũng như hoạt động giao dịch, đầu tư bất động sản ”, ông Đính đánh giá.

Do đó, khi đưa ra những lời giải cho bài toán “hơn 24.000 sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng ‘bơ vơ’”, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, cần phải kích hoạt được môi trường và hoạt động du lịch Việt Nam sôi động trở lại.

Hiện nay, Chính phủ cũng đã nhìn ra được những khó khăn, vướng mắc của ngành du lịch nên đã điều chỉnh chính sách theo hướng tích cực, thông thoáng hơn trong việc thu hút, hấp dẫn khách du lịch quốc tế đến với Việt Nam. Tuy nhiên, theo TS. Nguyễn Văn Đính, vẫn cần có những giải pháp mạnh mẽ, cụ thể để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hồi phục và phát triển.

Thứ nhất, ngành du lịch phải có những chính sách tăng cường, thúc đẩy chất lượng dịch vụ, đồng thời, phải kích nhu cầu du lịch của người dân thông qua các chính sách hỗ trợ từ Nhà nước cũng như từ chính các doanh nghiệp lưu trú du lịch.

Thứ hai, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho các loại hình bất động sản du lịch cũng như sự vào cuộc mạnh mẽ hơn của các địa phương.