Đâu là rào cản khiến bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp khó?

50% khó khăn đến từ pháp lý

Theo một khảo sát của Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam, trong các yếu tố cản trở tốc độ, quy mô và quyết tâm tham gia vào thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam, yếu tố kinh tế - tài chính chiếm 30%, yếu tố pháp lý chiếm 50% và yếu tố khác chiếm 20%. Số liệu trên cho thấy những khoảng trống pháp lý trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng đã và đang gây ra lo ngại cho các nhà đầu tư về tính an toàn pháp lý hay những rủi ro có thể xảy ra.

Trong khi đó, Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2473/QĐ-TTg và Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến 2020 tầm nhìn đến 2030 được phê duyệt tại Quyết định số 201/QĐ-TTg đều khẳng định phát triển du lịch trở thành ngành kinh tế mũi nhọn có tỷ trọng ngày càng cao trong cơ cấu GDP, tạo động lực thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội và mục tiêu đến năm 2020, du lịch cơ bản trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, có tính chuyên nghiệp. Đến năm 2030, Việt Nam trở thành quốc gia có ngành du lịch phát triển.

Cũng theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện cả nước có khoảng 239 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Trong đó, ước tính giá trị dự án condotel đạt khoảng 297.128 tỷ đồng; dự án villa ước tính 243.990 tỷ đồng và dự án shophouse khoảng 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị ba sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển nóng, những năm gần đây, phân khúc này đã bị chững lại. Thị trường gần như đóng băng, lượng giao dịch không đáng kể. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này, ngoài tác động của Covid-19 thì việc thiếu vắng một chiến lược phát triển toàn diện cho ngành du lịch. Đặc biệt, việc hoàn thiện cơ chế, khuôn khổ pháp lý để khai thác hiệu quả tài nguyên từ đất đai cũng như cơ sở hạ tầng cho phát triển du lịch tại Việt Nam là thách thức rất lớn.

Ở một chia sẻ mới đây, TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV đã chỉ ra 3 vướng mắc trong thu hút vốn đầu tư hạ tầng du lịch Việt Nam.

Thứ nhất, chính sách ưu đãi đối với ngành du lịch chưa được cụ thể hóa rõ trong một số luật, quy định liên quan. Trong đó, du lịch chưa thuộc danh mục ngành nghề khuyến khích đầu tư theo Luật Đầu tư 2020, chưa thuộc danh mục lĩnh vực được thực hiện đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư năm 2020; việc thực hiện các chính sách phát triển kinh tế đêm gắn với thu hút khách du lịch còn vướng các quy định của pháp luật về an ninh trật tự, bảo vệ môi trường, lao động...

Thứ hai, khung pháp lý trong việc cấp đất cho các dự án phát triển du lịch còn nhiều bất cập. Mặc dù quy định pháp luật hiện hành đã cho phép đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư thực hiện các dự án du lịch, thương mại dịch vụ, song còn thiếu cơ chế thu hồi đất đối với các loại dự án này. Doanh nghiệp kinh doanh du lịch hiện chỉ có thể tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án du lịch thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc đấu giá quyền sử dụng đất mà không được giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu quyền sử dụng đất.

Thứ ba, các quy định về cấp và chuyển nhượng quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thương mại, dịch vụ du lịch (condotels, shophouse, ….) còn chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ. Hiện dự thảo Luật đất đai sửa đổi đang quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu sản xuất kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng đất khác nhau (Điều 144) mà chưa quy định chi tiết việc cấp giấy chứng nhận đối với đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất du lịch và các loại hình bất động sản du lịch hình thành trên đất du lịch.

Nhà đầu tư vẫn “quay lưng” với bất động sản nghỉ dưỡng

Theo số liệu phân tích từ các công ty nghiên cứu thị trường có thể thấy, do bối cảnh thị trường không có thanh khoản, khó khăn nguồn vốn nên hầu như các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đều đang chưa thể hồi sinh một cách mạnh mẽ.

Theo DKRA, ở một số phân khúc như biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mặc dù tăng so với quý trước nhưng vẫn ở mức rất thấp. Các chủ đầu tư còn khá thận trọng trong việc đưa sản phẩm ra thị trường khiến nguồn cung tiếp tục duy trì xu hướng giảm từ giữa cuối quý II/2022 đến nay.

Sức cầu ở mức thấp, lượng tiêu thụ cũng thấp hơn so với cùng kỳ. Các dự án mới có tình hình bán hàng khá chậm, phần lớn giao dịch tập trung ở những sản phẩm có mức giá dưới 10 tỷ đồng/căn.

Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu nhằm tăng thanh khoản. Trong thời gian qua, cùng với khó khăn chung của thị trường và sự phục hồi chưa như kỳ vọng của ngành du lịch đã tác động đến tâm lý khách hàng khiến thanh khoản thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp.

Theo đó, tâm lý nhà đầu tư vẫn chưa thực sự “yên tâm” đối với bất động sản nghỉ dưỡng. Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, 8 tháng đầu năm 2023, công suất phòng trung bình của thị trường Việt Nam chỉ đạt 40%, thấp hơn mức trước đại dịch gần 20%.

Nhà đầu tư vẫn còn “thận trọng” với bất động sản nghỉ dưỡng khiến phân khúc nãy chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.

Các thủ phủ du lịch nổi tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long… vẫn “tối đèn”. Thậm trí, nhiều chủ sở hữu cơ sở kinh doanh du lịch đã phải bán tháo vốn hoặc chuyển hướng sản xuất, kinh doanh.

Về mặt pháp lý, vừa qua, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ nhằm “cởi trói” vấn đề cấp sổ hồng từng được kỳ vọng trở thành đòn bẩy giúp phân khúc này, trong đó có condotel phá băng. Tuy nhiên, thực tế, những vướng mắc trong quá trình triển khai khiến kỳ vọng chưa thể thành hiện thực.

Theo báo cáo thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý III/2023 của Bộ Xây dựng cũng đã cho thấy, thị trường khách sạn, khu du lịch nghỉ dưỡng được bổ sung nguồn cung mới từ một số dự án đã khai trương và ra mắt thị trường. Đối với bất động sản nghỉ dưỡng để bán, nguồn cung mới tiếp tục có xu hướng giảm so với quý trước.

Trong tháng 7 và 8 lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng được mở bán mới rất hạn chế. Nhu cầu mua và lượng đặt cọc thấp khiến nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường đã tác động làm cho nguồn cung mới đối với loại hình bất động sản này liên tục giảm trong năm 2023.

Trước những khó khăn đang phải đối mặt, nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó có sự bứt phá trong ngắn hạn, ít nhất phải chờ đến cuối năm 2024 hoặc đầu năm 2025.