Giải pháp giúp lành mạnh hóa thị trường trái phiếu

Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, có nhiều công cụ tài chính tác động đến thị trường BĐS, như thuế, phí, lệ phí, thị trường chứng khoán, phát hành cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), sắp xếp lại đất đai…

Trong 2 năm vừa qua, mặc dù nền kinh tế chịu ảnh hưởng lớn của dịch bệnh, các doanh nghiệp, bao gồm cả doanh nghiệp BĐS, đã lựa chọn kênh phát hành trái phiếu để huy động vốn phục vụ hoạt động kinh doanh. Đặc biệt, đối với lĩnh vực BĐS, phát hành TPDN dần trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho doanh nghiệp trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực này được giám sát chặt chẽ.

Hiện nay đã có trên 280 doanh nghiệp BĐS phát hành TPDN để huy động vốn. Riêng trong năm 2021, có 174 doanh nghiệp BĐS phát hành trái phiếu, chiếm 33,6% tổng khối lượng TPDN phát hành toàn thị trường. Quy mô huy động vốn của doanh nghiệp BĐS trên thị trường TPDN ngày càng tăng, tổng khối lượng phát hành TPDN của nhóm BĐS từ năm 2019 đến nay khoảng 500.000 tỷ đồng.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, các doanh nghiệp BĐS cũng đã huy động được gần 90.000 tỷ đồng TPDN. Một số doanh nghiệp lớn, tình hình hoạt động tốt cũng đã mở rộng phát hành ra thị trường quốc tế với tổng khối lượng phát hành đạt 1.305 triệu USD trong giai đoạn 2019-2021.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Đức Chi, các doanh nghiệp BĐS, xây dựng phát hành trái phiếu có mức vốn chủ sở hữu từ 100 đến 10.000 tỷ đồng. Bên cạnh những doanh nghiệp niêm yết đầu ngành có tỉ lệ dư nợ TPDN trên vốn chủ sở hữu dưới 5%, còn một số doanh nghiệp là công ty chưa đại chúng, quy mô nhỏ nhưng có có hệ số nợ vay cao.

Một số doanh nghiệp huy động vốn với lãi suất cao, trong khi kỳ hạn trái phiếu phát hành chỉ khoảng 2-4 năm, đặt ra vấn đề về khả năng cân đối vốn trong thời gian tới nếu tình hình thị trường gặp khó khăn. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cơ bản đều tuân thủ quy định về công bố thông tin về tình hình hoạt động, tình hình tài chính, các dự án của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, thông tin pháp lý về các dự án BĐS hiện chưa được tổng hợp và công bố công khai, do đó các nhà đầu tư rất khó đánh giá chất lượng của các dự án đầu tư mà doanh nghiệp nêu tại bản công bố thông tin, bao gồm cả các dự án đã, đang triển khai và dự án dự kiến sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu.

Các ngân hàng thương mại là nhóm nhà đầu tư lớn nắm giữ TPDN BĐS. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cá nhân cũng nắm giữ khối lượng lớn TPDN BĐS do các đặc điểm về lãi suất cao, kỳ trả lãi linh hoạt.

Theo Thứ trưởng Bộ Tài chính, hiện có 5 nguồn huy động vốn cho bất động sản, trong đó có 2 nguồn vốn trụ cột là vốn tín dụng và trái phiếu.

Ông Lực lưu ý về nguồn vốn, dư nợ tín dụng cho bất động sản hiện chiếm trên 20,6% dư nợ nền kinh tế, so với các nước vẫn thấp hơn, nên còn dư địa cho vay, đặc biệt cho vay bất động sản nhà ở. “Rất tiếc thời gian qua hơi chững lại, nhưng kênh trái phiếu vẫn là kênh quan trọng”, ông Lực nói và đề xuất cần tiếp tục phát triển thị trường vốn tốt hơn.

Liên quan đến giải pháp, ông Lực đề xuất cần giải quyết những vấn đề trước mắt như quan tâm giải quyết rủi ro từ dư nợ trái phiếu, ứng xử phù hợp, tránh hiệu ứng domino… “Nếu bây giờ bóp nghẹt thị trường trái phiếu doanh nghiệp thì vô cùng nguy hiểm đối với các nhà đầu tư”, ông Lực nói.

Ông cho rằng nên xây dựng chiến lược phát triển thị trường phát triển bất động sản, cần cải thiện môi trường đầu tư kinh doanh liên quan đến đất đai, quy hoạch, đấu giá đấu thầu, xây dựng…

Riêng với thị trường bất động sản, ông nói cần cho phép thí điểm một số kênh huy động nguồn vốn mới như Fintech, đa dạng kênh huy động vốn…, và phân nhóm bất động sản để không đánh đồng, có căn cứ xác định mức độ rủi ro.

Bộ Tài chính tiếp tục chỉ đạo Ủy ban Chứng khoán nhà nước và các đơn vị chức năng tổ chức các đợt thanh tra, kiểm tra có trọng tâm, trọng điểm tại các doanh nghiệp phát hành, các công ty cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp, củng cố niềm tin nhà đầu tư.

Theo Thứ trưởng Chi, hiện dư nợ trái phiếu doanh nghiệp bất động sản mới tương đương khoảng 18,6% so với dư nợ tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại, rủi ro có sự liên thông tác động qua lại giữa các thị trường cần phải được theo dõi chặt chẽ.

Riêng đối với lĩnh vực BĐS, Bộ Tài chính kiến nghị, rà soát, sửa đổi các chính sách pháp luật liên quan gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường.

Đặc biệt, Bộ Tài chính cũng đề nghị, nghiên cứu bổ sung các quy định để nâng cao điều kiện về tài chính, hệ số an toàn về tài chính, tương tự quy định đối với doanh nghiệp trong một số lĩnh vực đặc thù như tín dụng, chứng khoán… khi cấp phép đối với doanh nghiệp BĐS, cấp phép dự án đầu tư BĐS đảm bảo doanh nghiệp BĐS phải có đủ năng lực tài chính để triển khai dự án.