Giải pháp ngăn chặn “quay xe bỏ cọc” sau khi “thổi giá đất cao vút”

Thổi giá cao rồi “bỏ cọc”

Hiện tượng người trúng đấu giá với giá cao sau đó bỏ cọc, gây ra những hệ lụy tiêu cực cho thị trường. Giới “đầu nậu”, “cò đất” xuất hiện ở nhiều địa phương, công tác đấu giá đất đã xuất hiện những bất cập, nhất là vụ việc bỏ cọc đấu giá đất tại Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh) gây choáng thị trường cuối năm 2021.

Đầu tháng 10/2021, Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy, Hà Nội đã tổ chức thành công thương vụ đấu giá 25 lô đất thuộc khu X4 phường Mai Dịch (quận Cầu Giấy, Hà Nội). Phiên đấu giá đã tạo kỷ lục cho thị trường bất động sản (BĐS) khi mức giá trúng cao nhất chạm ngưỡng 400 triệu đồng/m2, cao gần gấp 3 lần giá khởi điểm. Tuy nhiên, đến hạn chót sau 90 ngày, đại diện Trung tâm Phát triển quỹ đất quận Cầu Giấy đã xác nhận, có 4 người trúng đấu giá đã bỏ cọc, chấp nhận mất 800 triệu đồng tiền cọc.

Tại Mê Linh, Hà Nội, thời gian qua, Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Mê Linh (Hà Nội) tổ chức phiên đấu giá đối với 17 thửa đất tại điểm X1, thôn Yên Vinh, xã Thanh Lâm khiến nhiều người bất ngờ. Tổng diện tích khu đất đấu giá là 1.858,9 m2 (diện tích mỗi thửa từ 87,75 – 171,67 m2), giá khởi điểm từ 27,1- 35,2 triệu đồng/m2. Kết quả, lô đất có giá trúng cao nhất là 85,5 triệu/m2 và thấp nhất là 28,6 triệu/m2. Tổng số tiền trúng đấu giá hơn 98 tỷ đồng.

Tại Nghệ An, phiên đấu giá 73 lô đất với tổng diện tích 13.418,74 m2 bị bỏ cọc. Những người trúng đấu giá đặt cọc số tiền từ 110 – 385 triệu đồng/lô, tổng số tiền cọc thu được trên 15 tỷ đồng. Một cá nhân đến từ Hà Nội đã trúng đấu giá 19 lô đất với số tiền cọc 7,3 tỷ đồng và sau đó người này cũng đã “bỏ cọc”.

Hồi tháng 11, UBND thị xã Điện Bàn, Quảng Nam cũng đã ra 11 quyết định hủy kết quả trúng đấu giá của một cá nhân ở Đà Nẵng đối với 11 lô đất diện tích từ 118 – 134 m2 tại khu Lô Tháp, thôn Lạc Thành Nam, xã Điện Hồng. Lý do là người trúng đấu giá chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định. 11 lô đất này có giá khởi điểm 5,3 tỷ đồng. Để tham gia đấu giá, cá nhân trên đã nộp tiền cọc 975 triệu đồng. Các lô đất được người này trả giá lên cao gần 13 tỷ đồng, trong đó, nhiều lô được trả giá cao gấp đôi giá khởi điểm.

Biện pháp ngăn chặn bỏ cọc đất đấu giá

Trao đổi về việc đấu giá đất thời gian vừa qua, chuyên gia Đinh Thế Hiển cho rằng với những cuộc đấu giá, mục đích không chỉ là tìm ra doanh nghiệp trả giá cao để bán lô đất mà phải tìm được nhà đầu tư đủ năng lực để phát triển dự án theo đúng quy hoạch của TP. Như những lô đất tại Thủ Thiêm là những khu đất công nằm ở vị trí chiến lược rất đặc biệt, những doanh nghiệp muốn tham gia đấu giá trước hết phải đáp ứng những tiêu chí quan trọng như đã có thành tích đầu tư, phát triển những dự án lớn tại Việt Nam chứ không phải là những công ty trả giá cao nhưng không có năng lực, lập ra chỉ để đi đấu giá…

Còn các chuyên gia bất động sản cho rằng nguyên nhân chính khiến đất đấu giá tăng chóng mặt là do có bàn tay của giới đầu cơ chuyên nghiệp, thậm chí cả các doanh nghiệp bất động sản. Đây là giới rất thạo tin, nắm chắc thông tin về quy hoạch, tiến độ xây dựng các dự án đấu giá. Họ sẽ mua đất xung quanh khu vực dự án chuẩn bị đấu giá (với giá thấp), sau đó làm thủ tục đăng ký đấu giá, khi đấu sẽ bỏ giá rất cao nhằm đẩy giá đất trong khu vực để bán thu lời từ những khu đất đã mua, sau đó sẵn sàng bỏ cọc.

Còn đối với doanh nghiệp, họ có sẵn dự án quanh khu đấu giá, khi chính quyền tổ chức đấu, họ sẽ cử một số “quân xanh” vào trả giá cao để trúng nhằm mục đích đẩy giá đất dự án của mình lên. Điều này lý giải cho hiện tượng, khi thị trường trầm lắng, các phiên đấu giá đất càng đông và các lô đất trúng giá càng cao. Điều này đã tác động rất lớn đến tâm lý của người dân có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Bà Đoàn Thị Thanh Mỹ – Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cho biết, hiện pháp luật về đất đai chỉ quy định ba nội dung về việc đấu giá đất là: Đối tượng tham gia, điều kiện tham gia và giá khởi điểm đưa lô đất ra đấu giá. Còn các trình tự thủ tục để tiến hành đấu giá đất thì được thực hiện theo Luật Đấu giá tài sản. Tuy nhiên, đất đai là loại tài sản đặc biệt, cần có những quy định riêng đối với bán đấu giá loại tài sản này.

Bộ TN&MT đề xuất trường hợp người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước, người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức đấu giá mở tại ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, cần có cơ chế để lựa chọn nhà đầu tư tương tự như thủ tục đấu thầu (xem xét đề xuất về tài chính, kỹ thuật để sàng lọc, lựa chọn ra 1 danh sách các nhà đầu tư tiềm năng, có khả năng thực hiện tốt dự án) rồi mới tiến hành bỏ giá. Cơ chế này không những mang lại lợi ích cho Nhà nước, mà còn giúp khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất đai.

Đồng quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên viên pháp lý của Công ty CP Vinhomes cho rằng, dự thảo đề xuất “tổ chức tham gia đấu giá phải có kinh nghiệm thực hiện các dự án có sử dụng đất” là cần thiết để sang lọc nhà đầu tư, tránh doanh nghiệp mới thành lập, chưa có kinh nghiệm đã tham gia đấu giá sử dụng đất.